תושבי המרינה בהרצליה: דירות נופש לא זכאיות להטבות מגורים

מוכרי דירות נופש לא יוכלו להצהיר עליהן כדירות מגורים, גם אם שימשו בפועל לצורך כך במטרה ליהנות מפטור ממס רכישה בשיעור של 5% - כך קובעת רשות המסים.

הרשות קובעת מספר חריגים, ובהם: אם דירת נופש חויבה בעת המכירה במס רכישה - יוכל המוכר לנצל את הפטור ממס בהתאם לאינטרס ההסתמכות שלו ולא לשלם שוב; וכן, בפרויקטים "ותיקים" שבהם רשות התכנון והרשות המקומית השלימו הלכה למעשה עם עובדת השימוש בדירות אלו לדירות מגורים, ואף סיווגו אותן כדירות מגורים לצורך ארנונה - יתייחסו אליהן כדירות מגורים לעניין המיסוי.

ההחלטה לקבוע את אופן מיסוי דירות הנופש התקבלה לנוכח התופעה שמתרחשת בשנים האחרונות, שבה באזורים המיועדים לשימוש הציבור הרחב למטרות תיירות, נופש ומלונאות נבנות יחידות דיור שהוגדרו דירות נופש, אך בפועל עושים בהן שימוש פרטי דרך קבע למגורים בלבד.

כדוגמה מזכירה הרשות את פסק הדין בעניין המרינה בהרצליה. בדצמבר 2006 קבע בית המשפט העליון כי הדירות בפרויקט, שיועדו לפי התוכנית שחלה על האזור לתיירות ונופש, נמכרו ושווקו בפועל באופן לא חוקי כדירות מגורים.

העליון קבע כי דירות שמיועדות לשמש דירות נופש וצריכות לעמוד לרשות הציבור רוב השנה לא יכולות להיות דירות שניתן לעשות בהן שימוש רגיל ודרך קבע למגורים. עוד נקבע כי אם נעשה שימוש למגורים דרך קבע בדירות הנופש - הרי שהאינטרס הציבורי של ההגנה על שלטון החוק מחייב כל רשות ציבורית שלא להתעלם מהשימוש הבלתי חוקי ולא לשמש להן הגנה.

התעלמות מהוראות

במקרים רבים, השימוש למגורים נעשה תוך התעלמות מהוראות ההסכמים למכירת הדירות, המחייבות העמדת הדירה לרשות הציבור רוב השנה. בעקבות הפסיקה בעניין המרינה בהרצליה, הרשות קובעת כי דירות הנופש אינן בגדר "דירות המגורים" המאפשרות הטבות בחוק, ובמבחן של "דירת מגורים" יש לכלול את השימוש המותר בדירות על-פי דין ולא רק את השימוש בפועל.

הצהרת בעלי הדירות על כוונה לשימוש בלתי חוקי בנכס כדירת מגורים אינה יכולה לזכות בהקלות במס רכישה. הרשות מבהירה כי הצהרה כזאת אינה עולה בקנה אחד עם הוראות ההסכמים, שבהם מצהיר הרוכש כי ידוע לו שלא ניתן לשווק את הדירות כדירות למגורים וכי הוא לא רשאי לעשות בדירה שימוש כזה. הוחלט כי אין לתת הקלה במס במקרה שבו נמכרה דירת נופש ששימשה בפועל דירת מגורי קבע, מאחר שהקלה במס לא נועדה לאפשר לחוטא לצאת נשכר.

נקבע כי אם המוכר היה פועל בהתאם להוראות החוק והיה משתמש בדירה לנופש - הרי שלא היה זוכה לפטור ממס שבח, ולפיכך ברור כי אין להטיב את מצבו אם בחר לפעול בניגוד לחוק.