המינהל נגד כוחות השוק

לאחרונה התקיים דיון בהנהלת המינהל ובו נקבע, כי ערכה של קרקע ללא פיתוח לא יפחת מ-20% מערכה של קרקע מפותחת. הדיון התקיים לאור שומות רבות שהתקבלו במחוז דרום, לפיהן מתקבל תחשיב המציג שווי שלילי לקרקע. כידוע, השומות מורכבות ממחיר הקרקע ללא פיתוח, ונוסף לכך מרכיב הפיתוח. כאשר ערכי הפיתוח גבוהים, מגיע ערך הקרקע למחירים נמוכים, אפסיים ולעיתים שליליים.

השמאים נמנעו אמנם ממתן ערך שלילי לקרקע, וקבעו בהערכתם שווי אפסי לקרקע ללא פיתוח, אולם במינהל סבורים כי מצב זה הינו בלתי סביר, וכי לא ניתן להשלים עימו. לאור זאת סוכם בדיון, כי ככלל ערך הקרקע ללא פיתוח לא יפחת משיעור של 20% מערך קרקע מפותחת.

ההחלטה הזו של ממ"י, לפיה "ערכה של קרקע ללא פיתוח לא יפחת מ-20% מערכה של קרקע מפותחת", מזכירה סיפור ישן מימי הטירונות בבית ספר לשריון. לקראת טקס הסיום ניתנה הוראה ע"י הרס"ר, שהדגלים שמימין לרחבה יתנופפו לכיוון ימין, ואילו הדגלים שמשמאל יתנופפו שמאלה. כשאחד הטירונים העז לאמר שהרוח קובעת את הכיוון, הבהיר הרס"ר ש"כאן אני קובע", וכך, יש לשער, ברבות הימים השתחרר הרס"ר ומצא דרכו למינהל. וגם כאן, כמו אז, הוא מנסה להורות על קביעות שווי בניגוד לכוחות השוק.

אני רואה במסמך הזה חוסר הבנה מצער. בהחלט לגיטימי להחליט בהנהלת המינהל שלא לשווק קרקע, אם עלות הפיתוח שלה עולה על שוויה. אולי הגיוני להחליט אפילו שלא לפתח קרקע במקום שתרומת הפיתוח לשווי נמוכה מעלות הפיתוח. החלטות כאלו, אגב, לא ראוי לקבל באופן גורף, אלא לבחון בכל מקום נקודתית. שכן, כך יש לקוות, מינהל מקרקעי ישראל איננו עוד גוף כלכלי בעל אינטרסים צרים ומכווני רווחיות בלבד, ופועל מתוך מדיניות קרקעית בה משולבים גם מניעים, שיקולים ומחשבה ארוכת טווח וערכית... (במאמר מוסגר אציין, שגם משיקולים כלכליים כדאי לעיתים להשקיע בפיתוח מעבר לתרומתו המיידית).

מכל מקום, אין ספק שיש מקרים בהם עלות פיתוח הקרקע עולה על ערכה כמפותחת, וזאת בטווח המיידי. למרות זאת, מפתחים גם קרקע בתנאים אלו. שיקולי הפיתוח הינם שיקולים רחבים, תוך בחינת ההשלכות המשקיות. כך, השקעה בסלילת כביש לא משביחה את שווי הקרקע הנסללת, אולם היא תעלה את שווי הקרקעות שמסביב. כך פיתוח תשתיות לא מעלה את שווי הקרקע עליהן בנויות התשתיות, אולם הפיתוח מאפשר הקמת יישובים. תפקידה של מדינה והנהגה אחראית לפתח מצע שעליו ניתן יהיה לאפשר קיום עצמאי.

נתמזל לי וליוויתי את הקמת היישוב רעות משלביו הראשונים. המגרשים הראשונים שווקו לצבא, להקמת מגורים לקציני צבא במחירים נמוכים, שלא לאמר אפסיים. מינהל מקרעי ישראל, כבעל כל הקרקעות באזור, השביח בזכות הקמת היישוב את קרקעותיו בעשרות אלפי מונים. באזור קמה עיר (מודיעין), וקרקעות בתחום רעות ובסביבה הסמוכה שווקו, ועדיין משווקות, בערכים גבוהים יחסית.

רמת השרון ורמת חן פותחו בחלקן הארי בשנות החמישים על-ידי חברת רסקו. רסקו, שפיתחה השטח על חשבונה, קיבלה בשל כך זכויות של 50% בקרקע.

פיתוח קרקע, בעלויות העולות על שוויה, מהווה מנוף לעליית שווי הקרקעות בסביבה. לפי המג'לה התורכית (שהוראותיה לא נס ליחן עד 1969, עת חוקק חוק המקרקעין הישראלי), מי שפיתח קרקע מסוג מוואת (קרקע מתה, לא מעובדת ומרוחקת מפיתוח), זכה להירשם כבעל הקרקע.

לא ניתן לסיים את מאמר זה מבלי להתייחס לזכויות החקלאים בקרקע. התיישבות שפיתחה קרקע באזורי ספר, מתוך אידיאולוגיה ולא מתוך חשבון של רווח והפסד, שייבשה ביצות, ולא כקלישאה, שלקחה על עצמה תפקיד של הגנת הגבולות וביעור השממה, אוכלוסיה שתרומתה לא שנויה במחלוקת ושביצעה פיתוח ב"דם יזע ודמעות" - מקבלת קיטונות של ביקורת מרושעת, ואפילו פס"ד הקובע ש-27% הכרה בזכויות אינה הכרה ראויה בנסיבות העניין.

יש מקום, לדעתי, לבצע מחקר שמאי מעניין, מחקר שיבחן את תרומת הפיתוח וההתיישבות לשווי הקרקע. שורש הרע נעוץ בהכללות ובקביעת כללים רחבים ללא אבחנה. 27% הכרה בכל מקום מהווה החלטה שרירותית, ואכן ראויה לביקורת. יש לקבוע כללים של הכרה בזכויות בהתאם לתרומה בפועל, כשם שאין לקבוע ש"ערכה של קרקע לא יפחת מ-20% מערכה של קרקע מפותחת". הניסיון להכתיב כללים שאינם תואמים לכוחות שוק נידונים לכישלון מראש, בין אם הם נקבעים ע"י הנהלת המינהל ובין אם הם נקבעים ע"י בית המשפט העליון.

ומעבר לביקורת, יש בי צער רב על אופן קבלת החלטות, שעוסקות בשווי וכימותו וברווחי הזולת, מתוך ראיה צרה וקנטרנית במקום בראיה רחבת היקף, תוך משנה סדורה ומטרות של מדיניות קרקעית המעוגנת בתכנון ארוך טווח וערכי. לאחרונה חגגנו את אישור תמ"א 35, תוכנית המתאר הארצית החדשה. ראינו שיש צוותות הנותנים דעתם ומונעים מתוך משנה סדורה וערכית. בגדול, זו בהחלט נקודת אור.

הכותב היה יו"ר לשכת שמאי מקרקעין לשעבר.