לשכת השמאים: עסקאות מחיר למשתכן עיוותו נתוני הלמ"ס

לשכת שמאי המקרקעין פרסמה היום (ב') בפעם השנייה את סקירת מחירי הדירות הרבעונית המתייחסת למחירי דירות 4 חדרים חדשות ויד שנייה במספר ערים נבחרות בישראל. נזכיר כי בשנים האחרונות היה זה השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים שפרסם הסקירה מידי רבעון, אולם לפני כמה חודשים, בעקבות החלטת ממשלה, הוחלט כי רק הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תפרסם נתונים הנוגעים למחירי הדיור בישראל.

כפועל יוצא, השמאי הממשלתי הראשי הפסיק לפרסם סקירה. ההוראה שניתנה לשמאי הממשלתי להפסיק ולפרסם הנתונים עוררה התנגדות רבה, בין היתר גם של שמאי המקרקעין, ובלשכת השמאים החליטו לפרסם את הסקירה בעצמם, עם אותה המתודולוגיה ואפילו באותו מבנה גרפי.

על-פי סקירת שמאי המקרקעין, מחירי הדירות המשיכו לעלות גם ברבעון הרביעי של 2016, בניגוד לפרסום האחרון של הלמ"ס שהעיד על ירידה בשיעור של 1.2% במדד מחירי הדירות. זה המקום להדגיש כי בעוד שתי הסקירות מתייחסות אמנם לשונות במחירי הדירות, קיים שוני במתודולוגיה ובבסיס הנתונים.

מאגר המידע של הלמ"ס שנכנס לסקירה רחב יותר למשל, וכולל עשרות יישובים לעומת סקירת השמאים שכוללת 16 ערים בלבד. הבדל נוסף, אותו גם מדגישים השמאים בסקירה שפרסמו היום, היא העובדה שמדד הלמ"ס אינו מנפה עסקאות של מחיר למשתכן, מה שלדברי השמאים ייתכן שהוביל לנתון המעיד על ירידות מחיר.

 לשכת השמאים - מחירי הדירות ברבעון ה-4

"הלמ"ס מטעה את הציבור"

במסגרת הסקירה מדגימים השמאים כיצד מקום בו נמכרו דירות במסגרת התוכנית הממשלתית לדירות מוזלות משפיע בצורה חדה על המחיר הכללי בסטטיסטיקה: "את חשיבות מדד זה ניתן להבין ממקרה העיר ראשון-לציון, בה דווחו עסקאות מחיר למשתכן בחודש דצמבר 2016, בשיעור ניכר של כ-25% מכלל העסקאות שנערכו בה ברבעון", כך בסקירת השמאים.

"כאשר נוכו עסקאות מחיר למשתכן, נדגמה עלייה בשיעור של 1% ביחס לרבעון הקודם וזאת, בשוק העיקרי. כאשר לא מנכים אותן, נדגמת ירידה לכאורה בתחומי ראשון-לציון בשיעור של 6%. וכך, בעוד המחירים בשוק העיקרי ממשיכים לעלות, במדד שגוי שיכלול את מחירי מחיר למשתכן, תידגם ירידה דרמטית לכאורה במחירים. נראה כי זהו גם ההסבר למדד אותו פרסמה הלמ"ס, בדבר ירידת מחירים לכאורה בחודש דצמבר 2016, שככל הנראה כלל חלק מעסקאות מחיר למשתכן".

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, אמר היום עם פרסום הסקירה: "כשהלמ"ס מפרסמת מדד שמראה לכאורה ירידה במחירי הדיור בדצמבר, ולא מודיעה שנכללו בו גם דירות של מחיר למשתכן, היא פשוט מטעה את מרבית הציבור. הלמ"ס מתחילה לאבד את אמינותה - מה שהופך את דוח מחירי הדיור של לשכת שמאי המקרקעין לחשוב עוד יותר".

עלייה של 1.7% ברבעון

סקירת השמאים מעידה כאמור כי המחירים המשיכו לעלות גם ברבעון הרביעי של 2016. שוב נדגיש כי המחירים מתייחסים לדירות 4 חדרים בלבד, ב-16 ערים, דירות חדשות ויד שנייה. על-פי הנתונים, שיעור עליית המחירים בערים שנסקרו בין הרבעון הרביעי של 2016 לרבעון שקדם לו עמד על 1.7%.

שיעור העלייה הגבוה ביותר, בשיעור 4% ברבעון, נרשם בערים אשקלון וחולון. עלייה בשיעור 3% נרשמה ביישובים נתניה וכפר-סבא ועלייה בשיעור 2% נרשמה באשדוד, מודיעין, רמלה ותל-אביב. עלייה במחיר בשיעור אחוז אחד בלבד נרשמה בערים באר-שבע, ירושלים, פתח-תקווה, ראשון-לציון, רחובות. בחיפה הרצליה ואילת לא נרשם שינוי במחירי הדירות הממוצעים בין הרבעון האחרון של 2016 לרבעון שקדם לו.

סקירת השמאים מתייחסת גם לשונות המחירים ברמה השנתית, כלומר בין הרבעון הרביעי של 2016 לרבעון המקביל בשנה שקדמה לו. על-פי השוואה זו, שיעור עליית המחירים עמד על 8.3% כאשר שיעור העלייה הגבוה ביותר נרשם בתל-אביב (13%) והנמוך ביותר בחיפה (2%).

עוד נקודה שחשוב לציין בנוגע לסקירת שמאי המקרקעין היא סטיית התקן של הנתונים. בעוד המחיר שמצוין בסקירה מתייחס למחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בעיר מסוימת, השונות בתוך הערים גדולה מאוד וכך הנתון משקף כאמור רק את הממוצע הרחב. נתוני סטיית התקן לגבי כל יישוב ויישוב בסקירה מעידים עד כמה המחירים שונים בתוך אותה העיר.

כך למשל, בתל-אביב מדובר על סטיית תקן אדירה של כ-30%, ובנתניה וירושלים על סטיית תקן של למעלה מ-20%. סטיות גבוהות אלה מאפשרות גם מצב בו בשכונות מסויימות המחיר יירד, ובאחרות יעלה כאשר הממוצע הכללי יעיד על עלייה במחיר.