מיקי נפתלי ל"גלובס": להיזהר מ"סיבוב" על בתים בפלורידה

"אין רגע דל עם יצחק תשובה; אף פעם לא משעמם ויש לי המון המון שעות איתו בכל העולם איתו, האיש סופר יצירתי, הוא אף פעם לא מוותר ואפשר ללמוד ממנו הרבה". כך אומר מיקי נפתלי, מנכ"ל אלעד גרופ, זרוע הנדל"ן הפרטית של יצחק תשובה מפרגן לבוס. בראיון ל"גלובס TV" במהלך ביקור בישראל לפני מספר ימים, מספר נפתלי על מצב הנדל"ן בקנדה וארה"ב ועל התוכניות לנסות להנפיק את הפעילות בקנדה בבורסה בישראל.

נפתלי, בן 48, גר בניו-ג'רסי עם אשתו וילדיו ומנהל משם את אימפריית הנדל"ן הפרטית של יצחק תשובה. הוא פגש בטייקון האנרגיה לפני יותר מ-20 שנה כשתשובה היה קבלן מנתניה עם חלומות לפרוץ לצפון אמריקה. נפתלי חזר מלימודי הנדסה בלוס אנג'לס וגוייס לפעילות אלעד גרופ, הפעילה ב-3 שווקים: קנדה, ארה"ב והמזרח הרחוק (סינגפור).

"בתקופה שאני עובד איתו עשינו הרבה מאוד דברים טובים. הוא כמובן עשה הרבה מעל ומעבר בדברים אחרים כמו הגז שלצערי אני לא חלק מזה, אבל בסך הכול עשינו דברים מדהימים ואנחנו נמשיך לעשות דברים טובים. יצחק תשובה הוא איש מיוחד", מספר נפתלי.

הנפקה תוך חודש?

החלק היציב והמצליח ביותר של פעילות הנדל"ן של תשובה בחו"ל נמצא בקנדה, מדינה גדולה, חזקה ויציבה שנפגעה מעט יחסית במשבר האחרון. למרות זאת בחודש מאי החליט תשובה לדחות את ההנפקה המתוכננת של הפעילות במדינה בבורסה בישראל על רקע המצב בשווקים. נזכיר שבאותם ימים סוערים רק קבוצת עזריאלי הצליחה להנפיק וזאת לאחר שביצעה מספר פשרות.

- לא נכשלתם בהנפקה?

"בכלל לא. להיכשל זה לנסות ולא להצליח. גמרנו את התשקיף ואת הרוד שואו ואז התחילה הקריסה באירופה וכל הבורסות התחילו להיעצר וחשבנו שלא הגיוני ללכת כשהרוח נגדך. מי הולך כשהרוח נגדו? מי שחייב. אנחנו לא חייבים, אז החלטנו שעדיף לחכות שמצב הרוח ישתפר. אין ספק שיש שיפור בשבועות האחרונים ואנחנו גמרנו כבר את הדו"חות של הרבעון הראשון. הגשנו לרשות ני"ע את הטיוטה המעודכנת ואני מאוד מקווה שבמהלך השבועיים-שלושה מקסימום ארבעה שבועות הקרובים נהיה מוכנים לקבל את כל האישורים המתאימים, ואז - בהנחה שלא יהיה עוד פעם איזה סיפור חדש בעולם ומשהו יקרה - אז אנחנו נצא להנפקה".

- מה מצב הנדל"ן בקנדה?

"קנדה היא מדינה מאוד מאוד מעניינת מכיוון שבסך הכול היא עברה את המשבר העולמי (שהוא עדיין בעיצומו בחלקים גדולים של העולם) בצורה פנטסטית. קנדה וישראל הן שתי המדינות שצלחו את המשבר בצורה הטובה ביותר. הפעילות שלנו בקנדה היא גדולה מאוד כמעט בכל תחומי הנדל"ן. הסיכון הוא מאוד מאוד נמוך כי עלות הקרקע יחסית לעלות הבנייה ולהיקף הפרויקט כולו היא נמוכה כ-15%. בטורונטו ובמונטריאול עלות הקרקע היא 15% והרווח הוא 30%".

הבוץ האמריקני

בניגוד לקנדה היציבה, הנדל"ן בארה"ב ספג את מרבית האש במשבר הנוכחי ותשובה "תקוע" עם לא מעט קרקעות שנרכשו במחירים גבוהים. נפתלי מגלה אופטימיות זהירה ומבליט את פרויקט הפלאזה המצליח בניו-יורק יותר מאשר פרויקט הפלאזה הבעייתי בלאס וגאס.

- מה מצב הנדל"ן בארה"ב?

"ארה"ב היא מדינת ענק וצריך להסתכל על המדינות השונות והערים השונות. אין ספק שבמנהטן יש שיפור יפה במהלך החודשים האחרונים, לא איזה משהו דרמטי אבל לדוגמה בתחום של דירות מגורים רואים פעילות הרבה יותר אינטנסיבית ממה שראינו בשנת 2009 ויש תחילת עלייה במחירים. רק בשבוע האחרון מכרנו דירה בפלאזה שנמכרה לפני המשבר לקונה שלא הצליח מסיבות פיננסיות לסגור על הדירה ועכשיו מכרנו תמורת 24 מיליון דולר.

"אם היית שואל אותי לפני שנה אם דבר כזה יכול להיות בשנת 2010 הייתי אומר לך שלא כי זה היה נראה קצת מוקדם מידי אבל אני גם לא רוצה לבוא ולהגיד שזה ברור לחלוטין שזה ימשיך. יש בהחלט עדיין מדינות כמו פלורידה שהמשבר הוא בעיצומו. בין תחתית המשבר לבין התאוששות מלאה עוד ייקח קצת זמן".

- הזכרת את פלורידה ויש הרבה ישראלים שרוכשים שם דירות למגורים. מה דעתך?

"אם פרק הזמן של ההשקעה הוא מהיר אז יש להיזהר. אם למישהו יש אורך רוח אז ההשקעה טובה - זה זמן נכון לקנות".

- איך האמריקנים מתמודדים עם המשבר?

"תלוי איפה. בניו-יורק יש הרגשה שקצת מתחילים לנשום, מתחילים לראות שהעתיד הוא ורוד יותר. בכל מקום בארה"ב התחושה היא שהקשה ביותר מאחורינו. יש מדינות שייקח כמה שנים טובות עד שתהיה התאוששות. האזרח הממוצע בחלק גדול מהמקרים עדיין נאבק קשה מאוד ואחוז המובטלים בארה"ב עדיין גבוה.

"מצד שני, אם אתה מאמין שלא תהיה ירידה נוספת, אז זה הזמן להשקיע. בסך הכול האווירה בקרב המשקיעים ובקרב הבנקים היא טובה יותר מאשר לפני שנה. אפשר להגיד שהרע ביותר מאחורינו ושארה"ב היא מעצמה - אין ספק מי שחשב שארה"ב תעלם אז זה לא הגיוני. יחד עם זאת אין ספק שזה ייקח קצת זמן עד שההתאוששות תחזור למה שהיה".

- מה קורה בארה"ב מעבר לתחום הנדל"ן?

"גם במסעדות רואים שיפור. לפני שנה אם מישהו היה רוצה ללכת לארוחה במסעדה מפורסמת, אז ברוב המקרים לא היה צריך לעשות אפילו הזמנה (מה שלא יכולת לחשוב על זה לפני המשבר). פתחנו בפלאזה את ה'פודרול' לפני שבועיים ואי אפשר להשיג מקום לא בארוחת צהריים ולא בארוחת ערב ולא גם בין הארוחות".

"הישראלים גאים בפלאזה"

מלון הפלאזה בשדרה החמישית בניו-יורק בסמוך לסנטרל פארק הוא מקור גאווה לתשובה. הוא נרכש על ידו בשנת 2004 והוסב ברובו למלון דירות שמפורסמים רבים מארה"ב רכשו בו דירות.

"אנחנו מאוד מאוד גאים שאנחנו הבעלים של הפלאזה בניו-יורק", אומר נפתלי. "זה מוסד בניו-יורק וזה מוסד בארה"ב. המשרד שלנו מאוד קרוב לפלאזה וכשאני בא למלון, זה יפה לראות ישראלים שבאים לטיול בניו-יורק באים לראות את הפלאזה. הישראלים גאים כי זה לא רק שלנו, זה בעצם של כולנו ואני חושב שאני צריכים להיות גאים בזה. זה לא פשוט לקנות ולהיות בעלים של מישהו שהוא כל כך חשוב ויקר לאמריקנים".

המסעדה בפלאזה בניו-יורק אולי מלאה, אבל פרויקט הפלאזה המגלומני של תשובה ושותפו לעסקה נוחי דנקנר בלאס וגאס מעניין הרבה יותר. השניים רכשו בחלקים שווים (50% כל צד) כ-120 דונם במיקום מעולה בלב ה"סטריפ" של עיר ההימורים תמורת מחיר יקר של 1.24 מיליארד דולר. הפרויקט אמור לכלול בית מלון יוקרתי, קזינו, מרכז מסחרי, אולמות כנסים ומגדלי מגורים, והוא אמור להיבנות במספר שלבים, ובהשקעה נוספת של בין 5 ל-7 מיליארד דולר.

לדברי נפתלי, "יש קטע אחד מאוד ספציפי ששם מרוכזים בתי הקזינו הנבחרים ביותר ושם הקרקע שלנו - זה המיקום הכי טוב על הסטריפ. מחוץ לסטריפ הייתה פגיעה הרבה יותר גדולה אבל בסטריפ אין ספק שרואים שיפור בתוצאות של חברות ההימורים הגדולות. אין ספק שיש שיפור בתוצאות, על מנת לשמור על תפוסות גבוהות הורידו את המחירים כדי שיהיו תפוסות גבוהות והקזינו יהיה מלא".

הפלאזה בלאס וגאס בדרך להפשרה?

הקמת הפרויקט נדחתה שוב ושוב ומה שנראה כמו תקופה ארוכה של הקפאה מוצג על ידי היזמים כ"תכנון". לדברי נפתלי, "כיוון שהמיקום שלנו מצוין וכיוון שאנחנו לא ממהרים לשום מקום אז אנחנו מאמינים שלקראת סוף השנה הזאת או תחילת שנה הבאה בהחלט יהיה מקום ונתחיל לראות בהחלט את האפשרויות להתחיל את הפיתוח".

- האם אתם שוקלים הכנסת שותף?

"בתקופה האחרונה פונים אלינו יותר ויותר בינלאומיים שמתעניינים לבדוק אפשרויות כאלה ואחרות. זה מראה שבהחלט מסתכלים קדימה על האופק ורואים שבהחלט יש פוטנציאל. השאלה היא מבחינת לוח הזמנים מתי הפוטנציאל יבוא לידי ביטוי. יש פה חברות שתי חברות מאוד גדולות ואנחנו נשקול מה כן ומה לא. אני חושב שבאופן כללי כל האפשרויות פתוחות וכשתהיה האפשרות המתאימה נביא את זה לדיון במסגרת הדירקטוריון של החברות".

- מה התוכניות שלכם לעתיד?

"אנחנו בוחנים הרבה דברים מאוד בזהירות. אנחנו לא רוצים לקפוץ כל פעם שהשוק קצת זז ולעשות עסקאות. יש הרבה יותר עסקאות שאנחנו פוסלים מאשר עסקאות שאנחנו עושים. יחד עם זאת הרוח שלנו היא רוח יזמית של להגדיל ולקדם את הדברים. קודם כל נגמור את ההנפקה של הפעילות בקנדה, שזה חלק חשוב של קבוצת אלעד ונמשיך להרחיב את הפעילות שלנו בקנדה. אנחנו מאוד מאמינים בקנדה. באמצעות הפלטפורמה הזאת אנחנו רוצים להמשיך ולהרחיב את הפעילות בקנדה וכמובן גם בארה"ב".