תחת להב הגליוטינה

מבלי להתייחס לתוצאות מעשיו ומבלי לנסות לנבא אם בועת הנדל"ן תמשיך להתנפח או שתתפוצץ ומתי, אי אפשר שלא להסיר את הכובע בפני אריאל אטיאס. שר השיכון למד מהר מאד מה יכול לעולל באזז תקשורתי, במיוחד כשמדובר באחד הנושאים החמים - שוק הנדל"ן למגורים.

בתחילת 2009 הכריז שר השיכון מלחמה במחירי הנדל"ן. הימים ימי משבר פיננסי ושוק הנדל"ן נכנס לכמה חודשי קיפאון שבהם נוצר הרושם כאילו יש עצירה ואפילו סימני ירידה במחיר הדיור. קבלני ישראל והלובי התקשורתי שלהם יצאו אז באחד המהלכים השיווקיים המוצלחים ביותר בשנים האחרונות. תוך פרק זמן קצר ביותר הם שכנעו את הציבור שמחירי הדיור לא ירדו וכי כדאי להם למהר ולקנות. את התוצאה, המוצלחת מבחינת הקבלנים, מרגיש היום כל קונה דירה פוטנציאלי ומדד משכן מאשר הרגשה זו בציירו תמונה עגומה ולפיה לרכישת דירה דרושות כיום 118 משכורות, לא פחות.

במאבק הזה, בין הקבלנים לקונים, יש לפסיכולוגיה אפקט מכריע. כמובן שאי אפשר להתעלם מהפרמטרים הכלכליים שתרמו להמשך העליות - ריבית אפסית, משכנתאות נוחות ומחסור בקרקעות זמינות, אולם אפקט הפחד, אם הוא קיים, יכול להתגבר על כל פרמטר כלכלי. זה נכון לכל שוק ובוודאי נכון לשוק הנדל"ן.

בחודשיים החולפים, מתרחשת תופעה דומה לזו שנרשמה בתחילת 2009: שוק הנדל"ן בקיפאון ויש ירידה חדה בכמות העסקות ואילו הקבלנים ממשיכים בשלהם - מכריזים שמחירי הדיור ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות, וממליצים בחום לנצל את רמת המחירים הנוכחית. ההבדל הוא ששר השיכון מנהל מלחמת חורמה שתוצאותיה יגיעו אולי בעוד שנה או שנתיים, אם ינצח בה, והופעותיו היום יומיות בתקשורת מצליחות בשלב זה לטעת בציבור את הרושם שיש סיכוי שהפעם זה באמת יקרה.

משקל נגד לקבלנים

איני מחסידי ש"ס ומעולם לא הכרתי את אטיאס באופן אישי וכול מה שאני כותב בנוגע אליו מבוסס על הרושם שאני מקבל מהופעותיו הפומביות ומציטוטיו במדיה. אני סבור שהוא עושה מה שלא עשה אף שר שיכון לפניו: מוכן להילחם בפרות קדושות, בעיקר במינהל ובוועדות המקומיות והמחוזיות. אולי הוא היה קצת נאיבי בהכריזו על לוח הזמנים שעליו הכריז, אולם אני סבור כי הבאזז התקשורתי שהוא יוצר, הוא משקל נגד לבאזז הקבלני וגורם לציבור להמתין להתפתחויות. בשל כך איני מרוצה מהניסיונות להשתלח בו כאחד שמבטיח הבטחות פופוליסטיות או חסרות יסוד.

לאחרונה מוצפת התקשורת בעשרות הצעות ורעיונות להוזלת מחירי הדיור. הבעיה היא שאף הצעה בפני עצמה לא תפתור את הבעיה ויש צורך בשילוב מספר גורמים על מנת שמחירי הדיור יחזרו לרמה שפויה. לדעתי השילוב האידיאלי שיביא לתוצאות המקוות הוט זה:

• טיפול במינהל ובוועדות. שום פיתרון לא יהיה יעיל ללא גידול משמעותי בהיצע והמרצת הוועדות המזדחלות לאיטן. בנוסף לכך: שיתוף פעולה עם האוצר למציאת נוסחה להוזלת מחיר הקרקע לאוכלוסיות ייעודיות כגון זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה.
• השוואת בסיסי המס - לא ייתכן שהדיור יהיה אפיק השקעה שנהנה מפטור ממס. לכול המתלוננים ומאיימים על מות שוק הדירות להשקעה אם ימוסה, אזכיר כי קינה דומה נשמעה בעת הדיונים על הטלת מס הבורסה. כמה הילכו עלינו אימים שזה יהרוג את שוק ההון. שוק ההון חי, נושם ובועט ואין שום סיבה שאפיק השקעה זה יהיה פטור ממס, במיוחד שהנזק הנגרם מהפטורים עולה משמעותית על התועלת ממנו. זה עיוות שחייב לחלוף מן העולם.
• סנקציות של ממש כנגד קבלנים ויזמים הזוכים במכרזים ולא מסיימים בנייה תוך פרק זמן מוגדר.
• שינוי הגדרות "פינוי בינוי" והגדרה רחבה יותר של טובת הכלל לעומת טובת הפרט. על כך כבר הרחבתי במאמר שבו עסקתי בשאלה מדוע לא יורדים מחירי הנדל"ן.

עם כל הכבוד לשר השיכון, עליו לרתום למלאכת הקודש את ראש הממשלה. נתניהו זכור לטוב דווקא כשר אוצר שלא היסס לטפל בפרות קדושות. נתניהו גם יודע היטב מאיזה צד של הלחם מרוחה החמאה ועם הבטחה כל כך מפורשת לציבור, ברור לו שניצחון במגרש זה יהיה המתאבן הטוב ביותר לקמפיין הבחירות הבא. על כן מסקנתי היא שבניגוד למה שקרה ב-2009, הפעם יש סיכוי של ממש לראות את הטירוף הזה נעצר.

יוסי פרנק- יועץ פיננסי ומנכ"ל אנרג'י פייננס

Rika40@012.net.il

אשמח להמשיך את הדיון עמכם במשך כל השבוע.בטור דעות תחת הכותרת "המדוברות ביותר" תוכלו בדרך כלל להמשיך לתקשר עימי

החומר הכלול בסקירה זו ואפשרויות הפעולה המתוארות בה מובאים לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום המלצה ו/או ייעוץ לגבי כדאיות ההשקעה במניות/מט"ח ו/או מכשירים פיננסיים נשוא סקירה זו בפרט או בתחום הנגזרים בכלל. סקירה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם וכל העושה בה שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.