למרות המשברים באירופה: "יש הזדמנויות, די מוגבלות"

אנחנו צופים שהיקף פעילות ההשקעה בנדל"ן המניב באירופה בסוף 2010 יגיע ל-105-110 מיליארד אירו, מה שמסמל התרוממות בולטת בהשוואה ל-2009, עם עלייה של 30%, אבל זה עדיין מותיר אותנו עם רמה שנמוכה ב-60% מרמות השיא של 2007, ועדיין ניצבת בפנינו דרך ארוכה לפני ששוב נגיע לשם". כך, באופטימיות שמהולה במעט אכזבה, מתאר מייקל האדוק, ראש מחלקת המחקר בשוקי ה-EMEA - אירופה, המזרח התיכון ואפריקה - של חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית CBRE, את המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן המניב באירופה.

מה ולא איפה

המחלקה בראשה עומד האדוק מייעצת ללקוחות מרחבי העולם אילו שווקים באזור ה-EMEA הכי מתאימים לדרישות וליכולות ההשקעה שלהם. הנציגות הישראלית של CBRE זה 12 שנה היא חברת ייעוץ הנדל"ן מ.א.ן נכסים, בניהולם המשותף של ג'קי מוקמל וחיים אגי. החברה אירחה בימים האחרונים את האדוק בישראל לצורך מפגש עם מספר לקוחות אסטרטגיים לבדיקת השקעות בחו"ל.

לדבריו, "הסיטואציה בשוק הנדל"ן למשרדים ושוק הנדל"ן המסחרי באירופה היא מאוד קשה כרגע. הייתי אומר שההתפתחות הגדולה ביותר לאחרונה היתה השינוי הפתאומי שבו ממשלות התחילו לצמצם גירעונות פיסקאליים. שמענו את ההכרזות האלה בבריטניה, בצרפת, בגרמניה, בספרד, בפורטוגל, ביוון, באיטליה וכמעט כל המדינות הגדולות מצמצמות את הוצאות הממשלה והמשמעות של זה היא צמיחה כלכלית איטית יותר. יש גם השפעות ישירות יותר - כשהממשלות מזרימות פחות כסף לשוק יש לזה אימפקט ישיר על שוק הנדל"ן המניב וזהו כנראה האתגר הגדול ביותר כרגע. זה בבירור משפיע על האופן שבו משקיעים מסתכלים עכשיו על השוק ועל סוג הנכסים שהם מוכנים להשקיע בהם".

"באופן עקרוני, השקעה בנדל"ן בסופו של יום תמיד קשורה בנתוני הבסיס (fundamentals) של הכלכלה. שוק המשרדים תלוי בתעסוקה ואם שיעור התעסוקה הוא נמוך, יש לכך השפעה רעה על שוק המשרדים. שוק הנדל"ן למסחר תלוי בנתוני הצריכה של הציבור ואם אנשים מובטלים, יש לכך השפעה שלילית על אופי הצריכה שלהם. אנחנו עדיין חשים את חוסר הוודאות לגבי מה יקרה לכלכלות אירופה בשנתיים הקרובות".

בשנה שעברה דובר על התאוששות השווקים באירופה ממשבר האשראי, אבל השנה נקלע השוק האירופי למה שמכונה משבר ה-PIGS. עד כמה זה מתסכל?

"אנחנו קוראים למשבר הזה 'משבר החוב הריבוני' (Sovereign Debt Crisis) של אירופה. למעשה זה מחזק את העצות שאנחנו נותנים ללקוחותינו כבר תקופה ארוכה, במיוחד בהקשר של הציפייה ליציאה מהמיתון. הציפייה שלנו הייתה שהצמיחה תהיה איטית יחסית בכל מקרה. לא ציפינו להתאוששות חדה ומהירה מהמיתון, אלא ציפינו שאם תהיה צמיחה בדמי השכירות, היא תהיה איטית. כך שהעצה שנתנו ללקוחות שלנו הייתה שהכנסה בטוחה וארוכת טווח היא מה שכדאי למשקיע להשקיע בו את כספו. הכוונה פה היא לחוזי שכירות ארוכים ללא אופציות יציאה, על מנת להבטיח הכנסות. זו היתה העצה שלנו ללקוחות עוד בשלב מוקדם יחסית, בתחילת 2009. משבר החוב הריבוני פשוט חיזק את העצה הזו, שהתייחסה לבידודו של המשקיע משווקים בדעיכה והתרכזות בהבטחת דמי שכירות עד שהמחירים יעלו בחזרה. יש פה מה שאנחנו מכנים דילמת השוק הראשוני מול השוק המשני. בנסיבות כאלה נכסים מהשוק הראשוני מתפקדים מעולה ואילו נכסים מהשוק המשני מתפקדים גרוע במיוחד".

איפה באירופה היית ממליץ להשקיע היום?

"באופן כללי אני חושב שזו יותר שאלה של מה, מאשר שאלה של איפה. דילמת השוק הראשוני מול השוק המשני היא באמת דילמה שמאפיינת את השוק כרגע. ישנו כרגע בונוס משמעותי לחוזי שכירות ארוכים. אנחנו לא יודעים עד כמה חמורה תהיה ההשפעה של קיצוצי ההוצאות של הממשלות על הכלכלות באירופה, וכתוצאה מכך, אסטרטגיית המגננה הטובה ביותר היא להתמקד בחוזים ארוכים וזה עדיף על פני החשיפה לשוק. בכל זאת, ישנם כמה אזורים שנראים טוב יותר מאחרים כרגע. למשל, האזור הנורדי. זהו חלק אחד של אירופה שבו באמת אין בעיות רציניות עם גירעונות ממשלתיים. כל המדינות הנורדיות, למעט נורווגיה (שלא חברה באיחוד האירופי), עדיין עומדות בכללי אמנת מאסטריכט, בהתייחס לרמות נמוכות של חוב מצטבר ולהגבלת שיעור הגרעון ל-3% בסוף השנה הפיסקאלית. נורווגיה היא מקרה מיוחד בכל מקרה משום שיש לה את קרן הנפט שמציבה את המדינה בעמדה מעודדת יותר ממדינות אחרות. מעבר לכך, הייתי אומר שפולין היא שוק מעניין כרגע משום שהכלכלה הפולנית הצליחה להתחמק מהמיתון, בניגוד לשאר השווקים באירופה. צריך להסתכל גם על שוק המשרדים במרכזי העסקים הראשיים (CBD). משבר האשראי הביא לעצירה פשוט מוחלטת של בניית שטחי משרדים בסוף 2007 וכתוצאה מכך כמות השטחים שישתחררו לשוק במצב של סיום בנייה, עכשיו ובשנתיים הקרובות, תהיה מאוד קטנה. לכן יש בונוס בכל מה שקשור בפרויקטים חדשים למשרדים במרכזי עסקים ראשיים. משקיעים ישראלים נוטים להתלהב מבנייה ומפיתוח, כך שזוהי בהחלט הזדמנות שאנחנו מציעים לישראלים לבחון כשאנחנו מציגים להם את השווקים האירופים. כלומר, ישנן מספר הזדמנויות בשוק, אבל אני חושב שהן די מוגבלות".

ובאילו שווקים היית מציע שלא להשקיע?

"מה שיפה בנדל"ן הוא שכל אחד תמיד יכול למצוא בו משהו שיתאים לו, תלוי מהי גישת הסיכון שלו. אם אתה משקיע שהולך על סיכונים גבוהים ישנן הזדמנויות שמתאימות לך, וגם אם אתה משקיע שהולך על סיכונים נמוכים. ההזדמנויות האלה יהיו במקומות שונים. אין מקום שאפשר להגיד עליו שאין לו מה להציע לאף אחד, אבל ברור שאם אתה מסתכל על השווקים של דרום אירופה כמו יוון, ספרד ופורטוגל, הרי שאלה מדברים במיוחד למשקיעי הסיכון הגבוה, וצריכות להיות שם תשואות גבוהות שיפצו על כך".