הקרקע נשמטת: ניתוח ההמלצות להיבטי המס של קבוצות הרכישה

המלצות הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה לנדל"ן שפורסמו השבוע (ב') מחייבות בחינה והיערכות של הגורמים המארגנים אותן, כמו גם של חברי קבוצות הרכישה הקיימות והעתידיות.

על אף שההמלצות המרכזיות אינן מפתיעות בהתחשב בפרסומים האחרונים, יישומן דורש בחינה מעמיקה, הן במישור המס והן במישור הכלכלי.

"השורה התחתונה" בדו"ח היא ניסיון למנוע עיוותי מס בין מכשירים כלכליים דומים (גם אם לא זהים) - רכישת דירה מקבלן לעומת רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה. הפתרון המומלץ כולל התייחסות לחבר בקבוצת הרכישה כרוכש דירת מגורים, ולא כרוכש קרקע, ובהתאמה חיובו במס רכישה, כמו גם חיוב בעלי הקרקע במע"מ בגין מכירתה לקבוצת הרכישה.

המונח "קבוצת רכישה" כולל בתוכו אפשרויות שונות להתארגנות של קבוצה במטרה לבנות לעצמה מתחם מגורים מסוים. ישנה הנחה שגויה כי כל קבוצת רכישה זהה, או אפילו דומה, לאחרת. אמנם ייתכן כי ניתן למצוא מרכיבים דומים מסוימים בחלקן, אך מנגד נאתר דרכי פעולה משתנות.

בדו"ח ועדת רשות המסים מתוארת חלוקה בין שני סוגים מרכזיים של דרכי פעולה. בסוג הראשון, מארגן הקבוצה מלווה את כל שלבי הפרויקט, ומעורבותו משמעותית ביותר. בסוג השני, מעורבותו של הגורם המארגן את קבוצות הרכישה אמורה להיות מצומצמת יותר.

בשטח ניתן לאתר אפשרויות רבות נוספות. יותר מכך, ייתכן כי בעקבות פרסום המלצות הדו"ח, כמו גם אימוצן בחקיקה, יחולו שינויים לא מעטים באופן ההתארגנות.

חיסכון המס

ההתארגנות במסגרת קבוצות רכישה כוללת יתרונות וחסרונות שונים, כמו גם סיכויים וסיכונים. במסגרת ה"סיכויים" נהוג למנות את הטיעונים לחיסכון אפשרי במס של חברי קבוצת הרכישה.

חיסכון אחד, ואולי המרכזי שבהם, הוא בחבות מס-ערך-מוסף על ערך הקרקע הנרכשת מבעלי קרקע, שאינם נחשבים ל"עוסק" לפי חוק מע"מ. הטענה היא כי זו רכישה של אנשים פרטיים מאדם פרטי, שאינה נכללת במסגרת חוק מע"מ ושאינה חייבת במע"מ. טענה זו עשויה להיות שנויה במחלוקת, אך היא העלתה את קרנן של קבוצות הרכישה.

אפשרות נוספת היא חיסכון במס רכישה. טענת חברי קבוצות רכישה היא כי רכשו קרקע ולא דירה, ולכן יש לחייבם במס רכישה רק בגין ערך הקרקע (ורצוי ללא תוספת מע"מ על הקרקע). טענה זו נתקלה פעמים רבות בהתנגדות עזה של רשות המסים, משום שלעמדתה המהות הכלכלית בפעולת קבוצות הרכישה היא רכישת "דירות" ולא "קרקע".

אגב, שאלת ה"חיסכון" הפוטנציאלי במס רכישה דורשת בדיקה בכל מקרה לפי נסיבותיו, ובין היתר - בשל הפער בין שיעורי מס הרכישה על קרקע לעומת דירת מגורים (ודאי דירת מגורים יחידה) ולאור שיעור מרכיב הקרקע בערך הדירה.

ההמלצות המרכזיות

1. תיקון חקיקה "מבהיר" לחוק מיסוי מקרקעין, שלפיו חבר קבוצת הרכישה חייב במס רכישה בהתאם לעלות הכוללת של הדירה שתיבנה, ולא רק לפי מרכיב הקרקע. הגדרת "קבוצת הרכישה" בחקיקה תכלול, בין היתר, קיומו של גורם מארגן המקבל תמורה וחזקה; לפי ההגדרה - התארגנות של 10 רוכשים או יותר תיחשב לקבוצת רכישה.

2. תיקון הגדרת "עסקת אקראי" בחוק מע"מ, כך שבעל הקרקע המוכר לקבוצת הרכישה יחויב במע"מ בגין מכירת הקרקע.

3. המלצות הדו"ח כוללות גם הפעלת מעקב אחר פעילות הגורמים המארגנים שהכנסותיהם חייבות במס הכנסה, כמו גם אחר חברי קבוצות רכישה, שדרך פעילותן עשויה להיחשב לעסקית ולכן חייבת במס הכנסה.

בדו"ח נכללה הערה נוספת, לפיה - אף שהדבר אינו נכלל במסגרת סמכותה של הוועדה - מי שרוכש דירת מגורים שאינה יחידה ימוסה בשיעור של 5% על מלוא שווי רכישת הדירה. הטעם להמלצה הוא שההקלה במס רכישה לדירות מגורים היא בעלת אופי סוציאלי - ולא נכון להעניקה ל"משקיעים", אשר מעלים את מחירי הנדל"ן בפעילותם.

הקטנת המוטיבציה של בעלי הקרקע

בדו"ח הוועדה צוין כי פעילות קבוצות הרכישה קנתה אחיזה משמעותית בשוק הנדל"ן בישראל. ההמלצות המנויות בדו"ח הן כבדות משקל וזקוקות לדיון מעמיק ונרחב בבית המחוקקים.

על אף שיש להניח כי שינויי חקיקה בתחום המשפיע על חלקים כה נרחבים בציבור (הן החברים בקבוצות הרכישה והן אלה שאינם חברים בהן) יזכו לדיון גם אם ייכללו במסגרת "חוק ההסדרים", יש לפעול - ולו למראית פני הצדק - בהליך חקיקתי "רגיל" ולא "מואץ".

הניסיון מלמד כי הוראות התחולה של חקיקה רחבת היקף הן משמעותיות ביותר. האם, למשל, ינסה המחוקק להחיל רטרואקטיביות "קשה", עד כדי החלת שינויי החקיקה על כל עסקה שביצועה "בשטח" טרם הסתיים - או שמא יבחר המחוקק ברטרואקטיביות "קלה" יחסית ויימנע מלהחילה על קבוצות הרכישה שחתמו על מסמכים מסוימים וכדומה. ואולי יימנע המחוקק מכל נגיעה רטרואקטיבית שהיא, בהתחשב בזהות החברים בקבוצות הרכישה, בהיקף הפעילות ובהסתמכות על מצב הדברים הקיים.

ההמלצה לחייב במס רכישה את חברי קבוצות הרכישה בגין רכישת דירה ולא בגין רכישת קרקע צפויה להשפיע יותר על עלות הרכישה באזורי הפריפריה, משום שמרכיב הקרקע (החייב בשיעור מס רכישה גבוה יותר על-פי החקיקה הקיימת) מתוך ערך הדירה באזורים אלה נמוך יותר. השאלה היא אם זה אכן הפתרון ה"סוציאלי" הנכון, שיאפשר רכישת דירות לזוגות צעירים.

מנגד, אין להתעלם מעיוותי מס בין ה"מכשירים" השונים לרכישת דירות מגורים. אך גם אם זו "ברירת המחדל" - יש לתת לנישומים אפשרות לשכנע את הרשות, שדינם כדין כל אדם המבקש לבנות לעצמו דירת מגורים על קרקע שרכש - ולא רק בדרך של סתירת חזקות חקיקתיות שייקבעו בעניין זה.

שאלה נוספת היא אם הטלת חבות המע"מ על בעלי הקרקע לא תוביל לחוסר איזון נוסף בשוק המקרקעין, אשר יצמצם את רצונם של בעלי הקרקע למכור לקבוצות רכישה. מצב זה עלול להוביל לתוצאות הפוכות מהרצוי למי שמבקש "לצנן" את שוק הנדל"ן, בהנחה שקבוצות הרכישה ימשיכו להתקיים.

הקטנת המוטיבציה של בעלי הקרקע לעומת להיטות יתר של קבוצות רכישה ומארגניהן עלולה להוביל דווקא לעליית מחירי הנדל"ן, על אף שלכאורה חברי הקבוצה אמורים לשלם פחות (משום שכעת הם יצטרכו לשאת בעלות רכיב המע"מ על הקרקע).

הפתרון ה"נבואי" לדילמה זו יהיה תלוי בשאלת זכות קיומן של קבוצות הרכישה, כמו גם ברצונם (או באי-רצונם) של בעלי הקרקע להיות החייבים בדיווח למע"מ.

אימוץ החלטות הדו"ח בדרך של חקיקה - במשולב עם פעולות אחרות שנוקטות כיום הרשויות המבצעות בתחום - יהווה מכה פוטנציאלית נוספת לפעילותן של קבוצות הרכישה.

שינויים בחקיקת מס אינם מביאים בהכרח לתוצאה הרצויה מבחינתם של מובילי השינוי. לעתים השינויים מובילים גם לשינויים בדרך ההתארגנות, והשאלה היא אם מטרת השינויים תהיה הפחתת המס ה"נוסף" שיוטל בשינויי החקיקה - או פתרון לאמצעים הרגולטוריים האחרים שמופעלים ושיופעלו נגד (או בעד) קבוצות הרכישה.

ולסיום, גם ההמלצה ה"נוספת" בדו"ח, לעניין הגדלת החבות במס רכישה על מי שרוכש דירה שאינה דירת מגורים יחידה, דורשת בחינה מעמיקה.

כבר עתה ישנה הבחנה בין מדרגות מס הרכישה לרוכש דירת מגורים יחידה לבין הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה. מס הרכישה הוא בכל מקרה מס רגרסיבי, והגדלתו עלולה לפגוע בקבוצות רבות באוכלוסייה.

ההנחה כי בעלים של דירת מגורים (ולו במקרה של רכישת דירה על-ידי הורה למען ילדו) אינו זקוק להקלה "סוציאלית" מינימלית יחסית למי שרוכש קרקע - היא שנויה במחלוקת.

* הכותב הוא ממשרד ד. פוטשבוצקי.