במקום לגור בהילטון: חוויית מגורים בסוויטה בנווה צדק

הילדות בהולנד, הלימודים בניו יורק והנישואין לדוגמנית ושחקנית קולנוע שמככבת בזירה העולמית מאפיינים את ירון ורסנו כבחור בינלאומי, אבל כיזם הוא החליט להשקיע דווקא בשכונת נוה צדק, המושרשת עמוק בהיסטוריה הישראלית בדמות השכונה היהודית הרשמית הראשונה מחוץ לחומות יפו, והנחשבת לשכונה הראשונה של תל אביב.

ורסנו בן ה-35 ומשפחתו אינם חדשים בנוה צדק והיו מהראשונים לזהות את הפיכת השכונה למה שהיא היום. בליווי אבי המשפחה דניאל רכשו האחים ורסנו את המבנה לשימור הידוע, "בית שלוש", הבית היהודי הראשון מחוץ לחומות יפו, בסוף שנת 2000 מידי משפחת שלוש ב-2.6 מיליון דולר, כולל שטח סמוך ששימש לעסקים מוגנים. מאז רכשו האחים עוד כשבעה נכסים בשכונה, שאותם הם מייעדים לשימושים מעורבים של מגורים ומלונאות, מכרו את "בית שלוש" למייסד צ'ק פוינט מריוס נכט תמורת 16 מיליון שקל ב-2007 (לאחר שהכינו תב"ע בליווי האדריכל אילן פיבקו לשימור המבנה ולבניית 10 דירות, והפעילו בנכס מוזיאון לתולדות העיר), ורכשו בניין טמפלרי בסמטת שלוש תמורת 4.3 מיליון דולר ב-2008, אותו הם שיפצו ומשכירים כבית דירות. ורסנו עצמו מתגורר בשכונה עם רעייתו, גל גדות, מלכת יופי לשעבר ושחקנית שמתחזקת קריירה קולנועית מתפתחת בהוליווד בהווה ("מהיר ועצבני 4", "דייט לילי" ו"כמו יום ולילה").

"יש לנו זיקה חזקה מאוד לנוה צדק ולמבנים לשימור", מסביר ורסנו, בוגר New York Institute of Technology, את החיבור של המשפחה לשכונה. "אנחנו מבינים את הערך ההיסטורי וזה מדבר אלינו גם במקצוע שלנו, תמהיל של מלונאות, יזמות נדל"ן ועיצוב - מנגנון שאנחנו נהנים מהשילוב שלו".

השלב של היאפים

האחים ורסנו מחזיקים בלמעלה משני שלישים של מתחם שלפי התב"ע לאזור תפרי נוה צדק שמקדמת עיריית תל אביב מיועד לשימושים מעורבים ושתחום בין הרחובות מגדל, שבזי, חברת ש"ס ועין יעקב בנוה צדק. במתחם זה הם הקימו את מלון הבוטיק Varsano בבניין מקבוצת המבנים לשימור שרכש העסקן הציוני זרח ברנט, בסוף המאה ה-19. כל המבנים הם חד-קומתיים בעלי חצר קטנה שחולקו בעבר למשפחות מעוטות יכולת, שעם השנים עזבו את השכונה. האחים מנהלים בימים אלה מגעים לרכישת שאר המתחם.

את המבנים שיפצו ירון ואחיו גיא בן ה-42 בעצמם, בהשקעה של 5-6 מיליון שקל, והפכו אותם למלון בוטיק הכולל שש סוויטות יוקרתיות, בעוד שבמגרש הסמוך הם מתכננים מלון בוטיק בעשרות מיליוני שקלים, שיכיל 40-50 חדרים ושיישא אופי היסטורי שיישמר את אווירת השכונה. מלון זה, "שלא יהיה גורד שחקים", כפי שמדגיש ורסנו, מצוי כרגע בהליכי תב"ע ומתוכנן בידי האדריכל גידי בר-אוריין ואדריכל השימור אמנון בר אור.

ורסנו הוא יליד הולנד, והתגורר שם עד גיל חמש. בהמשך שב לשם עם משפחתו בגיל 14 (עד 18). העיסוק המלונאי של האחים לבית ורסנו לא צמח מתוך ואקום, אלא נספג בילדותם דרך העיסוק של הוריהם בענף. "אבי נולד בבולגריה וגדל ביפו", מספר ורסנו, "הדרך שלו להתפתח הייתה בבית הספר, שם הוא היה בין היחידים בשכבה שהשיג תעודת בגרות. סבתי אמרה לו שהכי נכון שיהיה לו מקצוע. הוא בחר בווטרינריה ונסע ללמוד את המקצוע בהולנד. אמי, אירית, נסעה להולנד ללמוד פסיכולוגיה. בתום הלימודים אבי עסק בווטרינריה ופתח קליניקה לחיות בית קטנות בהולנד, בתקופה שבה רוב הווטרינרים שם עסקו בחיות בית גדולות. הקליניקות שהוא פתח היו במקומות שעד אז היו ריקים מקליניקות, וכך האופי היזמי שלו בא לידי ביטוי כבר בתור וטרינר.

"בסוף שנות ה-80 הוריי החליטו לעשות הסבה מקצועית ורכשו מלון קטן בן 28 חדרים באמסטרדם, אותו הפעילו עד שמכרו אותו ורכשו מלון בן 110 חדרים, שנמכר ב-2006. אבי כיום חי בארץ ובינתיים יצא לפנסיה, למרות שאנחנו משפחה שעובדת וחושבת ביחד, כך שהמונח פנסיה הוא לא מדויק.

"אני חושב שיזמות היא משהו מולד, אנשים נולדים עם הגן הזה. בגלל שאנחנו משפחה שעובדת ביחד, בקליניקה של אבי היינו אסיסטנטים וגם במלון תפקדנו כחדרנים, בל-בויז וקונסיירז'ים, וכך, כשהייתי ילד נחשפתי לעסקי המלונאות, שהוא תחום מדהים שבו אתה פוגש אנשים מכל העולם בשלב מאוד כיפי של חייהם, כשהם באים לנוח ולנפוש".

גלובס: מה הפך את נוה צדק לפנינת נדל"ן שמושכת אליה יזמים?

ורסנו: "אני לא חושב שאני רואה כל כך הרבה יזמים בנוה צדק, לפחות לא הגדולים. העבודה באזור יותר מסורבלת ויותר מצומצמת. היזמים שכן נמצאים פה באים בקשר ישיר מאוד עם האוכלוסייה והתושבים, אז אם נוה צדק היא בוטיקית, אז גם היזמות פה היא בוטיקית. אפריקה ישראל לא תבנה בנוה צדק. אלי פפושדו הוא דוגמא חריגה ליזם גדול שבא לפה (ובנה לפני כעשור את מגדל נוה צדק האימתני בפאתי השכונה - מ.מ).

"לקחת מבנים לשימור ולצקת לתוכם תוכן עכשווי זה אתגר מאוד מעניין והרבה יותר גדול מבנייה חדשה בעיניי. אני חושב שהמשתמש הפוטנציאלי מוכן לשלם סכום גדול יותר על הערך המוסף של מגורים במבנה עם היסטוריה שייתן יותר התייחסות לחלל שבו הוא חי מאשר בנייה עכשווית.

לא תמיד נוה צדק היתה מוקד נדל"ני. ורסנו מזכיר כי "השכונה בשנות ה-80 הייתה שכונת עוני, ובמגמה לפתח את השכונה הקימו פה את מרכז סוזן דלל, שנתן תמיכה לאמנים לגור בנוה צדק. זה נהייה יותר כמו הסוהו בניו יורק. היה זול פה לקנות דירות. בדרך כלל מי שאין לו כסף והוא בוהמייני הם האמנים. אם מסתכלים על מרקם האוכלוסייה בשנות ה-70, ה-80 וה-90, הוא היה מורכב מהתושבים הוותיקים שגרו פה 50-60 שנה, או מהאמנים שבאו כי הם ראו שזול לגור פה. השילוב של מגורים שהם יותר אלטרנטיביים וללא בנייה לגובה וללא בנייה צפופה, הוא מרכיב חשוב בהפיכת המקום אטרקטיבי לשלב הבא - השלב של היאפים, מי שמחפשים איכות חיים אחרת מזו שבצפון העיר. בסך הכל איכות החיים גבוהה ושונה. הסמטאות קטנות ורומנטיות, והמושג 'מכולת שכונתית' עדיין קיים כאן".

 ירון ורסנו / צלם: עינת לברון

"תפיסת העולם השתנתה"

כל סוויטה במלון Varsano היא מעין דירה בגודל 120-145 מ"ר, מתוך מחשבה שתיירים יעדיפו חוויה של מגורים בדירה תל אביבית על פני חדר מלון סטנדרטי. בגינה שבפטיו גדלים חצילים, בזיליקום, פלפלים חריפים ועגבניות. בריכה אין שם. לדברי ורסנו "זהו מלון עירוני. לא רצינו ללכת לכיוונים האלה".

שווה להשקיע בנדל"ן למלונאות בארץ?

"ניסית לתפוס חדר באוגוסט? דווקא בגלל המצב הפוליטי בעולם ובגלל שהטרור הפך נחלת הכלל, אז בתור אחד שחווה את אסון התאומים, בגלל שעבדתי בסמוך והוריי לא האמינו שאי פעם יצטרכו להתקשר לניו יורק לשאול אם אני חי, תפיסת העולם שלי השתנתה ואולי תפיסת העולם של היהודים השתנתה. בשנים האחרונות הם אומרים לעצמם 'למה לא לבלות בארץ או לקנות כאן דירה'. באופן מוזר, היו לי ציפיות שהמלון יפנה לקהל ישראלי, אבל יש לנו אורחים מכל פינה. לאירופים נוה צדק מזכירה את הסוהו ולא כולם מחפשים את הילטון ואינטרקונטיננטל. הם מחפשים קרבה לקרקע ולאמנים".

מה מגמת המחירים למגורים בנוה צדק?

"נוה צדק הוכיחה את עצמה לאורך כל השנים עם ביקוש מאוד גדול ביחס להיצע. מחירי הנדל"ן בנוה צדק בתקופות הקשות היו יציבים, ובתקופות הפריחה עלו בשיעורים גדולים. היום מספר העסקאות בנוה צדק הוא לא גדול, אבל הן מתרחשות והמחירים יציבים. במקומות שהבנייה בהם היא רוויה המחירים יהיו נתונים להיצע וביקוש, אבל בנוה צדק, בגלל שתוכנית העירייה הגדירה צפיפות דיור נמוכה, לעולם ההיצע יהיה נמוך ביחס לביקוש, מה שישפיע על המחירים להישאר כמו שהם או לעלות, שזה מה שכנראה יקרה בטווח הארוך".

לאיזה עוד השקעות אתם רואים עצמכם נכנסים בנוה צדק בתקופה הקרובה?

"תחומי העיסוק שלנו הם מאוד בוטיקיים. אם זה במגורים, אנחנו מעדיפים פרויקטים של 10-12 דירות. אנחנו אוהבים לעשות דברים בקנה מידה שלנו, בלי מינופים גדולים ובלי חשיפה גדולה לסיכונים כלכליים. הפרויקטים שלנו לא ממונפים כלכלית באופן שמהווה סיכון, וההתנהלות הזו היא מבחינתנו הדרך לגדול ולהתפתח עקב בצד אגודל".

איך זה לחיות לצד מי שנראית לאחרונה לא פעם על האקרנים, כולל לצד שחקנים כמו טום קרוז וקמרון דיאז?

"אשתי עושה עבודה נפלאה, היא עובדת קשה ואני שם לעודד אותה".

שתי קומות ועליית גג

אזור תפרי נוה צדק הוא האזור שנמצא מערבית לרחוב שבזי, מה שבעבר היה ידוע כשכונת נוה שלום. תוכנית תפרי נוה צדק, שמקדמת עיריית תל אביב ושנידונה בימים אלה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב, משמרת את אופי המתחם ומרחיבה אותו לאזורים שבמשך שנים הוקפאו לבנייה, תוך הכרזה על המתחם כמיועד לשימור לאור חשיבותו ההיסטורית והאדריכלית.

התוכנית מגדירה את אופי הבינוי במתחם כך שיכיל בניינים בני שתי קומות ועליית גג, כשבשולי השכונה, לאורך דרך ברנט, רחוב קויפמן ורחוב המרד, תותר בנייה של שלוש קומות מגורים ועליית גג בבניינים עם חזית מסחרית.

התוכנית מתירה חזית מסחרית עם שימושים ללא מטרדים צפונית-מערבית לרחוב שבזי: ברחובות שמרלינג, רוקח, חברת ש"ס, מגדל, שלוש ועין יעקב.

עוד קובעת התוכנית שיש לשמר את צירי המבט אל הים מרחובות שמרלינג, מגדל וחברת ש"ס (מה שיכול לתרום מאוד למלונאות באזור) ואל יפו העתיקה מרחוב יחיאלי.