רשות המס: קבוצות רכישה ישלמו מס זהה לרוכשי דירות מקבלן

רשות המסים מציעה להכביד נטל המס על קבוצות רכישה ולהגביר הפיקוח על חברי הקבוצה ועל המארגנים. כך ממליצה הוועדה להיבטי המיסוי של פעילות קבוצות הרכישה ברשות המסים.

הוועדה, בראשות היועץ המשפטי של רשות המסים, עו"ד משה מזרחי, מפרסמת היום את המלצותיה בנושא הסבוך. הוועדה ממליצה להגביר את נטל המסים על קבוצות הרכישה, תוך עיגון הדבר בחקיקה.

על פי ההמלצה, רוכש בקבוצת רכישה ישלם מס רכישה על דירה ולא על קרקע; כמו כן, מכירת קרקע לקבוצת רכישה תחוייב במע"מ, בין אם מדובר במוכר שהוא גוף ציבורי ובין אם מדובר במוכר שהוא גוף פרטי. כיום, אם רכישת הקרקע היא מגורם פרטי, אין חיוב במע"מ.

היעדר החיוב במע"מ בגין רכישת קרקע במסגרת קבוצות רכישה, היה אחד הפרמטרים שיצרו את הפער בעלות בין רכישת דירה מקבלן, שחוייבה במע"מ; לבין רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, שלא חוייבה במע"מ ולכן זולה יותר.

עוד ממליצה הוועדה לעקוב אחר הכנסותיהם של מארגני קבוצות הרכישה וכן של משקיעים הרוכשים דירות במסגרת קבוצות רכישה.

הוועדה גם ממליצה כי כל קבוצה הכוללת עשרה רוכשים, שיש בה גורם מארגון המקבל תמורה תוגדר כקבוצת רכישה.

באשר לאפשרות מיסוי המארגן כרוכש קרקע וכמוכר דירות, הוועדה סבורה כי יש צורך לבחון את מעמדו בהתאם לנסיבות הספיציפיות.

הוועדה סבורה כי הכנסתו של המארגן חייבת במס הכנסה כהכנסה מעסק, בין אם הוא ייחשב כמתווך ובין אם הוא ייחשב כרוכש קרקע ומוכר דירות.

כדי להתמודד עם תכנון מס אפשרי במסגרתו יסווה המארגן חלק מהתמורה בגין שירותי הארגון בדרך של קבלת דירה במחיר מופחת על ידו, וכך "יכבס" הכנסה עסקית ויסב אותה למסלול הוני, ובמקביל גם ישולם מע"מ בגין השירותים שניתנו על ידו על מחיר עסקה מופחת - ממליצה הוועדה לקבוע מנגנון שיאפשר מעקב אחר הדירות המתקבלות בידי המארגן במסגרת קבוצת הרכישה.

מעקב זה אחר הדירות המתקבלות בידי המארגן יסייע גם בהמשך בעת מכירת הדירות על ידי המארגן, לבחון את האפשרות לראות בתמורה הנובעת ממכירת הדירות כהכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי מקום בו הדירות נמכרות ברווח גבוה תוך זמן קצר, תוך ניצול הבקיאות והמיומנות בתחום.

במסגרת עבודת הוועדה, התברר כי יש תופעה של משקיעים הרוכשים מספר דירות בקבוצות רכישה ומוכרים אותן במימוש מהיר ברווח גבוה, תוך ניצול מיומנותם ובקיאותם בתחום הנדל"ן. הוועדה ממליצה כי ייקבע מנגנון ממוחשב שיאפשר מעקב אחר פעילות אותם משקיעים וכן יאפשר מעקב אחר משקיעים הרוכשים מספר דירות מקבלן בכדי לבחון האם ההכנסה ממכירת אותן דירות עולה כדי הכנסה מעסק או עסקת אקראי.

בהקשר זה, של תכנוני מס אפשריים בקבוצות הרכישה, מציינת הוועדה את תופעת "המשקיעים הנודדים", שנודדים מקבוצה אחת לשנייה, רוכשים כמה דירות בכמה בקבוצות - ומוכרים אותן במימוש מהיר בסמוך למועד קבלת הדירה.

יצחק חג'ג', ממובילי קבוצות הרכישה, טוען בתגובה לדו"ח של הוועדה לנושא קבוצות רכישה, כי "הדו"ח לא מביא איתו שום בשורה". לדבריו, מיסוי חברי קבוצת הרכישה כאילו רכשו דירות ולא קרקע, נהוג גם כיום במשרדי מס שבח השונים. לשכת מס השבח השונות. בעניין הטלת מע"מ על רכישת קרקע המשמשת קבוצות רכישה, אומר חג'ג' כי כיום ממילא למעלה מ-90% מהעסקאות בקבוצות רכישה חייבות במע"מ, שכן בעלי הקרקע הם גופים ציבוריים. באשר לרצון להפעיל פיקוח הדוק על המארגנים והרוכשים, אומר חג'ג', כי בחינות אלה קיימות כבר כיום לצורך קביעת שיעור המס.