פרויקטים המדוברים ביותר מתוכננים ואפילו נבנים כיום על צירי תנועה מרכזיים, שלא לדבר על מחלפים סואנים: "פארק צמרת" בתל אביב היא דוגמא ישנה ומוכרת, וגם "מגדלי הצעירים" בתל אביב, מגה-קבוצת רכישה להקמת שני מגדלים בני 486 יח"ד, עתיד לקום באחד הצמתים המרכזיים בגוש דן, בין נתיבי איילון לדרך בגין. ואלה רק כמה מהדוגמאות.
בימים עברו, לגור על כביש ראשי נחשב למטרד הנורא ביותר; דירה מעל קומת מסחר או מסעדות נחשבה, ונחשבת עד היום, למוצר נדל"ני ירוד. אבל נראה כי המגמה משתנה אט אט - המגדלים של ימינו מתנשאים לגבהים מהם המכוניות נראות כמו נמלים וכמעט שאינן נשמעות; בנוסף, פותחו טכנולוגיות שחוסמות רעשי רחוב.
מחיר השקט
בתחום הדירות מיד שנייה, שוק עסקאות הנדל"ן הגדול ביותר בישראל שהיקפו מסתכם בכ-90 אלף עסקאות לרכישת דירה בשנה, מפלס הרעש מהווה גורם משמעותי במחיר הדירה, כך עולה מבדיקה שערך השמאי לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, עבור "גלובס". במקרים מסוימים מדובר בירידות ערך של 20% ואף 30% מערך הדירה, בהשוואה לדירות דומות באזור.
המקרה הקלאסי - זה שכולנו מכירים בבואנו לשכור או לרכוש דירה - הוא הפער בין מחירה של דירה חזיתית (רועשת) לדירה עורפית (שקטה) באותו בניין או באותו רחוב. כמה כסף, אם כן, ניתן לחסוך על דירה חזיתית?
יצחק מספק מספר דוגמאות: ברחוב אבן גבירול בתל אביב באזור העירייה, נמכרה לאחרונה דירת 3.5 חדרים חזיתית ב-1.49 מיליון שקל; דירת 3 חדרים עורפית באותו מקטע רחוב נמכרה ב-1.77 מיליון שקל. הרוכשים שילמו 19% יותר, וקיבלו חצי חדר פחות. "לעיתים יש מספר בניינים זהים, עם דירות זהות, ובכל זאת, בדיקה מגלה שהעסקאות שנערכות בהם אינן זהות כלל", אומר יצחק.
העיר גבעתיים, אחת המבוקשות ביותר מגוש דן, מספקת מספר דוגמאות לפערים ניכרים בין דירות חזיתיות לעורפיות: ברחוב שינקין פינת רחוב סירקין בגבעתיים נמכרה לאחרונה דירת 2.5 חדרים חזיתית בקומה הראשונה ב-910 אלף שקל. באותו מקטע רחוב, נמכרה דירה עורפית בשטח זהה, הפונה לגינה, ב-1.1 מיליון שקל, 21% יותר. אם לא די בכך, יצחק מציין שהדירה העורפית נמכרה "טעונת שיפוץ ובמצב גרוע בהרבה מהדירה החזיתית".
עוד בגבעתיים: ברחובה הראשי של העיר, רחוב כצנלסון, לא רחוק מפינת ויצמן, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים חזיתית בקומה השנייה ב-1.09 מיליון שקל; דירה עורפית, זהה בשטחה, בבניין סמוך, נמכרה ב-1.19 מיליון שקל, 9% יותר.
וברחובה הראשי של רמת השרון, רחוב סוקולוב המשופע עסקים, חנויות, בתי קפה ומסעדות, נמכרה לאחרונה דירה חזיתית בקומה השלישית עם מעלית ב-1.19 מיליון שקל; דירה עורפית זהה בשטחה נמכרה בכ-14% יותר, במחיר של 1.36 מיליון שקל.
לדברי זכיין "רי/מקס מטרופולין" ברחובות, המצב דומה גם בעירו: ברחוב הרצל הסואן נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים חזיתית משופצת בשטח של 90 מ"ר בקומה הראשונה עם מטבח חדיש ופרקט בחדרי השינה ב-670 אלף שקל. מחיר של דירה עורפית באותו בלוק: 800 אלף שקל, 19% יותר.
בכל מקרה, עם כביש למדנו לחיות ומגדלי היוקרה קמים היום כאמור בלב צירי תחבורה מרכזיים בתל אביב. "הרעש של הכבישים הסואנים אינו משפיע על מחירי הדירות במגדלי היוקרה, בניגוד למחירי הדירות בבניינים רגילים", אומר ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רימקס ישראל. "מלכתחילה, הבניין ממוצב כמגדל יוקרה עם רמת אדריכלות וסטנדרטים של בנייה גבוהה במיוחד, כך שמחיר הנכס נקבע בהתאם ואינו מושפע מהרעש. הדירות מבודדות היטב מרעש הרחוב ובל נשכח כי הקומה הראשונה גבוהה במטרים רבים מהכביש, כך שהקומות הגבוהות יותר בפרויקט היוקרה הרבה יותר שקטות ולכן גם מחירן גבוה יותר".
אבל תחנת אוטובוס ליד הבית - "זה כבר אתגר אמיתי", אומר יצחק. זוג רכש לאחרונה דירת 4 חדרים ברחוב עוזיאל בר"ג ב-1.5 מיליון שקל. הם ידעו שמדובר ברחוב רועש יחסית, אך המחיר היה אטרקטיבי והדירה שהראה להם המוכר היתה מושקעת, ממוזגת, מוזיקה התנגנה ברקע בעת הביקור, הווילונות היו מורדים והמזגן עבד.
כשעבר הזוג לגור בדירה ושמע את האוטובוס שעובר ליד הבית בכל 20 דקות, החליטו בני הזוג למכור את הנכס. "כשהם מכרו את הבית הם ניסו לעשות את אותו הדבר, אבל הקונים היו יותר חכמים ויותר מנוסים ופתחו את כל החלונות לרווחה. הם ראו את התחנה, ושמעו את האוטובוס", מספר יצחק. בני הזוג מכרו את הדירה תוך פרק זמן קצר ב-1.33 מיליון שקל, בהנחה של 11%.
ירידות ערך של 15% עד 30%
אחד ממוקדי הרעש שמשפיעים הכי הרבה על ערכה של דירה הם בתי ספר. "לגור ליד בית ספר מוריד את ערך הדירה ב-15% עד 20%", אומר יצחק. "זה אולי נוח כשיש לך ילדים, אבל בפועל זה רחוק מלהיות נעים. לא מדובר רק על כדורים שחודרים הביתה ממגרש המשחקים ומנפצים זגוגיות. בית הספר הופך אחר הצהריים למתנ"ס ולמגרש כדורגל, ולעיתים בערב למועדון. בשבתות מתאספים לשחק שם כדורגל. מנסים להפיק מהמשאב הזה את המקסימום ולכם אף פעם לא יהיה שקט. בטח לא בבוקר ובצהריים כשיש פקקים של מכוניות שמגיעות להביא ולאסוף את הילדים". בדומה לבתי ספר, גם בתי כנסת מורידים את ערך הדירה בשל התקהלות המתפללים, אומר יצחק.
אך הגורם המשמעותי ביותר (אם כי הוא אינו תלוי רק בנזק הנגרם מהרעש, וגם לאלמנט התברואתי ולריחות יש משקל לא מבוטל) הוא סופרמרקט, מינימרקט או אפילו חנות מכולת מהזן הישן - אלה עשויים להוריד עד 30% מערך הדירה שמעליהם. "כבר עם הנץ החמה בארבע-חמש לפנות בוקר, מגיעים הספקים ומרוקנים את תכולת הסחורה בפתח החנות, על המדרכה. אם אתם ישנים שם למעלה, כדאי שתסגרו טוב-טוב את החלונות ותפעילו את המזגן, כי רעש הארגזים המוטחים ברצפה יעיר אתכם", אומר יצחק.
בית כנסת או בית ספר
לרוכשי הדירות הישראלים יש הרבה אמונות תפלות בנוגע לדירות רועשות - אבל לא כל דירה שנשמעת רועשת במודעות אכן רועשת בפועל. מה כן? ברימקס מספקים כמה "נורות אדומות":
1. תחבורה: תחנת אוטובוס סמוכה תעיר אתכם כבר בשעות הבוקר המוקדמות.
2. בתי כנסת: המולת מתפללים בחגים ובשעות התפילה עשויה להוות הפרעה.
3. חנויות ומרכז מסחרי: קירבה למכולות אליהן מביאים סחורה במשאיות כבר בשעות הבוקר המוקדמות מפריעה. מרכז מסחרי רועש במשך רוב שעות היום ואחר הצהרים.
4. מפעלים קטנים: בגבול תל אביב-גבעתיים התחדשה שכונה שלמה באזור שבעבר היה אזור תעשיה. חלק קטן מהמפעלים עדיין קיימים: מאפיות זעירות, מוסכים קטנים, ומפעל לשיש, ומי שקנה דירה במקום סובל מרעש.
5. בתי ספר וגני ילדים: למשפחה עם ילדים נראה שקירבה לבית ספר ולגן ילדים היא מאוד יעילה, אך מהר מאוד מגלים שקירבת יתר מפריעה מאוד.
6. מכולות אשפה: מגורים ליד מכולות אשפה המפונות בשעות הבוקר המוקדמות או הלילה המאוחרות עלולות להוות מטרד רעש, וריח כמובן.
7. שדה תעופה: מגורים בקרבת שדה תעופה או מתחת למסלולי נחיתה והמראה (ליד נתב"ג - חולון, אזור, אור יהודה, לוד) או ליד שדות תעופה של חיל האוויר, עשויים להוות מטרד בלתי נסבל, עד כדי חוסר יכולת לנהל שיחת טלפון בלי הפרעה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
