מנכ"ל אזורים יורה ומודה: "אין בועה בשוק הדירות אך זוג צעיר לא יכול לקנות דירה בלי סיוע מהמשפחה"

חברת הנדל"ן אזורים עברה מספר שנים סוערות מאז השלים שעיה בוימלגרין את רכישת השליטה בה (64%) לפי שווי של 2.2 מיליארד שקל בספטמבר 2006, מידי קבוצת אי.די.בי שבשליטת נוחי דנקנר.

החברה ביצעה רכישות של נכסים בחו"ל במחירים גבוהים, מה שהביא להתדרדרות במצבה הפיננסי, וכיום היא נסחרת לפי שווי של 496 מיליון שקל בלבד. מניית החברה אמנם ירדה ב-30% מתחילת השנה, אך מבחינה פיננסית מצבה השתפר לאחר שהשלימה את מכירת פעילות התיירות לרשת פתאל, ואת העברת חברת לגנא לידי הנושים.

לפני שבעה חודשים הובא דוד נצר לתפקיד המנכ"ל כדי להמשיך בתהליך הבראת החברה, והיום הוא קיים סיור לעיתונאים באתרי הבנייה של אזורים. "אתם רואים את אזורים בראי שוק ההון ולא את הפרויקטים", פנה נצר לנציגי התקשורת בתחילת הסיור. "העוצמה של כל חברת בנייה היא בפרויקטים שלה. בסוף מה שחשוב זה איכות הפרויקטים וזה לא עובר בעיתונים".

נצר הובא לחברה במסגרת ההתערבות של הנושה הגדול של חברת האם בוימלגרין קפיטל, בנק מזרחי טפחות. יורם טורבוביץ' מונה ליו"ר החברה כדי לייצב את מצבה הפיננסי השברירי, ומינוי של נצר היה המהלך החשוב ביותר שביצע. "יורם הוא יו"ר מצוין שעוזר לי מאוד", מפרגן לו נצר.

מי שנעלם מהסיור היום וגם מקצה הפירמידה הניהולית, הוא בעל השליטה שעיה בוימלגרין, שבעבר כיהן גם בתפקיד היו"ר וכיום הוא דירקטור בלבד. "בוימלגרין הוא דירקטור בחברה ומעורב ככל שדירקטור מעורב", אומר נצר על דחיקתו של בוימלגרין מניהול החברה.

סיור העיתונאים יצא ממשרדי אזורים במגדל הפלטינום ברחוב הארבעה בתל אביב דרך אתרי הבניה השונים באזור המרכז והסתיים בקומת הפנטהאוס בפרויקט שער הים במערב ראשון לציון. נצר, המתנשא לגובה של 194 ס"מ, נחשף במסגרתו לראשונה לתקשורת, אך ניכר כי הדבר לא בא לו בטבעיות.

"תרבות של בעלות במקום שכירות"

אזורים נהנית מהגאות בתחום הדירות למגורים בישראל והיא נחשבת לאחת משלוש החברות הגדולות בתחום, יחד עם אפריקה מגורים ושיכון ובינוי. מתחילת השנה מכרה החברה 360 דירות - 20% מעל תוכנית העבודה שלה. החברה שואפת להגיע לתוכנית עבודה של 1,300 התחלות של יחידות דיור בשנה.

מחוץ לאזורי הביקוש בונה אזורים בקרית ים, בקרית ביאליק ובאשקלון. "המכירות מקדימות את הביצועים - החברה לא זקוקה לאשראי לביצוע כי יש לה את הכסף מערבויות חוק מכר שרוכשי הדירות משלמים. יש לנו עודפים בכל הפרויקטים שלנו", מסביר נצר.

- האם לדעתך יש בועה במחירי הדירות למגורים בישראל?

"בעיניי אין בועה. נדמה לי שצריך לתת לשוק לדבר. זה לא שוק של שניים וחצי נכסים שמוכרים בעסקאות כלבים וחתולים, זה אלפי יחידות דיור. יש שוק משוכלל והוא יקבע לבד את המחירים".

- איך צעיר בישראל יכול לקנות היום דירה?

"זה עניין של תרבות. התרבות הישראלית היא של בעלות ולא של שכירות. כל הניסיונות לפתח שוק של שכירות לא צלחו. יש תמריצי מיסוי בדמות של הנחות מע"מ, פטור על הכנסה לבעלי דירות שמשכירים, אך התרבות מנצחת. זוג צעיר שזאת הרכישה הראשונה שלו מקבל סיוע מהמשפחה. בלי סיוע מהמשפחה הוא לא יכול לקנות. גם במשפחה שלי כשזוג מתחתן זאת השאלה הראשונה".

- מה הסיבה העיקרית לכך שהתחלות הבנייה לא מדביקות את הביקושים?

"התהליך הרגולטורי בישראל לא פשוט, וזה צוואר הבקבוק הכי גדול".

- מה דעתך על התופעה של קבוצות רכישה?

"הן לא איום על אזורים, אלא עוד מתחרה. יש מתחרים ראויים ויש כאלה שפחות, יש מקצוענים ויש חובבנים. קבוצות הרכישה במידה מסוימת גרמו לעלייה במחירי הקרקעות. מבחינת הקונה הסופי החיסרון הכי גדול בקבוצות רכישה הוא ברמת הביטחון שהוא יקבל את הדירה בסוף. בשנות ה-70 יזמו את חוק המכר, אך זה לא נוגע לקבוצות הרכישה. במקרה של קבוצות רכישה לא מקצועיות אתה יכול לשלם ולא לקבל את הדירה. אין ביטחון אין ערבויות".

המאזן עדיין בעייתי

נצר הוא בנו של ז'אק נאסר, איש עסקים שנחשף בתקשורת הכלכלית בישראל בשנת 1986 כשרכש את השליטה בבנק הבינלאומי מידי המדינה וקבוצת תעשיינים. נאסר מקורב למשפחת ספרא המפורסמת, יהודים מחלב בסוריה וביירות בלבנון, שהקימו במערב אירופה, ברזיל וארה"ב אימפריה כלכלית שעיקר עסקיה בתחום הבנקאות.

בחודש שעבר חגג נצר 48 שנים, ולמרות ניסיונו הרב הוא אינו מוכר בשוק ההון והנדל"ן בישראל. לאחר שירות בחיל האוויר סיים לימודי משפטים באוניברסיטת ת"א, משם המשיך לאוניברסיטת אינסיאד היוקרתית בפאריס (הוא דובר צרפתית) עם התמחות במימון ובחשבונאות. בין השנים 1996 ועד לשנת 2003 עבד בקרן הנדל"ן של דויטשה בנק, וגר מרבית הזמן בלונדון, ולאחר מכן הצטרף לזרוע הנדל"ן המניב של המיליארדר בני שטיינמץ, ופעל בעיקר באירופה וקנדה. בשנת 2006 החל לפעול עצמאית עם שותף במדינות שוויץ ובולגריה.

אזורים עדיין לא פרסמה את הדו"חות לרבעון השני של השנה. את הרבעון הראשון היא סיימה בצמיחה של 19% בהכנסות לרמה של 192 מיליון שקל, ובשורה התחתונה נרשם הפסד של 6.3 מיליון שקל, לעומת הפסד של 16.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

אסור לטעות - המאזן של אזורים עדיין בעייתי עם הון עצמי של כ-270 מיליון שקל, המהווה 7.3% בלבד מהמאזן והתחייבויות של כ-3.4 מיליארד שקל. אבל הנוכחות של החברה באתרי הבניה המובילים בישראל היא בולטת. זאת באה לידי ביטוי גם בעיר ימים, שכונה חדשה בדרום מערב נתניה, שם בונה אזורים בנייני מגורים וקניון בשותפות עם שיכון ובינוי. "מרים פיירברג היא ראש עיר עם ביצים שעושה עבודה מדהימה ומעורבת בפרויקטים", אומר נצר כשאנחנו מביטים בפרויקט. "היא מכתיבה לך איזה חרסינה לשים. יש לה חזון, היא מרשימה, היא בולדוזר אמיתי ואני אוהב אותה".