קבלן בכיר: "אני מעדיף לא להיכנס לשוק במחיר של היום"

"אני לא אינטרסנט, כי אין כמעט בנייה. מחירי הקרקעות כיום לדעתי יקרים מאוד, ובשנתיים הקרובות מחירי הדירות יהיו יציבים, בכיוון עלייה", כך מעריך נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת האחים דוניץ. לדבריו, "אם לוקחים בחשבון את התנודתיות של שוק הנדל"ן, אני מעדיף לא להיכנס במחירים הנוכחיים".

בין הנתונים שהתחבאו בכתבה "אין חוקיות בשכר" שפורסמה במוסף הנדל"ן הקודם ושעסקה ביחס בין סעיף הוצאות הנהלה וכלליות לבין ההכנסות, בלטה גם חברת הייזום והבנייה האחים דוניץ, המנוהלת על-ידי נסים אחיעזרא. ההוצאות של דוניץ, שלתוכן מתנקזות עלויות השכר, היו שקולות ל-74.3% מכלל ההכנסות במחצית.

"גלובס": כיצד נתח כה גבוה מההכנסות מופנה להוצאות הנהלה וכלליות?

אחיעזרא: "הסעיף מתייחס לכלל פעילות החברה, כשההוצאות ההנהלה והכלליות נזקפות ישירות לדו"ח רווח והפסד. בחציון הראשון של 2010 מכרה החברה דירות בהיקף של כ-95.6 מיליון שקל שטרם נמסרו לרוכשים, ולכן הן עדיין לא דווחו כהכנסות בדו"ח רווח והפסד. בשורת ההכנסות נזקפו מכירות של דירות בודדות שהיו במלאי ונמסרו לרוכשים בשנת 2010. לדעתנו, לאור הנתונים האלה, הוצאות הנהלה והכלליות מהוות 5.3% מהכנסות החברה בפועל בחציון הראשון של שנת 2010".

מדובר בהשפעה עקיפה ומאוד מוטה על הדו"חות.

"הכרה בהכנסות הינה כידוע לפי מסירת הדירות בפועל לרוכשים. בניית בניין יכולה להמשך מעל 3 שנות דיווח, ולכן יכול להיות מצב שההכנסות במשך 3 שנים יסתכמו באפס, ואילו בשנה הרביעית יהיו הכנסות של 100 מיליון שקל - גם אם נמכרו דירות בפועל בהיקף העולה על 50 מיליון שקל בשנה. כל עוד הדירות לא נמסרו, ההכנסות מהמכירות שלהן ממתינות בינתיים במאזן, כהתחייבות, תחת סעיף 'מקדמות מלקוחות' (187 מיליון שקל במחצית).

למרות היתרה הצבורה במקדמות מלקוחות, מסרה דוניץ רק 7 יחידות דיור במחצית השנה הראשונה, מה שהקרין על שורת ההכנסות שלה - שהצטמקה ב-72.6% לעומת המחצית המקבילה ב-2009, אז מסרה 29 יח"ד. מצד שני, היא מכרה (וטרם מסרה) 75 יח"ד, בהשוואה ל-78 יח"ד אשתקד.

הירידה בהיקף מסירת הדירות נובעת נטו מעיתוי הפרויקטים?

"כן. צריך לזכור שיש חברות בעלות אופי פעילות מעורב, שנכון לנקודת הזמן הנוכחית אין להן הכנסות מפעילות יזמית, אלא הכנסות מנכסים קיימים - למשל אלרוב ישראל".

חברת דוניץ עלתה השנה לכותרות כשנמנתה עם המפסידות במכרז על הקרקע ברח' רמז בתל-אביב, מכרז ששמו יצא למרחוק בשל מחיר העתק לקרקע שנגזר בו ליחידת קרקע - 2.8 מיליון שקל.

אחיעזרא: "הייתי שמח לזכות, אבל אנחנו מסתכלים קדימה. החלטתי שבמקום להתרכז בבנייה של בניינים, אני יכול לבנות שכונות שלמות בפריפריה, שם יותר קל ונוח ואפשר לעבוד במאסות".

נכון להיום, השוק מעניק לדוניץ, שנסחרת בבורסה לפי שווי-שוק של 102 מיליון שקל, פרמיה על פעילות הייזום, שכן שווי השוק גוזר לחברה מכפיל 1.36 על הונה העצמי, שהסתכם בסוף יוני ב-75.4 מיליון שקל.