"אני הייתיי רוצה להתיחס למילה בועה - אני חושב שמשתמשים בה לא במקום - אין פה בועה" פתח את דבריו חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק איגוד שהשתתף בכנס הנדל"ן השנתי של S&P מעלות שנערך הבוקר באוניברסיטת ת"א שכותרתו מגמות ואתגרים במרכזי מסחר ובנדל"ן למגורים, השתתפו בפאנל שכותרתו היתה השלכות מאקרו על ענף הנדל"ן למגורים, גיל בפמן,כלכלן ראשי בבנק לאומי, שרון גמבשו, המשנה לממונה על התקציבים באוצר וחיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק איגוד.
פרייליכמן הוסיף "כמי שמלווה את שוק הנדל"ן למגורים בישראל במשך שנים אני אומר לכם שאין בועה. המושג הזה מיובא מארה"ב שם כל נושא העמדת המשכנתאות היה שונה לחלוטין. בישראל כל שיטת הבנייה והמימון היא שונה. בבסיס צורת מימון הדיור הקיימת בישראל לא יכולה ליווצר בועה. ועם זאת בשנתיים האחרונות נסקו מחירי הדיור בארץ במיוחד כתוצאה מירידת הריבית, אנשים חיפשו אלטרנטיבה לכסף שלהם.
"אחד הקטליזטורים שבלטו בשנים האחרונות היו קבוצות הרכישה ובסה"כ ראינו עלייה חדה בביקושים שהתרחקה מההיצע הקיים בשוק וזה מה שהוביל לעליית המחירים. כרגע יש סיטואציה שנוגעת כמעט לכל אחד בישראל וזה הנדל"ן למגורים. יש בעיית מאקרו שורשית במדיניות הממשלה ובהכוונה הממשלתית. לא כולם חייבים לחיות בין גדרה לחדרה הממשלה צריכה להכווין את האוכלוסיה גם לפריפריה. בהמשך בודאי שנראה ירידה במחירים אבל גם אם תהיה ירידה של 15% זו לא בועה .50% ירידה זו בועה".
גיל בפמן התייחס לעליית המחירים ואמר כי "היא לא צריכה להפתיע". לדבריו "משנת 2000 צד ההיצע ירד באופן משמעותי ובשלב מסויים הביקושים הכתיבו את עליות המחירים. השוק פשוט מתנהג לפי כללי הביקוש וההיצע. מדי חודש הלמ"ס מפרסמת את מספר חודשי ההיצע והממצאים הם חד משמעיים בין 9-11 חודשי מלאי מדובר על יציבות, כיום אנו במצב של 7 חודשי מלאי בלבד ולכן זו תקופה של עליית מחירים בשל המחסור בהיצע. לדעתי כבר עכשיו אנו רואים צעדים ראשונים שנעשים להגברת ההיצע בשוק גם על ידי הממשלה. אבל צריך להיזהר מאובר שוטינג של ההיצע זו בעיה לא פחות קשה. כל ההתפתחויות בשוק הנדל"ן למגורים נמצא כיום בידיים של צד ההיצע".
שרון גמבשו הצטרף גם הוא לחברי הפאנל וטען כי "על פי הניתוחים של האוצר אין בועה בשוק הדיור במדינת ישראל. מחירי הדיור עלו מאז הקמת המדינה בכ-2.5% מדי שנה וזה גם מה שקרה בממוצע בעשור האחרון, עם כי מאז שנת 2007 חלה עלייה די חדה במחירים ביחס לירידה שהיתה בתחילת העשור. ביקוש והיצע בשוק הדיור לא יודעים להתאים עצמם בטווחים קצרים התהליכים אורכים זמן. כאשר יש עודפי ביקוש הקבלנים נירתמים ויוצרים היצעים שבסופו של דבר מאזנים את הביקושים. אי אפשר לצפות לפיתרונות קסם. בצד ההיצע הממשלה פועלת כיום בצעדים רצינים בשל החשש שמגמת עליית המחירים תימשך למרות שאם היא תישאר ברמה הנוכחית זה בסה"כ טוב, אך אם המגמה של עליות המחירים תימשך זה בעיה לדעתנו".
גמשו הוסיף "כשאני מסתכל על סימנים מעודדים אני רואה כמה דברים: המשקיעים, אותם אלו שרכשו דירות שניות, שהיוו סוג של קטר לעליית המחירים שם אנו רואים ירידה חדה - תיקון וזה מעיד על יציאה של המשקיעים. הירידה היא מרמות של כ-35% ל-25%. בנוסף, אין להתעלם מהוראות בנק ישראל המקשיחות את התנאים ללוקחי המשכנתאות באמצעות הבנקים שגם הן ממתנות את הביקושים. מצד ההיצע היקף השיווקים מאז 2007 כמעט והוכפל כך שההיצע הוא בכיוון הנכון".
"אפשר לראות שוני גדול מאד בדירות היוקרה בעיקר בין מה שהיה לפני עשור וכיום" אמר פרייליכמן והוסיף ש"גם מצבו של מעמד הביניים שודרג", אך ציין כי "יש שכונות שלמות שמוחזקות ע"י משקיעים שלמעשה הן שכונות רפאים כמו בירושלים נתניה ואשדוד. כשאני מדבר על גברת כהן מחדרה אני חייב לציין כי היתה במהלך המשבר תופעה שעזרה - לציבור היה כסף".
בנוסף התייחס פרייליכמן בחיוב לרעיון קבוצות הרכישה אך תמך בהחלטת בנק ישראל להקשיח את התנאים הנדרשים לקיומן "כאשר באה קבוצת רכישה שהביא יחד את ההון העצמי וכל הדירות היו מכורות מראש והתוספת המימונית היתה סבירה אז הסיכונים מאד ירדו. בהתחלה ההתארגנות היתה של האוכלוסיה החזקה יותר, אבל אז זה התחיל להיות מסוכן, כשכל אחד גם ללא יכולות פיננסיות הולמות יכול היה להקים קבוצות רכישה. חלק מהשוק הוזן ע"י קהל שלא יכול היה לעמוד בכל התנאים וטוב שבנק ישראל עצר את הסיכון הזה. למרות שהתופעה עצמה של קבוצות רכישה היא חיובית. אבל עדיין לא פתרנו את בעיית הזוגות הצעירים. המדינה חייבת לתת פיתרון דיור לא אמרתי פתרון רכישה דווקא".
המשנה לממונה על התקציבים באוצר ציין בקשר לזוגות הצעירים כי "צריך לזכור שב-2003-4 המדינה התערבה ונתנה סיוע לזוגות הצעירים בצורת מענקים וסובסידיות גדולות. גם לפני שנתיים במסגרת חוק שיטרית ניתנו הטבות מיסוי למבנים להשכרה אמנם זה לא מספיק אבל המאמצים נעשו. ביולי הממשלה התכנסה במטרה להסיר חסמים והתקבלו הכרעות שעזרו להוביל להאצת השיווק. זה אמנם אקט מנהלי אבל פרקטי".
לדברי גמבשו "ההתחדשות העירונית במרכז הארץ מביאה לניצול טוב יותר של הקרקעות. הצעדים עליהם דווח בשבוע האחרון גם הם אמורים לטפל בהיצע הדיור באמצעות הורדת מס השבח ומתן הטבה לקבלנים לבניית דירות בבנייה מהירה. אחד החסמים הגדולים היום זה טיפול בכל מה שקשור למבני ציבור ואנו מתכוונים להוביל מהלך שבנוסף על הדיור למגורים יוכלו הרשויות להבטיח מבני ציבור לדיירי האיזור. עוד חסם הוא פיצוי על קרקעות. כיום הממשלה מטפלת בעיקר בצד ההיצע אבל יתכן שהיא גם תיכנס שוב לתחום הביקוש באמצעות סובסידיות ומענקים שיעזרו למשל לזוגות הצעירים להגיע לדירה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
