להיט חדש בנדל"ן: שפצו בניין לרעידת אדמה, קבלו זכויות בנייה

"בוא נפתח את זה, איזו קונספירציה אתה חושב שיש כאן, אדוני?", פונה הדייר הצעיר מקומת הקרקע לאדון הרשקו שמתגורר משנת 1969 בבניין הנמצא במיקום אטרקטיבי במרכז תל אביב. "שום קונספירציה", משיב אדון הרשקו ויוצא לעשן סיגריה. "הכול התחיל כי רצינו מעלית", הוא מסביר את פשר החשדנות, ולא מבין איך השאיפה הפעוטה הזו התפתחה לכך שעכשיו שעת ערב מאוחרת וכל דיירי הבניין מתכנסים בביתה של אחת הדיירות עם יזם נדל"ן ועם אדריכל. כיצד המעלית התמימה התפתחה לכך שפתאום יבנו להם על הגג עוד קומה, יציבו בגינה מתקנים משונים לחניה, ירחיבו את הדירות בבניין, והכי גרוע - יחסמו לו כיוון אוויר. "תמ"א 38", מסנן אדון הרשקו את צמד המילים הזרות ומכבה את הסיגריה.

על ישיבת הדיירים האמוציונלית מנצח אילי בר, שותף מייסד במשרד אקו סיטי המתמחה בייזום פרויקטים בתמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, שנכנסה לחיינו לפני חמש שנים, דשדשה במקום, ובחצי השנה האחרונה מתחרה עם קבוצות הרכישה בקרב על תואר הטרנד החם של הנדל"ן.

איך נראה הטרנד מבפנים? התלווינו אל בר ואל שותפו, האדריכל דודו רשף, לשבוע עבודה אינטנסיבי, שהתחיל בישיבת דיירים, נמשך בפגישות עם אדריכלים ועם מהנדסי בניין, והסתיים כמו שהתחיל - בישיבות דיירים.

"אנחנו לא מתאימים לפרופיל הרגיל של יזמי הנדל"ן", מבהיר רשף, עיניו בהירות וטון הדיבור שלו שליו. "החברים שלנו קוראים לנו דולפיני נדל"ן, כקונטרה לכרישים, כי אנחנו פחות טורפניים", משלים אותו בר, שבורך במזג רגוע אפילו עוד יותר. "אי-אפשר להחזיק בעבודה שלנו יותר מחודש אם אתה לא אדם מאוד רגוע", הם מסכימים.

 על גג העולם תמ

שניהם בני 35, הכירו דרך חבר משותף כשהיו בצבא. בר שירת בגלי צה"ל, המשיך לרדיו תל אביב, והיה עורך המגזין "חיים אחרים". רשף רכש את השכלתו בבצלאל, ועבד במשרד האדריכלים רכטר ובתכנון באופן עצמאי. כבר בסוף העשור הקודם לחייהם החלו השניים להתנסות בנדל"ן. "קנינו נכס באזור תעשייתי בתל אביב והפכנו אותו לשני לופטים; היינו מהראשונים לעשות זאת", מספר רשף. "בהמשך רכשנו זכויות על גג בבניין לשימור בבן-יהודה", מוסיף אותו בר. "נדל"ן זה מסוג המקצועות שלומדים ברגליים".

לפני ארבע שנים וחצי, במקביל לאישור התמ"א 38, הם פתחו את אקו סיטי, ולאחר שלמדו היטב את החוק וניתחו את הכדאיות הכלכלית הם בחרו להתמקד בתל אביב, ברמת גן ובגבעתיים. "בחולון, למשל, לא מצאנו כדאיות כלכלית", הם מדווחים מהשטח ומדגימים את אחת הביקורות על התמ"א, שטוענת כי היא מקפחת אזורי פריפריה. בד בבד הם גם מדגימים את ההתעניינות המסתמנת של קבוצות נדל"ן גדולות בתחום; כשחיפשו שותפים הגיעו לחברת הבנייה שרגאוי ליבוביץ', והיום הם בחזקת חברה בת המתמחה בתמ"א 38.

למה דווקא תמ"א 38, על פניו פרויקטים שמגלגלים כסף קטן יחסית? למה לא קבוצות רכישה?

בר: "התלבטנו בשאלה הזאת, כי הכישורים הנדרשים די דומים מבחינת היכולת להניע קבוצה. אבל הייתה לנו הרגשה שבקבוצות רכישה מתנהל שוק לא אחראי, ואם נרצה להיות תחרותיים בשוק הזה נצטרך גם אנחנו להבטיח דברים לא ריאליים".

למה הכוונה?

"הרגשנו שהבסיס בקבוצות רכישה הוא ספקולטיבי, צריך למכור בו סיפור לקבוצה, ואז גם נכנסות לסיפור הזה כל מיני הבטחות שלא קשורות למציאות. הרגשנו שמתישהו יצא האוויר מהבלון של הקבוצות, וזה די מה שקרה".

וכתוצאה מזה יהיו לכם עכשיו הרבה יותר מתחרים שינדדו מייזום קבוצות רכישה.

"כבר היום יש הרבה יותר שחקנים בתחום שלנו, והוא מאוד קשה. אבל זה לא רע שיש יותר באזז, זה מה שהופך את השוק ליותר פעיל. אין ספק שבתחום התמ"א הרווח ליזם מגיע בשלב הרבה יותר מאוחר מקבוצות רכישה, אבל בתחום הזה יש אורך חיים".

תגדיר.

"ההערכה שלי היא שבעוד שנתיים מהיום נראה עשרות פרויקטים בביצוע של החברה שלנו, ובעוד חמש שנים נראה בתל אביב לבדה עשרות רבות של פרויקטים, אם לא מאות".

באיזה שלב משווקים את הדירות החדשות שנבנות?

רשף: "אנחנו לא משווקים על הנייר, אלא רק אחרי קבלת ההיתרים. יש יזמים שמנסים למכור דירות לפני קבלת היתר, אבל זאת טעות חמורה כי אתה חייב לדעת בדיוק מה העירייה תאשר".

אלה מתוכננות להיות דירות גג במיקום אטרקטיבי; התמחור שלהן ודאי גבוה.

"הבעיה היא שהדירות של התמ"א הן מוצר שקשה לתמחור כי הן דירות ייחודיות. זה לא שיש היום מאה דירות כאלה בשוק ואפשר להבין מה המחיר שלהם. אנחנו מחשבים אותן לפי רמת מחירים של 28 אלף שקל למטר מרובע, אלה יהיו דופלקסים ופנטהאוזים, ובתל אביב מחיריהם יכולים להגיע ל-5 מיליון שקלים האחד".

אם נכפיל את הסכום בשלוש, לפי מספר דירות ממוצע בפרויקט, יתקבל רווח יזמי יפה, לא?

"הרווח מפרויקט כזה עומד על 1.5-1.2 מיליון שקלים, אבל במושגים נדל"ניים זה רווח סטנדרטי, סדר גודל של 20% מההשקעה. לכן טוענים, ובצדק, שהרווחיות ליזם צריכה להיות גבוהה יותר כי יש גורמי אי-ודאות גדולים יותר בעסקות תמ"א".

בינתיים עדיין לא קטפתם את הפירות באף פרויקט. איך אתם שורדים?

בר: "אנחנו חברה עם כסף, ויש לנו הון עצמי לתהליך הצמיחה".

"הגג הוא הפואנטה"

באופן סמלי, במטבחון הצמוד למשרדי אקו סיטי בתל אביב ישנו סולם ברזל צר ומפורזל המוביל אל קומת הגג, שנשארת פתוחה ומזמינה לכל אורך שעות היום. "הגג הוא הרי הפואנטה של התמ"א", מתייחס בר לצ'ופר הגדול הטמון ליזמים שישפצו מבנים מפני רעידות אדמה: זכויות בנייה יקרות ערך על גגות הבניינים המחוזקים. אמנם לא כל רשות מקומית מפרשת את התמ"א באותו האופן: בתל אביב היקף הזכויות עומד על קומה אחת ועוד חדרי יציאה לגג - ברמת גן העירייה מתירה ליזמים לבנות שתי קומות - אבל עדיין מדובר בפוטנציאל לרווחים נאים ביותר; בעיקר בהתחשב בכך שרבים מהבניינים הללו ממוקמים באזורי ביקושים גבוהים, שאין בהם עתודות קרקע לבנייה. זו הסיבה לכך שמטבע הלשון המרכזי שחוזר על עצמו בשיחה מול הדיירים ומול אנשי המקצוע הוא win-win. המדינה מרוויחה מכך שהיזם עושה במקומה את עבודת חיזוק הבניינים שאינם עומדים בתקני רעידות האדמה, היזם מקבל זכויות בנייה והטבות במס, והדיירים זוכים בסופו של תהליך לבניין משופץ, מורחב, מחוזק, עם מעלית וחניה מבלי שהקריבו שקל מכיסיהם.

 על גג העולם תמ

ועדיין, אם המצב כה מלבב מדוע בחמש השנים שחלפו מאז חוקקה התמ"א היא הוצאה אל הפועל ברחבי הארץ בבניינים ספורים בלבד? את התשובה החלקית היה אפשר למצוא בישיבת הדיירים הסוערת שבה אדון הרשקו קונן על כיוון האוויר שהוא צפוי לאבד בגלל השיפוץ. והוא כמובן לא לבד.

השעה תשע בערב, והדיירים מתבוננים בריכוז במצגת של בר, המפרטת את התוכנית המוצעת לבניין שבו הם גרים. אחד הדיירים מבקש להזמין שמאי, שיבחן אם כל הדירות מקבלות את אותה התמורה מהתהליך, ודייר נוסף תומך בהצעה. כשבר מגיע להסברים על הסדרי החניה המתקדמים שמוצעים לדיירים, הרשקו שוב מתחיל לזוז בכיסאו בחוסר נוחות, ומגלה התנגדות.

אשר, דייר בבניין, קוטע את שטף ההתנגדות של הרשקו: "אני חושב איך להשביח את הנכס שלי - הרי החניה תעלה לי את הערך ב-300 אלף שקלים". אבל את הרשקו זה פחות מרשים. "אני מקווה שאנחנו לא נכנס לסטטיסטיקה של הבניינים שבסוף לא עשו שום דבר", מסננת דיירת אחרת. מאוחר יותר מסביר בר שלדעתו תהליך של תמ"א יעלה להרשקו ולשכניו את ערך הדירה לפחות ב-600 אלף שקלים, רק על תוספת החדר שהם יקבלו.

"התשובה לשאלה למה זה לוקח כל-כך הרבה זמן ולמה עד היום היו מעט פרויקטים", מוסיף בר, "היא שמדובר בתהליכים ארוכים שהיו חדשים ולא ברורים בשנים הראשונות. העבודה על התמ"א מתחלקת לשלושה חלקים: מול הדיירים, מול העירייה, ותהליכים מאחורי הקלעים בחברה. ההתקשרות עם הדיירים היא איטית ולוקחת הרבה זמן; וגם התהליך בעירייה חדש, אז הוא ארוך ודורש המון בירורים".

לדברי בר, מדי שבוע הוא נפגש עם שניים-שלושה נציגי בניינים שונים שמבקשים לקבל פרטים והצעות תכנוניות ראשוניות. את ההצעות התכנוניות מבצע בשלב הזה רשף, וכאשר הבניין ייכנס לתהליך מתקדם התכנון יעבור למשרד אדריכלים חיצוני.

 על גג העולם תמ

"לא מחפשים עסקת חלום"

למחרת ישיבת הדיירים אנחנו נפגשים עם סער רם, המתגורר בבניין בן ארבע קומות במרכז גבעתיים. אב טרי, עוסק בתחום הפיננסים, וניכר שעשה שיעורי בית יסודיים על התחום. לפני עשרה חודשים הוא רכש דירה בקומת הקרקע בבניין, ומאז הוא מוביל את הדיירים לתהליך של תמ"א. "עד היום נפגשנו עם כמה יזמים וזיהינו פער בשרשרת בין מה שהיזם מציע ובין מה שיאושר בעירייה", הוא מספר. "אנחנו לא מחפשים עסקת חלום, אלא עסקה שמשקפת את הערך האמיתי". בהמשך הוא מפרט לבר ולרשף את מצב ההתגייסות של השכנים לעניין, במטרה לנסות ולהעריך את הסיכויים לאישור הפרויקט בזמן הקרוב.

פירוט אופיים וחייהם של השכנים לפרטי-פרטים יחזור על עצמו גם בפגישות הבאות של בר ורשף עם דיירים. "אני חי באחד העם אחת", צוחק בר כשאני שואלת איך שורדים את החשדנות ואת ההתנגדות, ומכוון לסדרה הקומית בטלוויזיה. "50% מתהליך התמ"א זה פסיכולוגיה של קבלת החלטות. חלק גדול מהאתגר היזמי בתמ"א 38 הוא לא נדל"ני אלא בין אישי".

בהקשר זה מגלה בר טפח פחות משעשע בהתמודדות: "יש תופעה של סחטנות שאנחנו נתקלים בה בכ-15% מהבניינים. אחד הדיירים יכול לגלות התנגדות, לכאורה מסיבה עניינית, אבל כשנשב איתו לפגישה פנים מול פנים נגלה שהוא רוצה שנשלם לו עוד 100 אלף שקל כדי שהוא יסכים. הוא יכול לקרוא לזה פיצוי, אבל זאת סחיטה, אפילו שוחד. יש כאלה שיגידו שהם יסכימו לפרויקט רק אם נשפץ להם את הדירה, או ניתן רק להם עוד חניה. זאת תופעה מגעילה ופסולה מעיקרה, כי כל העניין הוא שיש כאן החלטה קיבוצית ואסור לשבור אותה. לכן זה משהו שתוקע הרבה פרויקטים".

איך מתמודדים עם זה?

רשף: "עשינו לעצמנו חיים קלים וקיבלנו החלטה עקרונית שאין שום דבר בתהליך שלא מדווח לדיירים; מה שאומר שאם קבוצה של דיירים מחליטה שאחד הדיירים יקבל שיפוץ מטבח מעבר להטבות, זה בסדר - כל עוד כולם יודעים. אבל אין אצלנו קומבינות מתחת לשולחן, אין מעטפות ואין דמי הסכמה, גם אם זה עולה לנו בפרויקטים".

בר מוסיף שנושא היקף הדיירים הנדרש לביצוע הפרויקט עומד לדיון במסגרת החקיקה, והוא מקווה כי בעתיד מספר הדיירים הנדרשים להסכמה יעמוד על 51%, ולא על 75% כמו היום, כשבפועל נדרשת הסכמה מלאה.

הדייר הסחטן והדייר המוביל

שלא כמו הדייר הסחטן שמצייר בר, ישנו גם הדייר המוביל: נציג הדיירים שלוקח על עצמו את קידום הפרויקט. הוא מארח את השכנים בסלון ביתו, מגיש קפה ועוגיות, ואחראי על ההתקשרות מול היזמים. "הדייר המוביל הוא אדם שיש לו אינטרס מסוים, אבל גם רצון טוב ופשוט להוביל", אומר רשף. "הרי אין סיבה טובה בעולם שמישהו ירצה לעשות את זה, מלבד העובדה שמישהו צריך לעשות את זה".

המצב האידיאלי הוא שאותו דייר מוביל גם יהיה אדריכל פעיל, ואם אפשר אז בתחום התמ"א. כזאת היא צילה זק, דיירת באחד הפרויקטים המתקדמים שבהם מטפלת אקו סיטי. פרט לבניין שבו היא מתגוררת, היא עסוקה בימים אלה גם בתהליכי תכנון לחמישה פרויקטים אחרים בתחום התמ"א.

בחוץ שעת דמדומים, וזק, ירושלמית עם חיוך רחב שהתאהבה בתל אביב, מגיעה לפגישה כדי לדון עם רשף ברעיון למיקום המעלית וכדי לבדוק אם השניים ישקלו אפשרות להציע לדיירים מטבחים חדשים. גם הפעם עולה בשיחה הביטויwin-win, אבל צילה מוסיפה פרשנות משלה וטוענת: "יכול להיות מצב שבו העיר היא שתפסיד במשוואה. תמ"א 38 זאת הזדמנות מצוינת, אבל זה יכול להפוך גם לגידול פראי".

באיזה אופן?

"זה הפך לדבר הכי חם בעיר, ובכל עיר לדעתי. יש פתאום המון יזמים, וזה נראה חצי פראי; הם מבטיחים הבטחות באוויר".

איך יודעים אם יזם שמבטיח גם יקיים?

"היזם צריך לבצע בדיקות קפדניות, ונדרשת מיומנות גדולה. זה סיזיפי, גם לא כל אדריכל מוכן להיכנס לזה. הרי זה לא בניין חדש ומפואר שאתה עושה ונותן דרור לחלומותיך. בתמ"א יש לך חוקים ובניין קיים להתחשב בו. צריך לשמר את הפוטנציאל ולעשות נגיעות עדינות. לכן אני חוששת שיהיה סוג מסוים של חובבנות שנובעת מזה שיש הרבה יזמים לא מנוסים מספיק, שלוקחים אדריכלים שלא מנוסים מספיק, ומנסים לזכות בפרויקט כמעט בכל מחיר. יש סכנה שהאיכות תרד והעיר תתכער מכל התהליך; יהיו יותר מגרשי חניה במקום גינות, וכבר ראיתי הדמיות מנוכרות וחסרות נשמה אצל כמה יזמים".

בר מוסיף על טענותיה של זק עוד אספקט: יזם המעוניין להיכנס לתחום צריך גם להכיר לעומק את סוגיית המס, משום שלמרות ההנחה הרווחת שבמסגרת התמריצים אפשר להוציא מהמשוואה את חבות המס - המציאות מלמדת אחרת. "בעלי הבניין, כקבוצת אנשים שמוכרים זכויות בנייה, פוגשים שני סוגי נטל מס משמעותיים", הוא מסביר. "האחד הוא היטל השבחה המשולם לרשות המקומית, והשני הוא מס הכנסה שנקרא מס שבח לענייני מקרקעין. כל בעל דירה מחויב לשלם את החלק היחסי שלו במס על מכירת הזכויות, כי כנגד המכירה הוא מקבל תמורה שחייבת במס. יזם צריך להבין טוב מאוד את חבילת המס שהוא צפוי לשלם במקום הדיירים".

 על גג העולם תמ

רעידות אדמה? העיקר המעלית

הנושא המהותי שמסתתר בתמ"א 38 עלה רק בפגישה האחרונה בסבב הפגישות שאליהן התלווינו. הייתה זאת פגישת היכרות עם סילביה מיטל, אמנית מהירת דיבור ובעלת מזג תוסס, נציגת דיירים בבניין השוכן באחד הרחובות המבוקשים בתל אביב. "עשינו ישיבת דיירים, ורוב הדיירים מעוניינים בתהליך", היא מדווחת לבר ולרשף. "מה שמניע אותי זאת המשמעות של חיזוק המבנה בזמן רעידות אדמה. אבל להפתעתי רוב הדיירים בכלל לא מתעניינים בזה, מה שמעניין אותם זה בעיקר להרחיב את הדירות ולהתקין מעלית".

בר ורשף לא מופתעים. "פחות מרבע הלקוחות מתעניינים בחיזוק נגד רעידות האדמה", מסביר בר, "זה לא תמיד שיקול בקבלת ההחלטות. במובן הזה אפשר להגיד שהציבור עדיין לא הפנים את המשמעות המקורית של התמ"א, להבדיל מסילביה. כמעט מתעלמים מהנחיצות האמיתית, שהיא חיזוק הבניינים".

היערכות לרעידת אדמה, יש להזכיר, היא הסיבה האמיתית לתמ"א. כל בניין שנבנה בישראל לפני שנת 1980 אינו עומד בתקן המתאים במקרה של רעידת אדמה משמעותית באזורנו, וכזאת, חוזים המדענים ומלמדת ההיסטוריה, פוקדת את ישראל מדי שמונים שנה בממוצע. האחרונה, תחזיקו חזק, התרחשה בשנות ה-20 של המאה הקודמת, מה שאומר שהפעם הבאה שבה הארץ תרעד יכולה להיות מחר או מחרתיים או בעוד עשר שנים.

מי בונה ואיפה

מצב תמ"א 38 בשמונה רשויות

ירושלים. עד היום הוגשו 17 בקשות בסך-הכול: 11 מהן כבר נבדקו, ומקודמות למתן היתר, לשלוש מהן אושרו היתרים בתנאים בוועדה המקומית; יזם אחד מילא את כל התנאים, אך טרם החל בבנייה

תל אביב. העירייה מטפלת כיום בכחמישים בקשות הנמצאות בסטטוסים שונים: עד כה ניתנו כעשרה היתרים וכ-15 בקשות אושרו, אך אינן מקודמות על-ידי מבקשי ההיתר

חיפה. עד כה הוגשו 55 בקשות לחיזוק של כ-540 דירות; 21 בקשות לחיזוק של כ-189 דירות נוספות אושרו ונמצאות בהשלמת תנאים להוצאת היתר

רמת גן. הוגשו עד כה 28 בקשות להיתר על-פי תמ"א; שישה היתרים כבר ניתנו לפרויקטים

הרצליה. 12 פרויקטים נמצאים בהליכי רישוי, מתוכם חמישה במסלול להיתר בנייה; 25 פרויקטים נמצאים בהליך טרום הגשה לרישוי; שני פרויקטים אושרו ובנייתם הסתיימה

ראשון לציון. שמונה בקשות להיתרי בנייה נמצאות בבדיקה תכנונית לפני הגשתן לדיון בוועדה; 12 בקשות להיתרי בנייה נמצאות בדיון; 6 היתרי בנייה מאושרים

אשדוד. 17 בקשות הוגשו לעירייה בסך-הכול: שלושה היתרים כבר ניתנו, פרויקט אחד נמצא בבנייה

חולון. שלוש בקשות להיתר נמצאות בשלבי בדיקה וטיפול; היתר אחד התקבל והפרויקט בבנייה

הרשות נתונה

מהיוזמה ועד לביצוע בשישה מהלכים

1. עניין ראשוני שמגלה אחד הדיירים, או שמגלים כמה דיירים, לרוב בעקבות צורך להקמת מעלית בבניין או לשיפוץ חזיתו.

2. נציג הדיירים יוצר קשר עם היזם או עם קבוצת יזמים, שמצדם מגיעים לפגישות היכרות, שומעים על הצרכים ומושכים את תוכניות המבנה מהרשות המקומית.

3. לאחר גיבוש הנתונים יחזור היזם עם הצעה ראשונית לתכנון, ויציג אותה בפני הדיירים.

4. החלטה המקובלת על רוב בעלי הדירות מתקבלת, ולאחריה יחל תהליך העבודה המשפטי שבמהלכו יחתמו הצדדים על חוזה המחייב התקשרות.

5. היזם פונה עם התוכניות המוצעות למחלקת ההנדסה והתכנון ברשות המקומית בבקשה להיתר; תהליך שאורך היום בין שנה לשנה וחצי.

6. לאחר קבלת ההיתר יגיעו הפיגומים, המנופים ויציקות הבטון ויחל שלב הבנייה, תהליך הנמשך לרוב בין שנה לשנה וחצי גם הוא.