בן אליהו: "אטיאס לא נתן שום פתרון; אגף התקציבים טועה"

כשנגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, היה הראשון להרים את הכפפה ולטפל במחירי הדירות המזנקים היה ברור שהוא עושה זאת מסיבותיו שלו: בעיקר החשש מהתפרצות האינפלציה (רכיב המגורים מהווה כ-20% ממדד המחירים) והדאגה ליציבות הבנקים שהעניקו את ההלוואות ואת הריביות הנמוכות ש"תדלקו" את הרוכשים.

אבל פישר, שאולי התאהב בתפקיד המבוגר האחראי, לא הסתפק רק בצעדים המתוקשרים. בין השאר, למשל, נקראו אליו לאחרונה שלמה בן אליהו, בעבר מנכ"ל משרד השיכון ומנהל מינהל מקרקעי ישראל וד"ר חיים פיאלקוב, בעבר מנכ"ל משרד השיכון, כדי להציג לפניו פתרונות כוללים למשבר בנדל"ן.

"בנק ישראל הפעיל ראש גדול", אומר בן אליהו בראיון ל"גלובס". "אחרי שבבנק החליטו לחפש בעצמם פתרונות לצמצום הצד של הביקוש לדירות, על ידי הקשחת התנאים לקבלת משכנתא, אנו הצענו להנהלת הבנק מספר פתרונות בתחום הגדלת ההיצע. ברור לכולם שאין זה בתחום אחריותו של הנגיד, אולם הוא הרים את הכפפה והוא בפועל דחף את מקבלי ההחלטות - שר השיכון, שר האוצר וראש הממשלה, לשבת ולהציע פתרונות בתחום ההיצע. מעמדו ומשקלו הסגולי המיוחד של פישר אילצו את השרים לשבת ביחד ולהציע פתרונות בתחום ההיצע".

ביום שני שעבר כינסה סוף סוף צמרת השרים המטפלת בענף הנדל"ן - ראש הממשלה, בנימין נתניהו, שר האוצר, יובל שטייניץ ושר השיכון, אריאל אטיאס, מסיבת עיתונאים בהולה שפרסמה החלטות חדשות שאמורות כאמור לטפל בצד ההיצע. עיקרן: הטבה במס שבח (על קרקעות היסטוריות מלפני 2001), הנחה לקבלנים שיסיימו לבנות תוך 30 חודשים והעברת היטלי הפיתוח ישירות לרשויות המקומיות, מה שאמור להסיר את התנגדותן ללא מעט פרויקטים שבצנרת.

מכאן תבוא הישועה?

בן אליהו: "זו לא חבילה ולא פתרונות. אלה הצעות שפשוט מעליבות את המציעים לפתרון בעיה של כשל שוק. טיפות הרגעה לחולה סרטן. כך לא מנהלים מדינה ולא בונים חומה, וגם כשמתעמקים בפתרונות הללו רואים את ההתניות מבית מדרשם של אנשי אגף התקציבים, ואתה מבין שלהצעות לא תהיה השפעה בפועל.

"שר האוצר לא אמור להיות מומחה בנדל"ן, אולם הוא אדם חכם ואמור להבין שלא מקבלים עצה ממי שטעה באופן שיטתי ולאורך זמן בטיפולו במשבר הנדל"ן. ההצעה של אנשי אגף התקציבים לפני מספר חודשים, לפיה הממשלה תקבל החלטה שעל המינהל לשווק 70 אלף יח"ד השנה, הינה הצעה של מי שלא מכיר את יכולתו של המינהל או שמטעה את שר האוצר. זה דומה למומחה בתחום המים שהיה מציע לשר האוצר לפתור את משבר המים באמצעות החלטת ממשלה שעל מקורות להקים השנה עוד שתי ימות כינרת. כך באגף התקציבים היו פותרים את המחסור במים".

ומה לגבי ההצעה ששבה ועולה להגדלת מס הרכישה על מי שקונה דירה שניה?

"זו עוד דוגמא לטעות של פקידי האוצר. כאשר יש מחסור בלחם צריך לאפות יותר לחמים ולא לייקר את מחיר הלחם כדי שאנשים לא יקנו לחם. אגב, באמת את אותה שיטה הפעילו אנשי האוצר במחסור במים, כשבמקום לייצר פתרונות על ידי התפלה וכד' הם הציעו לייקר את המים. אנשים צריכים לגור והזוגות הצעירים לא יתאיידו עקב החלטת אנשי משרד האוצר לייקר את המוצר".

שר השיכון נכשל

בן אליהו היה כאמור בעבר מנכ"ל משרד השיכון ומנהל המינהל - שני הגופים שנמצאים כעת תחת כנפיו של שר השיכון, אריאל אטיאס, שמדבר כבר שנה ועושה לא מעט להגדלת היצע הקרקעות שמשווקות על ידי המינהל. עם זאת, בן אליהו סבור שאטיאס לא עושה מספיק לפתור את משבר הנדל"ן.

"לשר השיכון אין כלים וסמכויות החלטה בנושאי המיסוי. לשר השיכון אין כלים בתחום הגברת קצב אישור תוכניות הבנייה. הוא יכול רק לדפוק על השולחן. אבל בתחום המינהל יש לו כלים וסמכויות והוא נכשל. אחד מיתרונות הבעלות הציבורית על כ-95% מהאדמות בישראל הוא שיש בידי הריבון היכולת לתת פתרונות מידיים במצב של כשל שוק. אבל כאן זה לא נעשה והשר לא נתן שום חבילה של פתרונות אמיצים. אם סטנלי פישר צריך לאסוף את כולם ולדחוף אותם לתת פתרונות בתחום ההיצע, הדבר אומר דרשני".

"מחיר למשתכן יכול להוזיל דירה ב-25%"

המסמך שהגישו בן אליהו ופיאלקוב לבנק ישראל מציג מכלול פתרונות בתחום הגדלת ההיצע בטווח הקרוב והרחוק.

ראשית, טוענים השניים שרוב מכרזי השיווק על המינהל צריכים להיות במסלול של "מחיר למשתכן", בו המציע הזוכה הוא מגיש ההצעה הזולה ביותר לדירה גמורה, במיוחד באזור המרכז. בן אליהו: "זהו פתרון שיוזיל ב-10%-15% את מחירי הדירה אם יפעלו בצורה שמרנית וב-20%-25% במידה ויפעלו בצורה אגרסיבית יותר, כך שגם יורידו את מחירי הקרקע (כרגע מחיר המינימום נקבע על 100% מהערכת השמאי - ד.מ). בפועל בשנת 2001 שיווק המינהל 657 יח"ד ב"מחיר למשתכן" ובשנת 2010 שיווק המינהל במסלול זה רק 515 יח"ד. ככה לא פותרים משבר".

הצעה נוספת היא שהמינהל ישווק קרקעות הנמצאות בשלבי התכנון הסופיים, מבלי להמתין לקבלת אישור אחרון; הענקת פטור ממס שבח לכל מוכרי הדירות, כהוראת שעה ("לפי נתוני משרד האוצר, הכנסות ממס זה, על דירות, הינן שוליות ומסתכמות ב-100-150 מיליון שקל לשנה. ידוע שאין פראיירים שישלמו מס זה ואנשים ממתינים ארבע שנים על מנת לקבל את הפטור. צריך להכניס את הדירות הללו למעגל והכנסות המדינה יגדלו ממס הרכישה. 100 מיליון שקל בהכנסות המדינה זה השווי של מגרש גדול אחד ברמת גן שהמינהל יכול לשווק").

במקביל, הציעו השניים הצעות שהם עצמם מכנים "יותר אגרסיביות" - להכפיל או לשלש את אחוזי הבנייה בחקיקה, באזורים מוגדרים, לתקופה של חמש שנים ללא תשלום היטל השבחה ודמי היתר. ההטבה מדורגת, כך שבשנתיים הראשונות יוגדלו אחוזי הבנייה ב-100%, לאחר מכן ב-80% ובשנתיים הבאות ב-50%.

בן אליהו: "מלבד המתכננים, מתנגדים להצעה גם האוצר וראשי רשויות, מאחר והם לא ייגבו היטלים. בכשל שוק זה טיעון לא מספק. במצב של כשל שוק צריך מנהיגות שיודעת לקבל החלטות אמיצות".