תיקים באפלה

על רקע שפע הדיווחים והכותרות המתיימרים לגלות לנו מה מצב מחירי הנדל"ן בישראל, מפתיע לגלות עד כמה אנחנו לא ממש בעניינים. משום מה, התרגלנו שבארצנו הקטנטונת, להבדיל ממדינות רבות בעולם המערבי, אי אפשר לדעת היכן וכמה עסקאות נדל"ן נסגרו בכל אזור בשבועות או בחודשים האחרונים, או באיזה מחירים נמכרו הדירות והמשרדים.

אי לכך, כשמספרים לנו על ראש ממשלה שביצע עיסקה לרכישה או למכירה של בית, אין לנו את השקיפות המינימלית והטריוויאלית (הנמצאת במחשבי פקידי המס), שתגלה לנו על עסקאות אחרות שנעשו בתקופה המקבילה בבתים דומים באותה שכונה. לחילופין, כשאנחנו רוצים לקנות או למכור דירה, אין לנו מידע אמין ורציני שיוכל לעזור לנו לנקוב בתו המחיר המקובל וההגיוני באותו אזור.

הלמ"ס לא משקף

בינתיים, אולי הטעות הכי גדולה שלנו היא ההסתמכות על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המפרסמת נתונים חודשיים ורבעוניים על השינויים במחירי הדירות בישראל. לכאורה מדובר במצג מצוין: מאחר וסוף כל סוף מדובר בגוף ממשלתי אובייקטיבי ולא בגופים אינטרסנטיים הפועלים בענף - מתווכים, שמאים, קבלנים ועוד - המפרסמים דיווחים אופטימיים שמנסים באופן טבעי להפוך לנבואה שתגשים את עצמה, נראה יותר מסביר שנתוני הלמ"ס אכן ראויים לתפוס את הכותרות הראשיות.

בפועל, נתוני הלמ"ס רחוקים מלשקף את המציאות. ירחון המחירים שמוציאה הלמ"ס מפרסם מידי חודש את "סקר מחירי הדירות", אותו עורכת הלשכה מתוך נתוני הדירות שנמכרו באותו פרק זמן בישראל, רק שגודל המדגם עוד לא הוכיח שיש משמעות אמיתית למחיר הממוצע. בנוסף, מפרסמת הלמ"ס מידי רבעון מחירים ממוצעים של הדירות, בחלוקה גיאוגרפית ל-9 מחוזות בארץ. גם הפעם הנתונים לא בהכרח מלמדים משהו על המציאות: לא זו בלבד שאין שום התייחסות לשטח הדירה ומיקומה המדויק באותו אזור, הרי שהנתונים מתבססים אך ורק על ממוצע העסקאות שנעשו בפועל ברבעון, מה שיוצר הטיה ברורה לאזורי המכירה החמים.

"מי שמשתמש בנתונים שלנו, שייקח בחשבון שיש עיוותים", מודה אורה מאיר, ממרכז המידע של הלמ"ס, "אנחנו לא בדיוק משווים מין בשאינו מינו, אבל אנחנו כן מודעים לעיוות שעלול להיווצר בנתונים". מתוך מודעות לבעייתיות הרבה, נעשה לפני יותר משנה ניסיון בלמ"ס ליצור מודל רגרסיה ("רגרסיה הדונית"), כדי לקבל תמונה אמיתית יותר של השינוי במחירים. הכלכלנים לואיזה בורק ואלון שפירא, מאגף המתודולוגיה הסטטיסטית בלמ"ס, ציינו במפורש כי "עצם העובדה שבכל חודש נמכרים נכסי מגורים בעלי מאפיינים שונים ובאיכות שונה, כגון דירות בעלי מספר חדרים שונה, דירות הנמצאות באזורים בהם נקבעה רמת ארנונה שונה ותכונות אחרות כגון מספר קומה, סוג מגורים כמו בית פרטי או דירה בבניין, מחייב מודל המנכה את שינויי איכות נכס המגורים מחודש לחודש".

יתרה מכך, בורק ושפירא ציינו כי גם המחיר המוצהר והמדווח אינו בהכרח אמין במיוחד. בהשוואה שערכו השניים בין אותו מחיר מוצהר לבין עלות דירה כפי שהוערכה על-ידי שמאי, מצאו השניים "הבדלים משמעותיים" בין המחירים, הנובעים להערכתם "מרצונם של הצדדים בעיסקה לדווח על מחיר נמוך יותר על מנת לשאת בתשלומי מס ורישום קטנים יותר".

בסופו של דבר, אמנם הצליחה הלמ"ס לבנות מודל מובהק לחישוב הנתונים רק בעיר חיפה, אולם גם הם מודים במפורש כי "לא מתוכנן בטווח הנראה לעין מודל ארצי דומה, וגם לא מתוכנן עדכון של המידע הקיים בעיר חיפה".

במקביל, גוף ממשלתי ואובייקטיבי אחר המספק נתונים לכל דורש הינה רשות המיסים. מס שבח פתח זה מכבר את שעריו, והוא מספק מידע (בתשלום) על כל עיסקה שנעשית בישראל. הבעיה היא, שעבור חוקרי המאקרו אין לכך כמעט משמעות. המידע שמספקת רשות המיסים אינו מספר דבר על מספר החדרים או הקומה שבה נמכרה הדירה, והנתונים רק יודעים לציין את מספר החלקה והתת-חלקה של הנכס. לשמאי הבודד, המבקש מידע מדויק בנוגע לדירה שנמכרה, אולי זה מספיק - אבל מכאן ועד לקבלת מידע רוחבי ומהימן על השוק הדרך ארוכה.

אינטרס השמאים

אז למה אם כן לא לפתוח בפני הציבור את נתוני העסקאות, כדי שנוכל לקבל תמונה כללית ואמיתית יותר של השוק? לדברי גורמים בענף הנדל"ן, צריך לזכור כי לכוחות החזקים בענף - הקבלנים, השמאים, המתווכים ועוד - יש אינטרס הפוך לגמרי. מבחינתם, ככל שהשקיפות הנוגעת להיקפים ולמחירים של הנדל"ן תהיה נמוכה יותר, והמידע על העסקאות יהיה מינימלי, כך הם יוכלו לשחרר מידע אינטרסנטי כרצונם, ולשלוט טוב יותר על מגמת המחירים.

מי שמנסה בכל זאת לשכנע את המדינה להרים את הכפפה היא ד"ר אפרת טולקובסקי, העומדת בראש מכון כצמן לנדל"ן באוניברסיטת תל-אביב. טולקובסקי, המנסה לקיים מכון מחקר ראוי שיוכל לספק מסד נתונים עבור הדוקטורנטים והסטודנטים המגיעים ללמוד אצלה קורס בניהול עסקי (הנערך בשיתוף עם המיל), הספיקה לפנות בעניין לרשות המיסים, שדחתה אותה בנימוקים של "העדר סמכות".

בעקבות זאת, ומאחר וסעיף 105 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי שר האוצר יכול לספק את הנתונים ("בהתייעצות עם שר המשפטים ובאישור ועדת הכספים של הכנסת, ובלבד שלא ייכללו בו פרטים מזהים של הצדדים לעיסקה"), פנתה טולקובסקי לשר האוצר, אברהם הירשזון, בבקשה לחשוף לראשונה את הנתונים. מלבד הצורך המחקרי לקבלת המידע, טולקובסקי מציינת כי הנתונים נמסרים כדבר שבשגרה לשמאי הממשלתי "ולחברי סגל בפקולטות השונות, שזכו להשתמש בנתונים על בסיס יחסים אישיים כאלו או אחרים עם מי מאנשי השמאי הממשלתי".

לפי שעה, כדרכם של "תפוחי אדמה לוהטים", המכתב הועבר מיד ליד: אל היועצת המשפטית של המשרד, ימימה מזוז, וממנה בחזרה לרשות המיסים. ג'קי מצא, מנהל רשות המיסים, אמור להכריע בעניין בקרוב. לדברי מצא, "צריך למצוא את האיזון בין חופש המידע לבין צנעת הפרט".

לדברי טולקובסקי, "בינתיים צריך לזכור שכל הדיבורים על מגמות בענף הם ספקולציות, זאת בזמן שהממשלה יכולה לתת בקלות את הנתונים. שיתנו אותם לפחות לאקדמיה, שגם מוכנה לשלם על כך כסף, והיא כבר תדאג לעשות לטובת הציבור והמחקר את הסדר במספרים". "