אפילו אמא של דיקפריו גילתה את המתחם החם הבא של ת"א

בזמן שתל אביב מנסה כל הזמן להמציא ולהתחדש, בשוק הפשפשים הוותיק שביפו נרשמה בארבע השנים האחרונות קפיצה של פי שניים במחירי השכירות, כפי שעולה מסקירה שערכה חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר. ואחרי טיול מתוקשר בשבוע שעבר של ציפי רפאלי, אמא של בר, ואימרלין דיקפריו, אמא של ליאו, בסמטאות השוק, אפשר כבר לומר בוודאות שמדובר באחד המתחמים המסחריים הכי חמים בגוש דן.

אחרי פיתוחם של מתחמי מסחר, בילוי ופנאי נוספים בעיר, כמו נמל ת"א, נמל יפו ומתחם התחנה, התרומם גם שוק הפשפשים מעפר והמריא, לאחר שהעירייה השקיעה במתחם עצמו 40 מיליון שקל, וכמיליארד שקל בפיתוח יפו בעשור האחרון. המתחם משנה פניו בהדרגה והופך מזירתם של רוכלים למתחם יוקרתי.

מ-80 ל-200 שקל

שוק הפשפשים הוקם במאה ה-19 ומהווה מוקד המסמל את תפקידה ההיסטורי של יפו כעיר נמל מסחרית וכשער כניסה לעולי רגל. לפי צ'מנסקי-בן שחר, בארבע השנים האחרונות טיפסו דמי השכירות במתחם מרמה של 80-100 שקל למ"ר לחודש לעד 200 שקל למ"ר לחנויות חדשות, כשממוצע השכירות היום נע בין 120 ל-140 שקל למ"ר לחודש.

לפי התחזית, המשך הפיתוח המואץ באזור והרחבת התמהיל והשטחים יביאו את המחירים לרמה של כ-150 שקל למ"ר לחודש בממוצע בשנים הקרובות, כשבחנויות במיקומים המיטביים בשוק יגיעו דמי השכירות גם ל-250 שקל למ"ר.

בכל זאת, רמות השכירות במתחם שוק הפשפשים עדיין נמוכות בהשוואה לאזורי המסחר הבולטים בעיר: קניוני עזריאלי ורמת אביב (400 שקל למ"ר ומעלה), מרכז שוסטר, כיכר המדינה, דיזנגוף סנטר והתחנה (250-400 שקל למ"ר) ומתחם שרונה (200-400 שקל למ"ר).

בחלוקה לפי תתי-אזורים בתוך מתחם שוק הפשפשים וסביבתו נעים המחירים בין 40 ל-60 שקל למ"ר בשולי השוק, בין 60 ל-80 שקל למ"ר בשוק היווני ובין 120 ל-200 שקל למ"ר בשוק הפשפשים, מתחם הרובע, רחובות יפת, יהודה מרגוזה ועולי ציון.

לדברי תמיר בן שחר, מנכ"ל צ'מנסקי-בן שחר, "שוק הפשפשים ואזור צפון יפו עברו במהפכה ושדרוג שהביאו לצמיחה בפעילות הכלכלית בסביבתם. את הביקושים הגדולים אנחנו רואים בכיכר השעון, שם פעילה גם חנות של קסטרו, ובמתחם של המסעדן ניר צוק ברחוב יפת. כן אנחנו רואים אותם בשטחי המסחר של פרויקט הרובע, שם הוצאו עכשיו כ-2,300 מ"ר להשכרה".

השינויים בדמותו של שוק הפשפשים בעשור האחרון מתבטאים היטב בהשוואה בחלוקת התמהיל לאורך עשר שנים: שטחי ההסעדה ובתי הקפה בשוק הפשפשים יותר מהכפילו עצמם לאורך העשור, מ-7% מסך שטחי השוק ב-2000 ל-15% בשנת 2010, כשהשימוש בשטחים לחנויות ריהוט ירד מ-46% מסך שטחי השוק ב-2000 ל-27% ב-2010.

שוק הפשפשים ירוויח גם מטרנד מלונות הבוטיק שמציף את יפו: שלושה מלונות בוטיק אמורים להיבנות במתחם, אחד מהם הוא של האחים נקש, שרכשו את בניין המשטרה מול כיכר השעון (משטרת "הקישלה", ולשעבר בית מעצר). מבחינת מגורים, מאושרת בצפון יפו בנייתן של 5,000 יח"ד. על כן, יפו בכללותה צפויה להפוך לאחד מחמישה מתחמי הפעילות העיקריים בתל אביב, שארבעת האחרים כוללים את המתחם הצפוני (מצפון לירקון), מתחם המטרופולינים (אזור הקריה, שרונה, השוק הסיטונאי), מרכז העיר (שדרות רוטשילד וסביבתן) ואזורים לפנאי ולנופש (כולל הירקון וצפון העיר).

תחלופה בחנויות

לדברי חברת צ'מנסקי-בן שחר, יפו הופכת לרצף עירוני של תרבות, פנאי ובילוי כתוצאה ממספר גורמים וכוחות אורבאניים וכלכליים, כמו העובדה שיפו מהווה מוקד משיכה לצעירים ולסטודנטים לצד בנייתם של פרויקטים ייעודיים לאוכלוסייה הצעירה, התפתחות מסחר מתמחה וייחודי לצורכי תרבות ובילוי וחיזוק הפעילויות התרבותיות במתחמים המוגדרים.

בנוסף, אין לשכוח שיפו מהווה מוקד לתיירות פנים וחוץ, כשהעיר העתיקה מושכת בעיקר תיירות צליינית. סך הוצאות התיירים ביפו מוערכות ב-250 מיליון שקל בשנה. בנוסף, האירועים המרכזיים שנערכים שם, כמו "פשפשוק" ולילות יפו תרמו לעסקים באזור, בייחוד בתחומי ההסעדה ובתי הקפה, כך טוענים בעלי העסקים במתחם.

ומה מצב החניה מסביב לשוק הפשפשים? לפי בדיקת צ'מנסקי-בן שחר, בצפון יפו ישנם כ-3,300 מקומות חניה, כשבשוק הפשפשים ישנן כ-600 חניות בכחול לבן או בחינם ברחוב, ו-120 חניות בחניון הרובע. בכניסה ליפו ישנן 120 חניות בחינם, ולצד נמל יפו קיימות 950 חניות בתשלום.

באזור השוק היווני ורחוב בית אשל נפתחו בשנתיים האחרונות 12 חנויות חדשות על רקע היצע של 20 אלף מ"ר שאוכלסו בידי בעלי מלאכה או שהתפנו. באזור צפויה השבחת אלפי מ"ר נוספים למסחר והתרחבות שוק הפשפשים צפונה ומערבה לכיוון מתחם הרובע, שנבנה כעת בין רחוב יפת ורחוב עמיעד. המתחם משלב מגורים (15 בתים ו-12 פנטהאוזים) ומסחר (2,300 מ"ר), המתאפיין בחיבור פיזי לקונספט של שוק הפשפשים.

במקביל, המישלמה ליפו, הזרוע הביצועית של העירייה ביפו, נערכת כעת לשיקום ולפיתוח גם מתחם השוק היווני - מתחם היסטורי שנמצא מאחורי כיכר השעון ונושק לשוק הפשפשים (ראו מפה). מדובר במתחם שכמעט שלא מתפקד היום, הן מבחינת מגורים והן מבחינה מסחרית, ולאחר פעולות השיקום יהיו בו כ-170 יחידות דיור וכ-5,000 מ"ר של שטחי מסחר נוספים.

 11