חברת "מישורי פיתוח" ממחישה: קנדה זה לא רק מפלי הניאגרה

את חברות הנדל"ן הציבוריות שמושקעות בשוק הנדל"ן הקנדי אפשר לספור על כף יד אחת, ולמרות זאת, אחת מהן, מישורים פיתוח, נחשבת יחסית לאלמונית. העובדה שהחברה פועלת באופן שונה משאר עמיתותיה הציבוריות מסייעת להנהלתה להבדילה מהשאר.

מה החברה עושה

מישורים פיתוח, שהוקמה לפני 20 שנה, החלה לפעול בשוק הנדל"ן הקנדי לפני 12 שנה לאחר שגיל בלוטרייך, מייסד ויו"ר, הפך "קפיצה לביקור" בטורונטו לשהות קבע. בלוטרייך מעדיף להגדיר את מישורים כסוג של מינהל מקרקעי ישראל (הגרסה הקנדית), ואולי זו ההגדרה שעוזרת להבין במה שונה החברה משאר השחקנים הישראליים בשוק הנדל"ן הקנדי.

מישורים עוסקת במסחר בקרקעות ובייזום ופיתוח נדל"ן מניב ופרויקטים נדל"נים ונכסים מניבים בקנדה ומעט בישראל. במילים פשוטות יותר, החברה רוכשת קרקעות, ומאפשרת לחברות קבלניות (שאינן קשורות אליה) להקים עליהן פרויקטי תיירות ונופש, וזאת להבדיל מפרויקטי דיור ומסחר מסורתיים כמו בנייני מגורים ובנייני משרדים. כך, נהנית החברה מתזרימי מזומנים נדיבים ותשואות יחסית גבוהות על ההון העצמי.

פעילות החברה בקנדה נעשית דרך החברה הבת הקנדית, Skyline, בה שותפה הכשרת הישוב (שיעור החזקה של 28%). הנה שני פרויקטי הדגל של Skyline.

Port McNicoll

לרוב אזרחי קנדה יש חלום והוא כולל בית על אגם ו/או בקתת סקי, ואם אפשר - שתשקיף בקיץ על מגרש גולף. פרויקט Port McNicoll, הממוקם במרחק של שעה נסיעה מצפון לטורונטו, לובש עור וגידים בימים אלו, ויכלול בסופו של 1,564 יחידות מגורים (בתי קרקע), 300 חדרי מלון, 33 אלף מ"ר של שטחי מסחר ועוד 650 נקודות עגינה ליאכטות. הפרויקט משתרע על שטח של 3,440 דונם, ולאורך 11 ק"מ של קו חוף. שטח הפרויקט שימש בעבר כנמל שהיה לשני בגודלו במחוז אונטריו.

HorseShoe Resort

אתר נופש בן 42 שנה שנרכש על ידי החברה לפני כשנתיים. האתר מתפרס על שטח של 7,887 דונם וממוקם במרחק של עשר דקות נסיעה מהעיר הגדולה הסמוכה. האתר כולל שני מגרשי גולף מהטובים בקנדה, 23 מסלולי סקי, מלון בוטיק בן 4 כוכבים (102 חדרים).

למישורים יש נכסי נדל"ן בישראל אך פעילותה בארץ הפכה בעשור האחרון לשולית לעומת פעילותה בקנדה. החברה מתמקדת ברכישת נכסים מניבים באזור גוש דן, השפלה והשרון בגודל בינוני המושכרים למספר רב של דיירים ללא תלות בשוכר מהותי. בבעלותה 13 נכסים המושכרים בתפוסה כמעט מלאה.

אופי הענף והתחרות בו

קנדה, חלק מיבשת צפון אמריקה, נחשבת למדינה בעלת יציבות כלכלית שמתקבלת בברכה בימים שלאחר משבר האשראי. סודה טמון באוצרות הטבע הטמונים בין גבולותיה, עובדה שהופכת אותה למחסן של חו"ג עבור העולם, ולספקית של למעלה ממחצית ממקורות האנרגיה הניתנים לניצול בעולם.

משבר האשראי לא פסח על קנדה, ובמהלך 2008 חוותה המדינה האטה כלכלית משמעותית. עם זאת, מדיניות אשראי ומינוף שמרנית סייעה לבנקים הקנדיים - שנמנים על החזקים בעולם - לצלוח את המשבר ללא פגיעה משמעותית. ואכן, מחירי הדיור בקנדה צנחו בשיעור מתון יותר בהשוואה לזה של ארה"ב ובחודשים האחרונים אף חלה בהם עלייה. אם לא די בכך, מזה שנה שיעור הגידול בתמ"ג הקנדי גבוה מהממוצע במדינות ה-OECD, והוא צפוי להמשיך ולעקפו. לפי אותן תחזיות, שיעור האבטלה והגרעון התקציבי של קנדה צפויים לרדת מתחת לממוצע מדינות ה-OECD בשנתיים הקרובות.

הבידול של שוק הנדל"ן הקנדי מעמיתו האמריקני - ואחד הגורמים שהשפיעו על בחירתו של בלוטרייך בו - נובע ממדיניות מתן משכנתאות לרוכשי הדירות ומתן מימון בנקאי ליזמי נדל"ן קשיחים יותר. היזם, כדוגמה, מקבל מימון בנקאי לפרויקט של מגורים רק לאחר שמכר מראש 75% מיחידות הדיור, וכך ההתפתחות של שוק הנדל"ן היא יותר פועל יוצא של מענה על צורך ופחות של ספקולציה.

יתרון נוסף הטמון בשוק הנדל"ן הקנדי נובע מהיות קנדה מדינת הגירה. מדיניות ההגירה של ממשלת קנדה, המכוונת לקלוט מהגרים בעלי יכולות כלכליות או מקצועות חופשיים, הופכת את קנדה - ובמיוחד את טורונטו - ל"אבן שואבת" למהגרים. מדי שנה מהגרים לטורונטו למעל משמונים אלף איש, ונתון זה לבדו תומך בפיתוח הפעילות של מישורים בעיר וסביבותיה.