מנכ"ל ב.יאיר: "מחירי הדירות לא יירדו; בישראל הם רק עולים"

"המחירים לא יעלו יותר מזה, ואנחנו מיישמים בחברה את המחשבה הזו ולא מעלים מחירים בפרויקטים שלנו. זה קורה היום רק בשוליים, רק תיקונים - אם לדוגמא פתאום התברר שהמחיר היה זול מדי, אבל אין לנו מגמת עליית מחירים, ואני צופה שבשנה הקרובה לא נראה יותר עליית מחירים" - אומר בראיון למוסף הנדל"ן אייל הנדלר, מנכ"ל חברת ב. יאיר.

עם זאת, הנדלר גם אומר: "זאת הייתה טעות גדולה מאוד לא להאיץ את הרפורמה לגבי התכנון והבנייה ובמינהל מקרקעי ישראל. הווקטורים הללו לא יאפשרו למחירים לרדת, ולא נראה בעתיד הנראה לעין שמחירי הנדל"ן יירדו בישראל - הם מעולם לא ירדו, למעט ירידות זמניות. מחירי הדיור עולים באופן קבוע".

חברת הנדל"ן שבשליטת משפחת ביטון מירושלים קיימת כבר למעלה מ-20 שנה ומנהלת כיום 13 פרויקטים שונים בישראל, ועוד שניים בהונגריה ובצ'כיה. משבר הנדל"ן במזרח אירופה הכה בה כמו גם בחברות נדל"ן רבות אחרות. יאיר ביטון, יו"ר החברה ומבעלי השליטה, ניסה לפתח את פעילות הנדל"ן בחו"ל, אך משבר הנדל"ן הקשה במזרח אירופה גרם להאטה או הקפאה של מרבית הפעילות בבודפשט ובפראג.

ב.יאיר מכרה בשנה האחרונה נתחים מפרויקט הדגל שלה, משכנות האומה בירושלים, לקבוצות רכישה, את פרויקט מצודת ירושלים ברחוב ינובסקי בירושלים ונכסים נוספים. חלק מהעסקאות בוצעו בהפסד או ברווח קטן, אך כולן שיפרו את הנזילות של החברה והקטינו את רמת המינוף. כעת חוזרת החברה לשוק ההון בניסיון לגייס אשראי באמצעות אג"ח: "אנחנו עומדים לפנות לציבור בהנפקה נוספת, ואני בטוח שהציבור ייתן בנו אמון כמו שעשה עד עכשיו", אומר הנדלר.

הגאות בתחום המגורים היא שהצילה את החברה?

הנדלר: "אני לא יודע אם היינו נחלצים מהברוך, כי בסך הכול המומנטום החיובי עזר לנו לקדם מכירות בפרויקטים. שנת 2009 הייתה תקופה יפה לנדל"ן, למרות שכבר מרגישים איזו שהיא עצירה של עליית רמת המחירים, אך היא באה אחרי ירידה די דרסטית והאטה גדולה מאוד של המכירות בשנת 2008. שוק הנדל"ן למגורים בישראל מגלה אחריות על פני שנים, ולמעט פיקים יש עלייה עקבית של 2%-3% ריאלית בשנה, למעט אזורים מסוימים".

בת"א לא נרשמו עליות חדות יותר במחירי הדירות?

"שוק מגורי היוקרה בת"א איננו חלק מהסטטיסטיקה, וגם בערים כמו מודיעין לדוגמא, שם הייתה קפיצה אדירה - יש הסבר מיוחד. יש שני גורמים עיקריים שמזינים את העלייה ברמת המחירים בכלל המדינה: העלייה ברמת החיים והגידול באוכלוסייה, כך שיש לחצי ביקוש. מצד ההיצע - אין קרקעות. גם אם היה היצע קרקעות, אז היינו תקועים בשני כיוונים: במינהל וועדות התכנון המקומיות. הוועדות המחוזיות עובדות מאוד מאוד לאט ולא נותנות אפשרות לקדם שיווק קרקעות וליישם תוכניות בזמן סביר".

יש אבטלה ומיתון עולמי, אז מי קונה דירות?

"אולי יש גם אנשים שהרוויחו הרבה במשבר והצטיידו בהיקפי מזומנים מאוד גדולים, מה הם יעשו במזומנים האלה? ימשיכו להשקיע בפק"מ באחוז ורבע לשנה? חלק גדול מהכסף הלך לנדל"ן להשקעה, אך אנו רואים התמתנות במגמה הזו בחצי שנה האחרונה".

והמחירים לא יורדים?

"תראה מה קורה בפארק צמרת, שם המון אנשים קנו דרך קבוצות רכישה דירות להשקעה, ועכשיו הם מוציאים אותן לשוק להשכרה או למכירה. אבל אם תנסה למצוא שם דירות, תראה שעדיין המחירים לא ירדו ומוכרים במחירים יותר גבוהים ממה שקנו".

בחודשים האחרונים נגיד בנק ישראל, המפקח על הבנקים ורשות המיסים פעלו במטרה לנסות למנוע התנפחות של בועה בתחום הנדל"ן למגורים. האם אלו ניסיונות ראויים?

"אני לא חושב שיש בועה בנדל"ן למגורים בישראל. יכול להיות שיש מקומות שיש בהם יותר מאפיינים של משקיעים מאשר אנשים שקנו דירה כדי לגור בה, אך גם לזה לא הייתי קורא בועה. יש צפי לאיזה שהיא מגמה ברוב חלקי הארץ של עצירה בעליית המחירים, אולי האטה קטנה, אבל אני רואה את ההאטה רק כזמנית בגלל שעדיין הווקטורים של עלייה ברמת החיים, בתל"ג לנפש במדינה וגידול במספר התושבים הוא עקבי. תומך בזה גם העדר קרקעות זמינות למגורים כתוצאה משיווק לא מספיק של קרקעות, סחבת ובירוקרטיה".

לא הרגשתם ירידה במכירות בתקופת המשבר?

"המשבר הבינלאומי פגע במשקיעים הזרים והרגשנו את זה כבר מסוף 2007, אז חווינו ביטולים של עסקאות. היו לנו 10 עד 15 ביטולים במשכנות האומה. אח"כ בא משבר הסאב-פריים והיכה בכולם עוד פעם. כשזיהינו את התופעה הפסקנו לבנות על משקיעי חוץ, וביצענו מספר עסקאות בקבוצות רכישה. עם התאוששות הכלכלה במדינות אלה, מגיעים אנשים מחו"ל שחלקם עושים עלייה לארץ".

האם קבוצות הרכישה הן איום עבורכם?

"הן באו לתת מענה ולהוזיל מחיר, והן לא איום עבורנו. אם אתה פותח חנות נעליים ברחוב מסוים שבכולו מוכרים, אתה מביא בכך עוד קונים. אותו דבר בכל שכונה שאתה בונה - יש לך עשרות יזמים שכולם מתחרים אחד בשני, וגם בקבוצות רכישה. מבחינתי קבוצות רכישה זה כמו עוד יזם. בסופו של דבר ההוזלה בקבוצות לא תהיה יותר מ-10%, בגלל שהם מעריכים ולא מתחייבים".

אז עדיין יש יתרון במחיר לקבוצת הרכישה?

"קבוצות הרכישה לא מתחייבות למחיר, אלא מעריכות ואח"כ הקבוצה ניגשת למכרז. יש הבדל עצום בין רכישה מיזם לרכישה מקבוצת רכישה, כי יזם נותן ערבות בנקאית, יש לו עלויות מימון הרבה יותר גבוהות משל קבוצת רכישה ואנשים נוטים לשכוח שכשקונים דירה דרך קבוצת רכישה בעצם כל המימון נופל עליהם. למחיר היותר זול ב-15% של קבוצת רכישה לעומת מחיר קבלן צריך להוסיף את המימון לדירה, ותגיע לכ-10% הוזלה בלבד. אין אחריות, אין חוק מכר, מי ייתן אחריות לדירה? שירות לקוחות?

"תלוי גם מי מארגן את קבוצת הרכישה: יש בודדים שיודעים לנהל קבוצה. אני מאוד מאחל לרוכשי הדירות בקבוצות שלא יכשלו בהשלמת הפרויקטים, כי אנחנו מידי פעם שומעים על פרויקטים שנתקעים. צריכה להיות רגולציה, בדיוק כמו שיש רגולציה מאוד כבדה על הקבלנים, ואז הם יהיו מתחרה כמו כל יזם אחר".