לא סוד שמחירי הבתים בארה"ב נפלו. גם לא מפתיע שהזדמנויות רבות צצות על פני השטח בימים אלה ושאפשר לנצל אותן, בעוד שוק הדיור האמריקני מפגין ניצני התאוששות. אך האם המשקיע הישראלי יכול לנצל גם הוא את ההזדמנויות בשוק הדיור האמריקני, מבלי לחשוש ממגבלת המרחק, מחסום השפה והיעדר די ידע לניתוח שוק דיור במדינה כה גדולה כמו ארה"ב? התשובה, לפחות על פי אלפי הישראלים שממהרים כעת לארה"ב כדי לחפש הזדמנויות, היא בפירוש - כן.
לא מדובר בהסתערות המונית של רבבות ישראלים, אולם בהחלט מדובר על אלפים. בדומה ליהודים הצרפתים או ליהודים האמריקנים שבאים לפה בקיץ או בחגים ו"על הדרך" בוחנים רכישת דירת מגורים, מנצלים לא פעם גם הישראלים את הקפיצה לחו"ל באוגוסט כדי לחזור עם דירת מגורים, לצד המתנות שהם מביאים במזוודה לילדים.
המשקיעים הם גברים ונשים בטווח גילאים רחב: 25-70 לערך. גם סכומי ההשקעה נעים בטווח רחב, החל מ-25 אלף דולר ועד כחצי מיליון דולר.
גם חיים כצמן, אגב, סיפר לאחרונה בראיון ל"גלובס" כי קנה לאחרונה דירות לבנותיו במיאמי, לאור ההזדמנויות.
החוב שייך לבית
מה שמתדלק את המגמה הן הסנוניות הראשונות שהביאו עימן נתונים חיוביים. לפני שלושה חודשים נרשמה לראשונה עליה במחירי הבתים בערים הגדולות בארה"ב, לאחר שלוש שנות שפל מתמשך. לפי נתוני מדד S&P/קייס שילר, העוקב אחר מחירי הבתים ב-20 הערים הגדולות, עלו המחירים ב-0.5% במאי השנה (לעומת אפריל), לאחר 34 חודשים רצופים של ירידות. מחירי הבתים נחתכו בכשליש מאז השיא ב-2006, כשמספר העיקולים תפח והציף את השוק בבתים, מה שלחץ את המחירים.
במקביל להתייצבות במחירים, הנתונים גם מעידים על עלייה במכירות הבתים שמקבלות עידוד מתכנית התמרוץ של ממשל אובמה לשוק הדיור, בהיקף 275 מיליארד דולר, אשר מסייעת לרוכשי בתים בפעם הראשונה ומקלה על לווי המשכנתאות שנקלעו לקשיים, כדי למתן את מכת העיקולים.
משבר הנדל"ן בארה"ב הוליד לא מעט אגדות על בתים צמודי קרקע שנמכרו בדולר אחד בלבד, וידיעות על בתים שנמכרו בפחות מ-10,000 דולר.
בשטח, הדברים קצת יותר מסובכים. ה"מציאות" נמצאות בדרך כלל בשכונות מסוכנות, הבתים רעועים ודרוש שיפוץ מאסיבי כדי להתקינם למגורים, השכרת הבית עלולה להתגלות כמשימה קשה במיוחד, ולא פחות חשוב- הבית נושא לא פעם חובות שיכולים להגיע לעשרות אלפי דולרים. לא הרבה מבינים כי בארה"ב החוב רשום על הבית ולא על בעל הבית, כך שאפילו חובות ארנונה ומים עוברים עם הבית לבעלים הבאים.
אז מה בכל זאת כדאי לראות ועל מה לוותר מראש? "המקום הראשון שאוכל לומר שאין לו עתיד היא העיר דטרויט", אומר אלמוג לוי, מייסד חברת 1Cod Capital. "הבתים המעוקלים שם אמנם עומדים למכירה במחירים מפתים, אבל רובם נמצאים בשכונות מאוד בעייתיות, כמו היילנד פארק, שרמת הפשיעה בה מהגבוהות בארה"ב. הסוכנים שלנו חששו להיכנס לשכונות הללו. בנוסף, הבתים שם נמצאים במצב כה גרוע, שעלות השיפוץ יכולה להגיע עד פי ארבעה מבניית בית חדש. נזכור שדטרויט התפתחה סביב תעשיית הרכב של ארה"ב, שכידוע נמצאת בקשיים. 'בית בדולר' זו אמנם כותרת יפה, אבל צריך להבין את העסקאות הללו לעומק".
לוי הגיע לארה"ב בשנה שעברה בעקבות המשבר. הוא הקים את 1Cod Capital, אשר מציעה פתרונות ל"משקיעים מרחוק", ובכללם איתור הנכס, ליווי צמוד למשקיע וסגירה של חברת הניהול. החברה מתמקדת כעת בדאלאס, טקסס, שם הוקם גם המטה שלה, ובכוונתו להתרחב לאזורים נוספים.
"בחרנו להתמקם במטרופלקס דאלאס - פורת וורת' בצפון טקסס, כי זה שוק יציב והמשבר פסח עליו, אפשר לכנות ירידה בשיעור 2.5% בלבד במחירי הבתים 'פסח', לעומת יותר מ-30% בפלורידה, קליפורניה, נבאדה ואריזונה", אומר לוי. "יש כאן 6.5 מיליון תושבים בכ-200 ערים, על שטח גדול יותר ממדינת ישראל, ורמת החיים גבוהה. מבחינה היסטורית, השוק פה עולה בהדרגתיות. יש לנו משקיעים מכל העולם שקונים בניינים שלמים או נכסים מסחריים, בעיר שמגזין פורצ'ן הגדיר פעמיים "עיר העסקים טובה בצפון אמריקה". אנו מאתרים נכסים עבור אמריקנים מחוץ לטקסס וכן - יש לנו גם לקוחות ישראלים שאיתרנו עבורם נכסים באזורים מצוינים, עם בריכות וחדרי כושר. הם רכשו דירה תמורת 20-25 אלף דולר ומקבלים דמי שכירות בסך 500 דולר בחודש - ללא צורך בשיפוץ ועם חוזה שכירות חתום".
תשואה דו-ספרתית
גם לוי וגם גורמים נוספים עימם שוחחנו מדברים על תשואות דו-ספרתיות בהשקעה. ההשוואה לשוק הנדל"ן בארץ, מתבקשת לאור עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות בישראל, וללוי אין בכלל ספק מה משתלם יותר.
"לא תמצאו תשואות כאלה בארץ", הוא אומר. "בישראל יש יחס לא פרופורציונלי בין מחירי הבתים ובין המשכורות. דירת 3 חדרים ממוצעת באזור המרכז עולה כמיליון שקל והמשכורת השנתית הממוצעת היא כ-100 אלף שקל. בצפון טקסס, בית ממוצע של 3 חדרי שינה (כלומר 4 חדרים כפי שזה מוגדר בישראל), שני חדרי אמבטיה וחנייה לשתי מכוניות עולה כ-140 אלף דולר (כחצי מיליון שקל), בעוד שהשכר הממוצע הוא 57 אלף דולר בשנה (כ-225 אלף שקל)".
לוי מסמן יתרון נוסף ברכישת נכס נדל"ן בארה"ב: שקיפות מחירים ומידע. "בישראל", הוא אומר, "אתה לא יכול לדעת מה הערך האמיתי של הבית שאתה עומד לקנות, או מחיר הבית שלידו וכיוצא בזה. אם תשאל את המתווך, אינך יכול להיות בטוח שהוא יאמר לך את האמת. יש בארץ מתווכים שעובדים גם עבור הקונה וגם עבור המוכר. בארה"ב זה לא חוקי. אני מבין את הישראלים שקונים נדל"ן למגורים. אבל להשקעה? את זה אני לא מבין. למשקיע הישראלי יש היום אפשרויות שלא היו בעבר. ההשקעה בארה"ב קלה ופשוטה יותר היום".
חברות הייעוץ לא עובדות כמובן בחינם. יש חברות הגובות עמלה עבור השירותים שהן מספקות, אולם חברות אחרות בטוחות כל כך בפוטנציאל הטמון בשוק הדיור האמריקני, כך שהן מוותרות על העמלה הקבועה ומבקשות מהמשקיע להשתתף ברווחים העתידיים. אחת מהן היא חברת GPI Invest, הפועלת בשוקי הנדל"ן בארה"ב ובבריטניה ומסונפת לחברת השקעות נדל"ן גלובלית. GPI Invest מתמקדת בפלורידה ובשיקאגו, והיא ממליצה על שתי אסטרטגיות השקעה שונות בכל אחת מהערים.
"פלורידה אטרקטיבית בשל שיעור העיקולים, שהוא גבוה פי 7 או 8 מהממוצע בארה"ב", אומר יהושע רוזנבוים, אחד השותפים בחברה. "כמו כן, בפלורידה יש תנאים טובים שלא ישתנו: מזג אוויר נוח, קרבה לאוקיינוס ואיכות בנייה טובה".
החברה מתמקדת בשני אזורים במערב פלורידה: קייפ קורל ופורט מאיירס. "נכסים שנמכרו ביותר מ-400 אלף דולר לפני כ-3 שנים אפשר למצוא היום ב-80 אלף דולר", אומר רוזנבוים. "אלו בתים עם בריכות שחייה שחלקם קרובים לשפת הים". אסטרטגיית ההשקעה של החברה בפלורידה מתבססת על קניית בתים, השבחתם ומימושם ברווח תוך זמן קצר.
החברה מתמקדת בעיקר בבתים מעוקלים המוצעים למכירה במכרזים פומביים בבתי משפט. החברה מתחייבת לבצע את מלוא הבדיקות על הבית לפני המכרז (למשל בירור חובות על הבית שעלולים לייקר את העסקה) ולהציג בפני המשקיע את הנתונים הסופיים, כולל ההוצאות הנלוות של סגירתה. רוזנבוים אכן מצביע על התעוררות בשוק באזורים שבהם החברה פועלת בחודשים האחרונים: "אם לפני חצי שנה היו 20 שחקנים שהשתתפו בכל מכרז, היום יש 120. אנשים מאמינים שהגענו לתחתית".
תהליך המכירה במכרז מהיר מאוד והרוכש נדרש לשלם כבר באותו יום את מלוא הסכום, וכמובן הוא מקבל את הבעלות על הבית באופן מיידי. לכן, רוזנבוים מדגיש את החשיבות שבאיסוף הנתונים על הבית כדי לבצע עסקה נכונה. ומה חלקה של החברה? כ-50% מהרווחים העתידיים כפי שיפורט להלן, אם כי זה ניתן למיקוח.
האסטרטגיה העסקית של GPI Invest בפלורידה מכוונת לצבירת רווחים בטווח קצר (חודשיים-שלושה) ולא להשכרת הנכס. רוזנבוים מסביר כי שוק השכירויות בפלורידה חלש למדי ולא משתלם, בייחוד אם הדייר מסב לבית נזקים שייאלצו את המשקיע לשפצו.
הדוגמה הבאה מסבירה בפשטות את המודל לפיו עובדת GPI Invest: בית צמוד קרקע בקייפ קורל עוקל ומוצע למכירה ב-110 אלף דולר. החברה מעריכה כי נדרש שיפוץ בהיקף 8,650 דולר, כך שסכום ההשקעה הוא כ-118 אלף דולר. החברה מעריכה כי ניתן יהיה למכור את הבית תמורת 169.9 אלף דולר בתוך 65 יום. לאחר עלויות מכירה והוצאות נוספות, הרווח של המשקיע יגיע ל-28,881 דולר. מתוך זה יעביר המשקיע את חלקה של GPI Invest ברווח - 13,384 דולר - ויישאר עם 15,497 דולר. במילים אחרות, מדובר בתשואה של כ-13% בחודשיים, בלי להביא בחשבון את פוטנציאל המינוף (שכבר לא ניתן ליישמו בכזו קלות).
מי שרוצה "לשבת" על הנכס לטווח ארוך יותר מוזמן לעשות זאת והוא אף עשוי ליהנות מתשואה נאה יותר, בהתחשב בהערכות להתאוששות בשוק הדיור. "אם הבית נשאר ריק התחזוקה שלו תסתכם ב-4,000-6,000 דולר בשנה (תשלומי מיסים, ביטוח ועוד)", אומר רוזנבוים. "קשה לומר כמה אפשר להרוויח בטווח שנה-שנתיים, אך לדעתי 50-100% תשואה, זה ריאלי".
האזור השני שבו בחרה החברה להתמקד היא העיר שיקאגו, וליתר דיוק צפון-מערב שיקאגו, שם היא מפעילה אסטרטגיה אחרת לגמרי: לא להשקעות מהירות עם דגש על מכירת הבית, אלא השקעה ארוכת טווח ותשואה הנובעת משכירות.
"ההשקעה בשיקאגו היא ל-3-5 שנים מינימום", אומר רוזנבוים. "באזור זה אנו עובדים עם דיירים שיכולים לקבל סבסוד מהממשל, במסגרת תכנית ותיקה המעניקה לאנשים מהשכבות החלשות סבסוד של 70% בדמי שכירות. בסוף דצמבר 2008 פתחו הגרלה בשיקאגו - לראשונה מזה 6 שנים - באשר לשוכרים שיכולים לקבל סבסוד. היו רק 60 אלף מקומות והביקוש עלה על 230 אלף איש".
רוזנבוים מציין כי התשואה בשוק השכירות באזור היא דו-ספרתית. הבתים אמנם ישנים (חלקם עומדים יותר מ-70 שנה) ומצריכים שיפוץ שיביא את עלות עסקת הרכישה ל-60-70 אלף דולר, אך רוזנבוים מזכיר כי בתקופת הבועה הבתים הללו היו שווים יותר מ-200 אלף דולר. החברה מתמקדת בבתים קטנים יחסית: 3-4 חדרי שנה, ובגודל 100-130 מ"ר (עם גינה קדמית ואחורית, כמובן). בחלקם יש אף מרתף ועליית גג.
"אפשר לקבל 1,000-1,300 דולר דמי שכירות בחודש", אומר רוזנבוים. "אנו שמים עין על רחובות שיש בהם 2-3 בתים מעוקלים ולא יותר מזה. יותר מכך הוא סימן לאזור לא יציב ועליית המחירים בו תהיה לפיכך מוגבלת. אנחנו מחפשים בתים בשכונות יציבות, שגרים בהן אנשים שנטלו משכנתאות במימון 100% ויותר ולא יכולים לעמוד בתשלומים. מדובר בהשקעה ארוכת-טווח על כל המשתמע מכך - צריך אורך רוח".
"לאדם לבן לא כדאי להיכנס"
נבאדה ואריזונה הן מדינות שסומנו כאטרקטיביות להשקעה, אך גם שם שוק השכירויות חלש ויש לקחת זאת בחשבון.
עלי קשדן, מנכ"ל חברת סיטיבוק, מציין כי ישנן מציאות לא מבוטלות במדינות אלה. לדבריו, "בית באריזונה שעלה 250 אלף דולר בתקופת השיא וירד ב-70% מהווה הזדמנות קנייה לא בגלל השכירות אלא לצורך המתנה ומכירה במחיר גבוה יותר בעתיד. גם אם המחיר לא יגיע שוב לשיא בגובה 250 אלף דולר ורק ל-200 אלף דולר - זו עסקה מצוינת. זה מה שמשקיעים עושים. הם מעדיפים שלא להשכיר את הנכס כיוון שיש היצע גדול של בתים ולכן שוק השכירויות כמעט ולא קיים. המשקיע צריך לשאול את עצמו אם כדאי להכניס דייר ולהסתכן בכך שיזיק לנכס ויחייב שיפוץ, וכל זה תמורת 400 דולר בחודש. לדעתי התשובה היא לא".
הסיפור של סיטיבוק מעניין. החברה פועלת בישראל מזה 6 שנים ומעסיקה אך ורק נשים חרדיות (כ-200 במספר), שעלו לישראל מצפון אמריקה. החברה שותפה של חברה האמריקנית בשם Madison Commercial Real Estate Services, הנמצאת בבעלות יהודי-אמריקני בשם ג'ו רוזנבאום. סיטיבוק לא מספקת שירותי תיווך או ניהול נכסים, אלא את השירותים הנלווים, כגון ייעוץ משפטי ובדיקת היתכנות.
רוזנבאום, חרדי שתמך במוסדות חרדיים בישראל, החליט להסיט את הכספים ולהקים את סיטיבוק לצורך מתן תעסוקה לנשים החרדיות. לחברה משרדים בישראל, ניו יורק, ניו ג'רזי, פלורידה וטקסס, והיא פועלת בכל רחבי ארה"ב.
באשר לשאלה "היכן כדאי להשקיע", אומר קשדן כי הוא מעדיף את ה-Rust Belt, כלומר את הערים הגדולות כגון דטרויט, אינדיאנפוליס והערים בדרום-מערב פלורידה. גם קשדן מדגיש את חשיבות הסלקטיביות, בייחוד בדטרויט: "יש שם שכונות עם בתים בפחות מ-10,000 דולר, אך הם ממוקמים באזורי מצוקה. נאמר זאת כך: לאדם לבן לא כדאי להיכנס אליהן. עם זאת, יש שכונות שמחירי הבתים נפלו בהן בכ-70% כתוצאה מקריסת תעשיית הרכב. באריזונה ונבאדה המחירים נפלו, אך במקומות אלה יש הגירה חיובית, אוכלוסייה צעירה והפוטנציאל התעסוקתי מתפתח; תעשיית מלונאות והזדמנויות השקעה טובות".
למי שחושב שהכל ורוד בארה"ב, קשדן מניף תמרור אזהרה באשר לדירות בניו יורק. גלי הפיטורים וקיצוצי הבונוסים בשל קריסת וול סטריט עדיין מהדהדים, למרות הראלי האחרון בשווקים. דירות היוקרה צללו ולא ברור אם הגיעו לתחתית. "הייתי ממליץ להיזהר עם ניו יורק", אומר קשדן. "לא ברור לאן המחירים שם הולכים".
עשו זאת בעצמכם
רגע לפני שאתם אורזים מזוודות (עם דולרים) או מתחילים לבזבז כספים על יועצי השקעות ומתווכים למיניהם, כדאי לדעת שהשקיפות הרבה של שוק הנדל"ן האמריקני מספקת, בין היתר, גם מספר אתרי אינטרנט המהווים נקודת פתיחה מצוינת למי שחפץ לצאת למסע של הזדמנויות בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות.
InvestorLoft.com - מספק לגולשים כלי חיפוש נכסים אטרקטיביים להשקעה לפי חתכים שונים, כגון אזור, מחיר וסוג ההשקעה.
Trulia.com - עוקב אחר הורדות מחירים ברשימת נכסי נדל"ן שונים. בחיפוש מהיר, האתר יציג כמה פעמים ירדו המחירים באותם נכסים, בכמה ירדו ובאילו תאריכים.
cyberhomes.com - תמורת תשלום של פחות מ-10 דולרים מספק האתר תחזיות מחירים בשכונות מסוימות שתבחרו, בטווח שנה עד שנתיים.
realtytrac.com - מספק מידע רב על בתים מעוקלים, תהליך הרכישה, מידע כללי על השוק ועוד.
כתבות
ני"ע
