עשור מפיצוץ בועת ההייטק: רחוקים מהשיא במשרדים

עוד מעט יחלוף עשור מאז התפוצצות בועת ההיי-טק, ועדיין רחוקים דמי השכירות למשרדים במטרופולין גוש דן מרמתם הגבוהה טרם המשבר. כך עולה מסקירה שערכה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר בנושא דמי השכירות למשרדים.

הסקירה משווה את רמות המחירים למשרדים במיקומים השונים בגוש דן בין השנים 2001, לפני פרוץ המשבר, לבין 2010, שנה שבה חלה התאוששות כביכול מהמשבר הכלכלי העולמי שפרץ בסוף 2008. כך, אם בציר יגאל אלון בתל אביב עמדו דמי השכירות למשרדים על 80 שקל למ"ר ב-2001, היום הם עומדים על כ-62 שקל למ"ר. מתחם בורסה היהלומים ברמת גן צנח לפי הסקירה מרמה של 90 שקל למ"ר ב-2001 לרמה של 82 שקל למ"ר ב-2010 ואילו אזור רמת החי"ל וקרית עתידים בצפון-מזרח תל אביב צנחו מ-80 שקל למ"ר לכ-61 שקל למ"ר ב-2010.

אם ב-2001 עמדו דמי השכירות למשרדים בפתח תקווה על 60 שקל למ"ר, היום הם עומדים על כ-50 שקל למ"ר. אזור כפר סבא ירד מ-67 שקל למ"ר ל-50 שקל למ"ר ורעננה מ-85 שקל למ"ר ל-53 שקל למ"ר. אזור הרצליה פיתוח לא הצליח ב-2010 לחזור לרמתו מ-2001, אז עמדו בו דמי השכירות על 85 שקל למ"ר. היום עומדים שם דמי השכירות על 70 שקל למ"ר.

שוב ירידות

לעומת אזורים אלה, היו שני מיקומים שדווקא הפגינו עלייה ב-2010 בהשוואה ל-2001. שדרות רוטשילד התאפיינו ב-2001 ברמה של 80 שקל למ"ר ואילו ב-2010 דמי השכירות שם הם כ-90 שקל למ"ר בממוצע. גם נתניה טיפסה, מ-35 שקל למ"ר ב-2001 ל-42 שקל למ"ר ב-2010.

לעומת תחזיות אופטימיות יותר בתקופה האחרונה, בסקירה של צ'מנסקי-בן שחר מתקבלת תמונה שבה ברוב המיקומים הבולטים חלה ירידה בין 2009 ל-2010. כך, בציר יגאל אלון, מתחם בתי המשפט ומתחם בורסת היהלומים ברמת גן חלה ירידה של כ-20% בין 2009 ל-2010. במיקומים כמו הרצליה פיתוח, פתח תקווה, כפר סבא ונתניה חלה ירידה של 10%-15%. לעומת זאת, במיקומים כמו רחובות וראש העין נרשמה יציבות בין השנים.

לדברי אריאלה אשורי-מורגנשטרן, אנליסטית בחברת צ'מנסקי-בן שחר, "ב-2010 קיימת עליית מחירים מינורית באזורים מסוימים בלבד. עדיין לא יצאנו לחלוטין מהמשבר. שוכרים רבים מנסים להקטין את שטחיהם ולהיות יותר מותאמים לצורכיהם האמיתיים שרובם נובעים מהתייעלות. כנגד זה קיים מחסור לגופים המחפשים שטחים גדולים. לאלה אין מענה מאחר שלא נבנים שטחים חדשים. בנוסף, יש לציין כי ייתכן שהמערכת תאזן עצמה לאור העבודה שיש גופים גדולים הממוקמים היום בתל אביב, שמבקשים או בוחנים לצאת ממנה אל הפריפריה".

מהסקירה אף מתחוור השוני הרב בין מחירי המשרדים במיקומים השונים בתל אביב. המחיר הממוצע הגבוה ביותר הוא בשדרות רוטשילד, שם נגבים כ-90 שקל למ"ר, בעוד דמי השכירות הנמוכים ביותר הם בנחלת יצחק, כ-37 שקל למ"ר. בעוד בשדרות שאול המלך דמי השכירות הם כ-78 שקל למ"ר, בקיבוץ גלויות מדובר בכ-40 שקל למ"ר. בעוד שבדרך יגאל אלון המחירים הם כ-62 שקל למ"ר, ברחוב יצחק שדה הם כ-41 שקל למ"ר.

לדברי אשורי-מורגנשטרן, "עם ההתאוששות במשק צפוי כי הביקוש למשרדים יגדל וכתוצאה מכך יעלו דמי השכירות, זאת גם לאור בינוי בהיקפים קטנים בתל אביב ובסביבתה. עם זאת, השפעת מצב המקרו כלכלי על מחירי המשרדים אינה מיידית וניתן לראות מחזוריות של ירידה במחירי השכירות כשנתיים מפרוץ המשבר והתאוששות איטית עם היציאה ממנו. הן בתל עצמה והן בפארקי תעסוקה נוספים קיים עודף היצע עשל שטחי משרדים, לדוגמא בפארק תמר ברחובות קיים היצע ריק של כ-35 אלף מ"ר, המהווים קרוב ל-10% מסך ההיצע הבנוי, ועל כן לא צפויה עלייה משמעותית במחירי השכירות באתרים אלה".