מגדל שוקי הון: להשקיע בפולין, להתרחק מבולגריה

"המחירים במזרח אירופה עוד לא הפנימו את המצב", זוהי הערכת מגדל שוקי הון, כפי שהיא עולה בסקירה אופטימית שהעניק בית ההשקעות על חברות הפועלות בשוק הנדל"ן המניב והיזמות במדינות מרכז ומזרח אירופה (CEE).

מהסקירה שהגיעה לידי "גלובס", עולה כי האנליסט אדר עציוני פרסם המלצת "קנייה" למניות דרבן , מבני תעשיה כלכלית ירושלים , אך המליץ "מכירה" למניית אלביט הדמיה. להערכתו עדיף להחזיק במניית החברה הבת, פלאזה סנטרס.

מדינות מזרח אירופה נפגעו קשות במשבר האחרון, ובמיוחד בתחום הנדל"ן. מניות של חברות החשופות לאזור ירדו משמעותית בתקופת המשבר, וכעת מזהים במגדל שוקי הון פוטנציאל לעליות שערים. עציוני מעריך שהחברות כלכלית ירושלים, דרבן ומבני תעשיה נסחרות בדיסקאונט של 34%, 26%, ו-14% מתחת לשוויין בהתאמה. ומנגד, אלביט הדמיה נסחרת בפרמיה משמעותית של 39% מעל שווייה.

בשל מיעוט עסקאות - רמות התמחור הרשמיות של נכסים במרבית המדינות הללו נותרו יציבות יחסית, ויש הבדלים ביניהן. פולין במצב הטוב ביותר, והיא גילתה יציבות יחסי לנוכח המשבר. אחריה צ'כיה, שמגלה סימנים של עניין הולך וגובר מצד משקיעים בינלאומיים, בעיקר סביב נכסי פריים בענף המשרדים בבירה פראג. ברוסיה, מתחילת 2010 חל שיפור בכלכלה, והיא חזרה לצמיחה חיובית, כשבמקביל הורגשה בלימה בירידות שכר הדירה.

המדינות הבעייתיות יותר הן הונגריה, רומניה ובולגריה. עציוני מסביר שבהונגריה הורגש בשנה החולפת יובש מוחלט במישור העסקאות וירידה דרמטית במספר השחקנים הזרים שפעלו במדינה. בשוק המשרדים יש היצע גדול של נכסים חדשים, ושוק המסחר והקמעונאות (ריטייל) נפגע קשות.

ברומניה התעניינות המשקיעים מצומצמת לנכסי הפריים הטובים ביותר. בשוק המשרדים נרשמה מתחילת השנה עלייה בביקוש לשטחים ועצירה בירידת שיעורי התפוסה, ובשוק המסחר והקמעונאות (ריטייל) השוק הוא של שוכרים, וירידות ניכרות נרשמו בשכר הדירה. בבולגריה קיימת תחושת אי ודאות של המשקיעים באשר לחוסן השוכרים בנכסים וביכולת למחזר את הלוואותיהם במועד. גם בקרב השוכרים קיים חשש לעסקיהם, אך מתחילת השנה נרשם שיפור קל.

"עדיפות לכלכלית ירושלים"

במגדל שוקי הון מעדיפים מניות של חברות המשלבות פעילות יציבה ומפוזרת בנכסים מניבים במדינות מערביות ובישראל עם חשיפה מוגבלת למזרח אירופה. "מתחילת 2010 ניכרים סימני התאוששות, תוך שונות ניכרת בין המדינות ועלייה בכמות העסקאות וההתעניינות, כאשר בדומה לתהליכים שהתרחשו בשווקים המפותחים יותר לאחר המשבר, עיקר ההתעניינות מתרכזת כיום בנכסי הפריים, בעיקר בענף המשרדים", מעריך עציוני.

במגדל שוקי הון מציינים שהחברות שבקבוצת אליעזר פישמן מתומחרות בחסר, עם עדיפות לכלכלית ירושלים, שמנייתה עלתה בכ-6% מתחילת השנה. "החברות משלבות תמהיל נכון בין עוגן יציב ועיקרי של נכסים מניבים במדינות מערביות יציבות, המאפשר תזרים יציב, חשיפה מצומצמת ליזמות במדינות מתפתחות ויכולת השבחת נכסים קיימים וחדשים. אפסייד אפשרי במידה שתחול התייצבות בכלכלות המתפתחות בהודו ובמזרח אירופה, בעוד הדאונסייד מוגבל. לאור רמת התמחור הנוכחית, עדיפה החזקה בכלכלית ירושלים על פני מבני תעשיה. דרבן אטרקטיבית, אך סובלת מחוסר סחירות".

עציוני מעדיף להחזיק במניית פלאזה סנטרס, הנסחרת בלונדון ובוורשה, על פני החזקה במניית החברה האם אלביט הדמיה הנסחרת בתל אביב ובניו-יורק. "ההסבר לכך הוא שעל אף המצב במזרח אירופה, פלאזה סנטרס מתומחרת בחסר עם דיסקאונט של כ-27% על מחיר השוק. את הפער לעומת השווי הכלכלי ניתן להסביר בין היתר בשקיפות נמוכה, שמערימה קשיים בבואנו לבצע הערכת שווי", נכתב בסקירה. החברות נמצאות בשליטת מוטי זיסר.

"אזורים יצאה לדרך חדשה"

בנוסף לסקירת ענף הנדל"ן המניב והיזמות במזרח אירופה, החלו לסקר במגדל שוקי הון גם את ענף המגורים בישראל והתמקדו בחברת אזורים , הנמצאת בשליטת שעיה בוימלגרין. מניית אזורים זוכה להמלצת "קנייה" עם מחיר יעד של 22 שקל - פרמיה של 36% מעל מחיר הבסיס של המניה הבוקר.

לדברי עציוני, "לאור מצב שוק הנדל"ן למגורים בישראל, לאחר השינויים המבניים שעברה אזורים מתחילת השנה ובתוספת הצעדים שנקטה ההנהלה החדשה לשיפור הנזילות, אזורים של היום חוזרת להיות יציבה ומעניינת להשקעה. החברה יצאה לדרך חדשה, ורמת התמחור היום נמוכה משמעותית מהשווי הראוי". מחיר המניה, שירד ב-21% מתחילת השנה, משקף לאזורים שווי שוק של 564 מיליון שקל.

במגדל שוקי הון מזהירים עם זאת, שמאז דצמבר 2009 מסתמנת ירידה איטית במחירים על פי נתוני משרד האוצר, ויש גם לתת דגש על עמדת הרגולטור וניסיונות הממשלה לצינון עליות המחירים. "קרוב לוודאי שהשינוי לא יקרה תוך מספר חודשים, אך במגמה ארוכה יותר אנו בהחלט צופים כי תחול השפעה שלילית על מחירי הדיור", אומר עציוני.

 22

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"