חג'ג': "דבר לא יעצור את קבוצות הרכישה"

בעוד הרשויות מנסות לצנן את בועת הנדל"ן ומחירי הדירות בישראל, קבוצות הרכישה מנצלות את המוניטין וההון שצברו והן בדרך לבורסה. קבוצת חג'ג', שבשליטת האחים צחי ועידו חג'ג', רוכשת את השלד הבורסאי אסים מידי חברת נץ בונדס תמורת 4 מיליון שקל.

הקבוצה תזרים לשלד עוד 20 מיליון שקל בהקצאה של 90% מהמניות. השותפים של צחי חג'ג' במשרד עו"ד HBW, חן בוכניק ויגאל ויינשטיין, יזרימו כל אחד 5 מיליון שקל לאסים תמורת 10% מהון המניות, במסגרת הקצאת מניות לפי שווי חברה של 100 מיליון שקל. זאת לעומת שווי חברה של 14 מיליון שקל הבוקר. בסך הכול האחים חג'ג' ושותפיהם יזרימו לשלד הבורסאי 30 מיליון שקל.

קבוצת חג'ג' מתחייבת לנהל את כל הפעילות העתידית שלה בישראל באמצעות החברה הבורסאית. עם זאת, קבוצות הרכישה שבהן היו שותפים האחים עד היום (ראו מסגרת), לא יהיו חלק מפעילות החברה הציבורית.

עידו חג'ג' עתיד להתמנות לתפקיד מנכ"ל החברה.

עם השלמת עסקת אסים, לאחר אישור אסיפת בעלי המניות ובית המשפט, ישונה שם החברה ל"קבוצת חג'ג'". האחים חג'ג' מתכננים שהחברה תפעל בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, באמצעות יזמות ובדרך של קבוצות רכישה. עד שקבוצת חג'ג' תגיע לליגה של הגדולים, המשקיעים הקטנים מצאו בעסקה פוטנציאל מהיר לרווח והמניה זינקה היום ב-100%.

המהלך של האחים חג'ג' עשוי לאותת על העתיד לבוא בתחום קבוצות הרכישה. בשבועות האחרונים הצטננה מעט ההתלהבות מהאופנה - פרויקטים נדחים, קבוצות מתפרקות והבנקים קשוחים יותר. קבוצת חג'ג' פעילה בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, ופעילותה היזמית דורשת היקף גדול של אשראי.

לכן היא כנראה החליטה לנסות, גם אם באופן מוגבל, את אפיק אשראי החוץ בנקאי - שוק שבו תמיד אפשר למצוא מי שיקנה אג"ח לא מדורגת. לכן נראה שהחג'ג'ים עשויים להיות רק הסנונית הראשונה. גם מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור, אמרה לאחרונה ל"גלובס" שהיא מתכוונת להנפיק את החברה שלה "אור סיטי נדל"ן".

"לא יעצרו את קבוצות הרכישה"

ממרומי קומה 32 במגדלי עזריאלי, שם ממוקם משרד עורכי הדין חג'ג', בוכניק ויינשטיין (HBW), נזהר צחי חג'ג' מלייצר כותרות שיסבכו אותו עם רשות ניירות ערך.

"ב-2009 עשינו פרויקטים בסדר גודל של למעלה 1,000 יח"ד", הוא אומר. "קבוצת חג'ג' עושה יזמויות מהמובילות שיש היום בארץ וגם קבוצות רכישה, והמהלך של החברה הציבורית מופנה לשני התחומים. כשיש לך אמצעים זמינים גדולים אתה יכול לעשות יזמויות בצורה יותר קלה. יש לנו התמקצעות בתחום הנדל"ן ואנו רוצים להביא אותה לגוף גדול ולנצל את היתרונות של שוק ההון, כדי לקחת את זה קדימה ולהשתמש בכלים ואפשרויות גיוס".

- שוק ההון עוזר לגייס כסף, אבל כשהופכים לחברה ציבורית הכללים משתנים. תאלצו להיות עכשיו שקופים.

"אף אחד לא רוצה לנהל את העסק שלו על דפי העיתונים, אך לחברה ציבורית יש מנגנון שמקנה כלים לגיוס והנפקה, שיכולים למקסם את החברה למלוא הפוטנציאל שלה. אנחנו שם כדי להשתמש בכלים שמעמיד שוק ההון. פעלנו עד עכשיו באופן פרטי והבאנו כסף מהבית, אז אין שום בעיה. המהלך נעשה מאותה סיבה שכל חברה בישראל עושה זאת".

אם בכל מה שקשור לשוק ההון חג'ג' נזהר בלשונו, כיו"ר איגוד קבוצות הרכישה הוא קצת יותר משוחרר. "לא הלך על קבוצות הרכישה", הוא מגיב להחלטתם של המפקח על הבנקים להקשיח את מתן האשראי לקבוצות הרכישה, ושל רשות המסים להגדיר אותן כחברה - עם כל המשתמע מכך בנושא המיסוי. "ההמלצה של רשות המסים לא דרקונית, ורוב הקבוצות הגדולות כבר עובדות לפיה", אומר חג'ג'.

חג'ג' אומנם מעריך שפעילות הקבוצות נפגעה מהרגולציה החדשה, אך לא באופן שיגרום להיעלמותן. "יש הגבלות אבל הם לא יכולים לעצור את התופעה של קבוצות רכישה. גם ככה יש מע"מ על הקרקע ב-90% מהעסקאות, אז ישלמו מע"מ על דירה ולא על קרקע. זה לא ביג דיל, זה לא יהפוך עסקה מכדאית ללא כדאית. זה פוגע בקבוצות, אבל רחוק מלהרוג אותן, בטח לא את הקבוצות הגדולות. ההבדל בין רכישת דירה מיזם לבין רכישת דירה מקבוצת רכישה זה לאו דווקא במסים. זה חלק די קטן מהסיפור".

- ומה לגבי החלטת בנק ישראל בנושא האשראי לקבוצות?

"אז הריבית לא תהיה פריים מינוס חצי, אלא פריים פלוס חצי, וחברי הקבוצה נדפקו באחוז. זה לא ההבדל. יש הבדל של 30% בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישה באמצעות קבוצת רכישה. אז פגעת באחוז, לא קרה כלום. כל הרגולציה החדשה - זאת פגיעה שלא תכחיד את התופעה, היא לא משמעותית בקבוצות הרכישה".

- התחום של קבוצות רכישה פרוץ. האם יש בו גורמים לא מקצועיים?

"היום הם כבר לא קיימים בתחום. הבנקים לא מאשרים אשראי לכאלו קבוצות רכישה. צריכה להיות רגולציה מצד משרד הבינוי והשיכון שתסדיר את הענף ותעשה סדר בסיפור הזה, ואז תהיה דרישה של ניסיון".

- מה עתיד קבוצות הרכישה?

"הקבוצות הגדולות ימשיכו להיות שחקניות מאוד דומיננטיות בשוק הנדל"ן, אך הקטנות ייעלמו בעקבות הרגולציה. צריכה להיות רגולציה בתחום של מסים, חוק מכר ועוד. כשתושלם החקיקה אז הבהלה שנוצרה בשוק בעקבות המדיה תעלם וקבוצות הרכישה יתחזקו".

- לסיום, האם יש בועה בתחום של דירות למגורים להערכתך?

"צריך להסתכל לפי אזורים ולא באופן כללי. בתל אביב והמרכז ההיצע מאוד בעייתי ומוגבל, ולכן אין בועה והמחירים חייבים ללכת למעלה. המספרים אולי גבוהים, אבל זה רחוק מבועה מבחינת ביקוש והיצע. יש חוסר בהיצע ולכן המחירים מטפסים וימשיכו לטפס".