"לא כולם יגיעו לדירה; לא נממן חלומות"

ההנחיות החדשות של בנק ישראל בשוק המשכנתאות, שפורסמו אתמול (ב'), העלו סימני שאלה רבים באשר לשוק הנדל"ן בכלל ושוק המשכנתאות בפרט ביום שאחרי. כפי שדווח ב"גלובס", בבנק ישראל מעוניינים להכניס את ההנחיות לתוקף כבר בשבוע הבא.

אתר "גלובס" השיק היום קו פתוח עם יעקב רויטר, האחראי על תחום המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, הלא הוא השחקן הגדול בישראל בשוק המשכנתאות. קוראי האתר הוזמנו לשלוח שאלות הקשורות לשוק המשכנתאות ולהנחיות החדשות של בנק ישראל, ורויטר השיב לשאלותיהם בשידור חי.

לרויטר ניסיון של יותר מ-30 שנה בשוק המשכנתאות הישראלי. כיום הוא מכהן כסגן מנהל החטיבה הקמעונאית והוא זה שאחראי כאמור על תחום המשכנתאות בבנק. רויטר, 61, בעל תואר שני בכלכלה מוניטרית מאוניברסיטת לונדון, מילא בבנק תפקידים שונים, ביניהם מנהל איזור הצפון ומנהל מערך הסניפים של טפחות.

"ההוראה לא חלה על הלוואות משכנתא שניתנו בעבר. זו הוראה על משכנתאות מהיום והלאה", אמר רויטר בפתיחת דבריו. "אנחנו מקבלים מהבוקר מבול של שיחות טלפון".

- איזה שיעור מהלווים יושפע מההוראה?

"זה ייגע לכ-10% מהלקוחות שיושפעו מכך וייצאו מהמשחק. הם יצטרכו להיערך אחרת".

- האם ההנחיה תשפיע גם על מי שרוצה לקחת משכנתא בפחות מ-800 אלף שקל?

"לא, זה לא ישפיע. אבל אני באופן אישי מוביל כבר קו שאומר: רבותי, אל תקחו משכנתאות פריים בהיקפים גבוהים. צריך לפזר סיכונים והשוק הולך עכשיו לכיוון של פחות משכנתאות פריים".

- האם תהיה השפעה גם על משכנתאות בריבית קבועה?

"אנחנו נייקר את הריבית הקבועה עוד יותר, לא רק בגלל שנצטרך להקצות יותר הון בפריים. נייקר את הריבית בלפחות 0.5%".

"אנחנו לא מממנים חלומות"

- באיזה שלב בדיוק תיכנס ההוראה החדשה? האם היא תחול גם על מי שכבר נטל לאחרונה משכנתא?

"ההוראה תחול גם על מי שלקח כבר משכנתא לאחרונה כי אותו אדם שיגיע אלינו יהיה כמו לקוח חדש שנכנס להנחיה החדשה. אותם אנשים שרצו לקחת 65% מימון איכשהו יצטרכו לגייס עוד 5% הון עצמי".

- האם תהיה להנחיה השפעה על השוק כולו?

"כן. אנחנו לא מממנים חלומות לאנשים אלא עוזרים להם לרכוש דירה. מי שלא יוכל לעמוד בהחזר - לא נממן לו את הדירה".

- תהיה השפעה על מניות הבנקים?

"לא, השוק יתאים את עצמו. תהיה התנהלות נכונה. יש בנקים שלא עשו חישובים נכונים לגבי הסיכונים ולא כל הלווים ידעו מה זה פריים. ידעו שיש איזשהו מספר שהוא מאוד נמוך. בנק ישראל אומר שהמשחק הזה לא מקובל ואם הבנקים היו מתנהלים אחרת לא היינו מגיעים למצב של הוראה ועוד הוראה ועוד הוראה. עם העלאת הריבית אנשים יילכו למסלולים אחרים".

- הריבית הקבועה יכולה לחזור לרמות של 4.5-5%?

"ייקח זמן אבל זה יקרה. הריביות יעלו בכל המסלולים".

- האם הוראת בנק ישראל תחול רק על רוכשי דירות שנייה ומעלה?

"מי שיש לו תעודת זכאות של משרד השיכון - ההוראה לא תחול עליו. לגבי דירה ראשונה - רק מי שיש לו תעודת זכאות בתוקף פטור מההוראה".

- אחד הקוראים שאל: קניתי דירה ולקחתי משכנתא ב-1.5 מיליון שקל, רובה בפריים. האם ההוראה תחול עלי?

"שוב, ההוראה לא חלה רטרואקטיבית, אז היא לא תחול עליו".

- קורא אחר שאל: לקחתי משכנתא של 1.4 מיליון שקל בפריים. אם ארצה להעביר 50% לריבית קבועה - אתם ממליצים על כזה דבר?

"אנשים שנמצאים במסלולי פריים סולו, רצוי שיעשו מהלכים לשינוי, אלא אם כן יש לאותו אדם סכום שיכול בקלות לסלק אם בנק ישראל יתחיל בהעלאה מאסיבית של הריבית".

"יהיו עוד צעדים של בנק ישראל"

- האם אתה מאמין, בתור שועל ותיק בשוק, שההוראה של אתמול היא סוף פסוק או שיהיו הנחיות נוספות?

"אין לי בכלל ספק שיהיו עוד צעדים. יהיו גם עוד העלאות ריבית. גם הנגי, גם המערכת הבנקאית וגם הציבור עצמו הפנים את זה. רואים את זה בשטח".

- זוג צעיר הנמצא בתהליך בניית בית בגליל שמוערך במיליון שקל ויש לו הון עצמי של 30% והוא טרם לקח משכנתא. כיצד הוא יושפע מההוראה החדשה?

"אם הזוג זכאי משרד השיכון - ההוראה לא תחול עליו והוא יוכל לקבל 70% מימון. אבל אם הוא לא זכאי - הוא יצטרך להשיג הון נוסף".

- אם מישהו לקח משכנתא 50% פריים ו-50% צמוד מדד ;יש ברשותו סכום כסף שיכול לכסוץ חלק מהמשכנתא. איזה רכיב כדאי לו לכסות - הפריים או הצמוד מדד?

"אם הוא חושש מעליית ריבית בנק ישראל בקרוב - שיסלק את הפריים. אך הפרמטר החשוב הוא באיזו ריבית הוא לקח את הרכיב הקבוע במשכנתא ולפי זה צריך להחליט. אלה שפוחדים מהעלאת הריבית חייבים להקטין את רכיב הפריים. חבל סתם לבכות אחר כך".

- אחת הגולשות שאלה: אני צריכה משכנתא של 310 אלף שקל לקנות דירה במיליון שקל. אילו מסלולים פחות מסוכנים?

"בסכום כזה כל טעות שהיא תעשה היא אמנם טעות כלכלית, אבל לא גורלית. אם יש לה כ"כ הרבה הון עצמי היא יכולה לקבל כל החלטה וזה יהיה בסדר. היא לא צריכה לחשוש".

"התייצבות במחירי הדירות"

- איך ההוראה תשפיע על שוק הדיור באופן כללי?

"בשנת 2011 תהיה ירידה בביקושים למשכנתאות. אני לא צופה עלייה נוספת במחירי הדירות כרגע. תהיה התייצבות, אבל לא ירידה מהותית במחירי הדירות. צריך להבין שלא כל אחד יכול לקנות דירה, אין מה לעשות - אין פתרון לכולם".

- אחד הקוראים שאל: אני מעוניין לקנות דירה ב-800 אלף שקל ויש לי הון עצמי של 100 אלף שקל. באיזה מסלול מומלץ לקחת את המשכנתא?

"קודם כל ההוראה של בנק ישראל תשפיע עליו. אחד שלוקח 700 אלף שקל משכנתא על הון של 100 אלף שקל - ישאלו אותו הרבה שאלות. הוא יהיה חשוף מאוד לפריים. זו בעיה. צריך לראות גם איפה הוא קונה - אם הוא קונה בקומה רביעית ללא מעלית הוא לא יקבל. אם הוא קונה באזורי ביקוש חזקים כמו בת"א אז אולי כן".