בכל הדיבורים והדיונים על עליית מחירי הדירות בישראל ישנו קונצנזוס אחד ברור, בנוגע לגורם שמשפיע יותר מכל על מחירי הדירות: היצע הקרקעות הזמינות לבנייה, שמתקשה למלא את הביקושים הגבוהים בשוק.
גם במשרד האוצר כבר הבינו שהמפתח להורדת הדירות נעוץ בהגדלת היצע הקרקעות, ולא רק בשיעור הריבית במשק, הריבית על המשכנתאות, ההון העצמי הנדרש למשכנתא, או המיסוי. לראייה: לאחרונה גיבשו במשרד תכנית שמטרתה לאפשר שיווק קרקע לבניית כ-70 אלף יחידות דיור בשנה.
התכנית הזו התגבשה כתשעה חודשים אחרי ששר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, הכריז לראשונה על כוונותיו "להציף את השוק בקרקעות לבנייה". בספטמבר 2009, במסיבת עיתונאים, הציגו אטיאס וירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל את ה"בליץ" הראשון, במסגרתו הבטיחו לשווק "במכה" אחת קרקעות לבניית 5,300 יחידות דיור חדשות.
חמישה "בליצים"
מאז ה"בליץ" הראשון של ספטמבר 2009, הכריזו משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל על ארבע מנות שיווקים גדולות נוספות: שיווק 5,900 יחידות דיור בנובמבר 2009, 6,500 יחידות דיור בדצמבר 2009, שיווק 2,800 יחידות דיור במארס 2010, וכ-3,000 יחידות דיור במאי השנה.
בחינה פרטנית של כל עיר שצוינה במסגרת אותם ה"בליצים" מעלה כי מאות יחידות דיור שאמורות היו לצאת לשיווק מעולם לא שווקו במכרזים - לא של מינהל מקרקעי ישראל ולא של משרד השיכון. בחלק מהמקרים שווקה כמות מסוימת, אך לא כל הכמות שהובטחה.
מהמינהל וממשרד השיכון נמסר בתגובה, כי "הבעיות, בעיקר עם הרשויות המקומיות, נתגלו בשיעור קטן של אחוזים בודדים. בעיות אלו נפתרו ברובן או יפתרו בשבועות הקרובים. עיכובים אלה קרו בעבר ויקרו גם בעתיד, העיקר הוא שהקרקעות משווקות ומסייעות בהגדלת ההיצע".
בכל מקרה, חשוב להבין שהרבה מן ההצהרות על שיווקים גדולים, שמטרתן היתה להשפיע על הפסיכולוגיה של שוק הנדל"ן ולצנן אותו, לא תורגמו מיידית למכרזים.
יצוין כי מספר גדול של יחידות דיור טרם לשיווק כולל את ה"בליץ" של מאי 2010, אך בשל הזמן שלוקח למכרזים להתפרסם, קשה עדיין לשפוט האם מדובר בהצהרות בלבד או שמא המכרזים עתידים להתפרסם רק בחודשים הקרובים. למשל, בישוב קדימה-צורן, הצהיר משרד השיכון במאי השנה כי ישווק קרקעות לבניית 320 יחידות דיור חדשות, אך מכרז זה טרם יצא.
מאות יח"ד טרם שווקו
בירושלים, הצהיר משרד הבינוי והשיכון בנובמבר 2009 כי ישווקו קרקעות לבניית 1,117 יחידות דיור חדשות; בפועל, פורסמו מאז מכרזים לשיווק 20 יחידות דיור בלבד בבירה, כנראה מסיבות פוליטיות ודיפלומטיות שמוכרחים להודות שלא ממש תלויות בשר אטיאס.
פסגת זאב ירושלים / צלם: אריאל ירוזלימסקי
בעיר יהוד, הבטיחו לנו בדצמבר 2009 שישווקו קרקעות לבניית 780 יחידות דיור חדשות. את אותו מספר "קסום", 780 יחידות דיור, הבטיח שוב אטיאס לשווק במארס השנה. בינתיים, כלל לא יצאו מכרזים למכירת קרקעות בעיר יהוד.
בעיר ראשון לציון, אחת הגדולות במדינה, הוכרז במארס השנה כי ישווקו קרקעות לבניית 540 יחידות דיור חדשות. מאז, עברו שלושה חודשים - אולם רק ביום חמישי האחרון, לאחר הפרסום המוקדם של התחקיר ב"גלובס" - נזכרה המדינה להוציא לשיווק 490 יח"ד. ראשון לציון זו דוגמא מצוינת. צור לא ממש מעוניין שהעיר תמשיך ותגדל, מה שכמובן לא מקל על קובעי המדיניות.
קרקעות בראשל
בראש העין, שסומנה כאחת מעתודות הקרקע הגדולות ביותר במרכז הארץ, הוכרז במארס 2010 כי ישווקו קרקעות לבניית 87 יחידות דיור חדשות - סנונית ראשונה בתוכניות הפיתוח הענקיות שיש בעיר. מאז לא התפרסמו מכרזים לקרקעות בעיר.
ראש העין / צלם: עינת לברון
בהודעה לעיתונות מחודש דצמבר 2009, הודגש כי ישווק ריכוז גדול של קרקעות בישובי מיעוטים. אך בדיקה מעלה כי בעיר אום אל פאחם, למשל, שם הבטיחו לשווק קרקעות לבניית 316 יחידות דיור חדשות, טרם יצאו מכרזים לקרקעות.
הנחתום מעיד על עיסתו?
לא רק במסגרת ה"בליצים" שחרר משרד הבינוי והשיכון הצהרות: גם במהלך סיורים של השר בישובים שונים הבטיח אטיאס לשווק קרקעות. לדוגמה, בהודעה לעיתונות מטעם משרדו מ-24 בפברואר השנה, נכתב כי השר צופה שיווק קרקעות לבניית 1,000 יחידות דיור חדשות בטבריה "כבר בחודשים הקרובים". מאז עברו ארבעה חודשים, אך עד כה יצאו למכרז רק 16 יחידות דיור בטבריה.
טבריה כנרת / צלם: אריאל ירוזלימסקי
בהקשר זה מעניין לציין כי נראה שאטיאס מודע לאופן שבו מתפרשות הצהרות מסוג זה. באותו כנס נדל"ן שנערך לאחרונה בתל אביב, אמר אטיאס כי כותרות בעיתונים המבשרות כי אושרה תכנית להקמת 1,000 יחידות דיור חדשות בעיר מסוימת, אין משמען שהקרקעות לבניית הדירות הללו זמינות מיידית. אטיאס אמר שלכל תכנית כזו יש תנאים, כמו פיתוח תשתיות, ולא ניתן לתרגמה למכרז באופן מיידי - לדבריו, "לעיתים לוקח לתכנית שכזו חמש שנים לצאת למכרז".
השאלה המתבקשת היא, אם כן, כיצד תצליח הממשלה להוריד את מחירי הדירות כשהמנגנון העיקרי שבוודאות ישפיע באופן משמעותי על המחירים - הגדלת היצע הקרקעות הזמינות לבנייה - לא מצליח לתפקד במהירות וביעילות.
לפי שעה, נראה כי בשל הרפורמות ה"תקועות" במינהל מקרקעי ישראל ובתכנון ובבנייה, וכן בשל מאבקים עם רשויות מקומיות - אבל לא רק - במינהל עדיין לא מצליחים לשווק כמויות גדולות של קרקעות באופן שוטף ועקבי שיצליח בסופו של דבר "להטביע" את הביקושים ולהוריד משמעותית את מחירי הדירות.
לפסיכולוגיה ולהצהרות יש כמובן משמעות לא מבוטלת בהשפעה על מומנטום בשוק, אבל כמובן שבלי פעולות אמיתיות זה לא יחזיק מעמד.
מנהל המינהל, ירון ביבי, מסר בתגובה כי "המידע חלקי ומוטעה ועל כן המסקנות שגויות. אכן חלק מהמכרזים התעכבו עקב נסיבות של בדיקה נוספת או פרמטרים שנוספו תוך כדי תהליך ההכנה. מכרזים אלו יפורסמו בתקופה הקרובה".
בנוגע להצהרות על שיווק 1,117 יח"ד בעיר ירושלים, נמסר מהמינהל שבמחוז ירושלים (אשקלון, קרית גת, קרית מלאכי, בית שמש, ירושלים ועוד) פורסמו בחודשים האחרונים מכרזים ל-880 יח"ד. ביהוד (780 יח"ד שהובטחו פעמיים בפרסומי המינהל ולא מומשו) מודה ביבי שאכן קיים עיכוב, "בשל מחלוקת עם הרשות המקומית". גם באום אל פאחם המכרז טרם יצא, לדברי המינהל, "בשל בעיה הקשורה להוצאות הפיתוח". בראש העין נובע העיכוב "מבעיה בעלויות הפיתוח" ולגבי טבריה, שם הצהיר השר בפברואר כי ישווקו כמעט 1,000 יח"ד בתוך חודשים ספורים, מציין ביבי כי "השר דיבר על כוונה עתידית לשיווק קרקעות. לטעון שהיתה הבטחה שלא קוימה - אינו נכון. עד סוף שנה זו ישווקו 1,000 יח"ד בטבריה".
מחכים לשיווק
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
