קרקע המריבה

חברות רבות שרכשו קרקע (בתקופה הטובה של הנדל"ן - לפני 3 שנים ויותר), סיווגו אותה בתור נדל"ן להשקעה, ואז על-פי הטכניקה החשבונאית זקפו את ההפרשים בין השווי ההוגן בכל תקופת חתך לדו"ח רווח והפסד.

אז היה מדובר על רווחים, כך שמהר מאוד הקרקע הזו הניבה רווחים לדו"ח הרווח והפסד. אך אם הם היו מסווגים אותה כמלאי, אז היא הייתה רשומה באותו סכום מקורי (עלות) ולא משפיעה על דו"ח הרווח הפסד.

אבל מי קובע בעצם למה מיועדת הקרקע, ובעקיפין איך היא תסווג בדו"חות הכספיים?

הנה מקרה שבו הנהלת החברה התכוונה והצהירה, שהנכס שברשותה יהווה מלאי, אך בפועל סיווגה אותו כנדל"ן להשקעה. חברת הנדל"ן לנוקסהודיעה לאחרונה, כי היא צפויה לתקן טעות בדו"חות השנתיים שלה, ובכך למחוק את רוב ההכנסות והרווחים בשנת 2009. החברה מסרה כי רשות ניירות ערך דרשה ממנה להציג מחדש את דו"חותיה הכספיים לשנת 2009 על רקע סיווג שגוי של נכסים.

לנוקס סיווגה בדו"חות את הנכס העיקרי שברשותה, בית הציפורן (בניין עתיק משנות ה-30 הממוקם בתל אביב), כנדל"ן להשקעה, אך הצהירה כי ייעודו הוא בנייה למגורים. ייעוד כזה ממחיש שהמבנה הקיים הוא סוג של מלאי שישמש כתשתית לבנייה של דירות נוספות והשבחה של דירות קיימות. אמנם לא מדובר בדיוק על קרקע, אבל זה מאוד קרוב. זה סוג של עלות ראשונית שכבר הושקעה (קיימת במאזן), שאליה יתווספו עלויות נוספות (עלויות בנייה), ולאחר מכן - במקביל למכירת הדירות - יופשרו (יוכרו) העלויות הללו במסגרת דו"ח הרווח והפסד.

והנה מקרה אחר: לפני כשנה דרשה רשות ניירות ערך מחברת מנופים לתקן את סיווג הקרקע שרכשה בקזחסטן. הקרקע הזו הייתה רשומה בשווי של יותר מ-300 מיליון שקל, כאשר בדרך זקפו עליה שערוכים בלמעלה מ-100 מיליון שקל. רשות ניירות ערך טענה שמדובר במלאי עסקי ולא נדל"ן להשקעה, והחברה תיקנה לבסוף את דו"חותיה וסיווגה מחדש את הקרקע כמלאי.

הכותב הוא מרצה לחשבונאות וניתוח דו"חות כספיים