נראה שהצעדים שהפעיל בנק ישראל לקירור שוק הנדל"ן למגורים עובדים והשוק כולו נכנס להאטה חריפה בחודשים האחרונים.
מחירי הדירות החדשות ברבעון השלישי של 2010 היו נמוכים בשיעור של כ-2.9% ממחירי הדירות החדשות ברבעון השני (ממוצע רבעון שלישי מול ממוצע רבעון שני), זאת לאחר ירידה מתונה יותר בשיעור של כ-2% ברבעון השני (לעומת הרבעון הראשון). כך מדווח היום משרד האוצר. מאז רמות השיא של מחירי הדירות החדשות, שנרשמו בדצמבר 2009 ירדו מחירי הדירות החדשות בשיעור מצטבר נומינלי של כ-6.4%.
באוצר מציינים כי מחירי הדירות החדשות החלו לרדת כבר ברבעון הראשון של 2010, בהשוואה לחודש דצמבר. יחד עם זאת, בהשוואה רבעונית המחיר החציוני ברבעון הראשון עדיין היה גבוה בהשוואה למחיר ברבעון הרביעי של 2009, בשיעור של 0.6%.
במקביל, ברבעון השלישי הוחרפה בצורה משמעותית הירידה במספר העסקאות הן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם. כך, בעוד שברבעון השני של השנה נרשמה ירידה של כ-2% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2009, הגיע שיעור הירידה לכ-19% ברבעון השלישי (בהשוואה לרבעון השלישי ב-2009).
נדלן
בסך הכל נמכרו ברבעון השלישי קרוב ל-23 אלף דירות (חדשות+יד שניה), הרמה הנמוכה ביותר ברבעון זה מאז שנת 2006. מאז רמות השיא בפעילות ענף הנדל"ן שנרשמו ברבעון השלישי של 2009, ישנה מגמה של ירידה במספר העסקאות, אשר הואצה כאמור ברבעון השלישי.
בחלוקה גיאוגרפית נמצא כי ירידות נרשמו בכל האזורים, למעט טבריה, כאשר להוציא אזור המרכז ואזור נצרת, בכל האזורים שיעורי הירידה במספר העסקאות ברבעון השלישי הם דו-ספרתיים (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד). שיעורי הירידה החדים ביותר נרשמו באזור רחובות (32%-) ובאזור נתניה (26%-), שריכזו יחד כרבע מכלל העסקאות ברבעון השלישי השנה.
באזור המרכז נרשמה ירידה מתונה יחסית במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ואף עליה בהשוואה לרבעון הקודם, זאת בעיקר הודות לגידול חד ברכישת דירות חדשות, כתוצאה ממבצע מכירות של אחד הקבלנים למועדון צרכנות גדול במדינה.
נדלן
סך הדירות החדשות שנמכרו ברבעון השלישי עמד על כ-5.3 אלף דירות, ירידה בשיעור של 15.3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהשוואה לרבעון השני של 2010 מדובר אמנם בשיעור ירידה מתון של כ-1%, אולם יש לזכור שברבעון השני כבר נרשמה ירידה חדה במכירת דירות חדשות, אשר היתה נמוכה בכ-19% בהשוואה לרבעון השני של 2009 ונמוכה ביותר מ-8% בהשוואה לרבעון הראשון השנה. סה"כ, כאשר בוחנים את התפתחות מכירת הדירות החדשות מאז תחילת 2009 ניתן לראות כי מאז הגיעה רמת המכירות לשיא של 6.7 אלף דירות ברבעון השני של 2009, נרשמת ירידה רצופה במכירות הקבלנים.
מכירת דירות יד שניה ברבעון השלישי של השנה הסתכמה בכ-17.5 אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2009, שהיה עדיין תחת השפעת המשבר העולמי ומבצע "עופרת יצוקה". בהשוואה לרמות מכירה מקבילות בשנים קודמות מדובר ברמות הנמוכות ביותר מאז הרבעון השלישי של 2006. כך, אם עד הרבעון הנוכחי, הצליחה רמת המכירות בדירות יד שניה לשמור על יציבות, לאחר הירידה שנרשמה ברבעון הרביעי של 2009 (בשיעור של 11%, בהשוואה לרבעון הקודם), הרי שהירידה החדה ברמת המכירות ברבעון השלישי, בשיעור של כ-20% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, עשויה להצביע על תפנית.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בכל האזורים נרשמו שיעורי ירידה משמעותיים, למעט אזור טבריה. בולטת במיוחד הירידה ברכישת דירות באזור רחובות (ירידה של כ-30% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 22% בהשוואה לרבעון הקודם).
ירידה חדה גם ברכישת דירות להשקעה
הירידה ברכישת דירות להשקעה המסתמנת מאז הרבעון הרביעי של 2009 הואצה באופן משמעותי ברבעון השלישי של 2010. שיעור הירידה הגיע לכ-28% בהשוואה לרבעון המקביל (לעומת ירידה של 8% ברבעון השני בהשוואה למקביל אשתקד), כאשר בהשוואה לרבעון הקודם עומד שיעור הירידה על כ-15%.
את הירידה בביקוש לדירות להשקעה ניתן ליחס במידה רבה להעלאות הריבית ע"י בנק ישראל, כמו גם להקשחת התנאים ללווים ע"י המפקח על הבנקים. כמו-כן, עליית המחירים החדה בשנת 2009 הביאה לירידת התשואות, שכן קצב העליה בשכר הדירה היה איטי יותר, ובכך קטנה כדאיות ההשקעה.
נדלן
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בכל האזורים למעט אזור המרכז ואזור טבריה שיעורי הירידה ברכישת דירות להשקעה ברבעון השלישי, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, גבוהים מ-20%. בולטים מעל כולם בשיעורי הירידה אזור ת"א, אזור השרון ואזור רחובות, עם ירידה בשיעורים של כ-40%.
ת"א, אשר הובילה את מפת ההשקעות ברבעון השלישי של 2009, מדורגת רביעית ברבעון השלישי של 2010, אחרי חיפה, אזור המרכז ואזור ב"ש. ניתן להניח כי הרמות הגבוהות אליהן הגיעו מחירי הדירות בת"א, במיוחד לאחר העליה החדה בשנת 2009, מקטינות את האטרקטיביות של אזור זה בעיני המשקיעים.
במיוחד בולט הדבר ברכישת דירות חדשות להשקעה. כך, בעוד שבשנת 2009, כמחצית מהדירות החדשות שנרכשו באזור ת"א היו למטרות השקעה, צנח משקלן לשיעור של 21% בלבד בשלושת הרבעונים הראשונים של 2010. בסך הדירות הנרכשות בת"א (הן חדשות והן יד שניה) ירד משקל הדירות הנרכשות להשקעה משיעור של 51% ברבעון הראשון של 2010 לשיעור של 35% ברבעון השלישי.
האזור שרשם את שיעור הירידה המתון ביותר ברכישת דירות להשקעה ברבעון השלישי של השנה (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד) היה אזור המרכז, ירידה של כ-9%, כאשר בהשוואה לרבעון הקודם אף נרשם גידול של 18%. גידול זה נובע רובו ככולו הודות לעליה משמעותית, בעלת אופי חד פעמי, ברכישת דירות חדשות לצרכי השקעה באזור ברבעון האחרון (עליה שהתרכזה רובה ככולה בעיר פ"ת).
באזור באר שבע, אשר רשם בשנים האחרונות גידול חד ברכישת דירות להשקעה, מעבר לגידול ברמה הארצית, נרשמה ברבעון השלישי ירידה ברכישת דירות להשקעה בשיעור של כ-27% (בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד), בדומה לשיעור הירידה ברמה הארצית. זאת לאחר שברבעון השני של 2010 שיעור הירידה ברכישת דירות להשקעה באזור זה היה מתון בהשוואה לרמה הארצית (3.2% לעומת 7.9%, בהתאמה).
עליית המחירים החדה בעיר בשנת 2009 הביאה להסטה חלקית של הביקושים לרכישת דירות להשקעה באשקלון ובקרית גת (גידול של 3%במשקלה של כל אחת מהן). במקביל לירידה ברכישת דירות להשקעה באזור באר שבע ברבעון השלישי, בולטת עליה במכירת דירות ע"י משקיעים באזור זה באותו הרבעון: כ-27% מדירות יד שניה שנמכרו באזור ברבעון זה הוחזקו ע"י משקיעים, גידול של 3% לעומת הרבעון הקודם.
הגידול במכירת דירות בולט במיוחד בעיר באר-שבע עצמה, משיעור של 26% מכלל מוכרי דירות יד שניה בעיר ברבעון השני, לשיעור של 33% ברבעון השלישי. יש לציין כי משקל המשקיעים ממוכרי דירות יד שניה בב"ש הוא הגבוה ביותר ברמה הארצית (הממוצע הארצי עומד על כ-17%). גידול במכירת דירות ע"י משקיעים ברבעון השלישי נמצא גם באזור חיפה, אולם עדיין מדובר בשיעורים נמוכים ביחס לב"ש (פחות מ-20% ממוכרי דירות יד שניה באזור חיפה ברבעון השלישי, היו משקיעים).
אחד האזורים הבודדים שדווקא רשמו גידול ברכישת דירות להשקעה בשנת 2010, חרף ירידה ברבעון השלישי, הוא אזור טבריה. כך למשל, ברבעון השני של השנה זינק מספר הדירות שנרכשו להשקעה באזור זה בשיעור של 48% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (לעומת ירידה בשיעור של כ-8% ברמה הארצית) וגידול של 120% ברבעון הראשון. אמנם, במונחים כמותיים עדיין מדובר במספר דירות נמוך, אבל יש בו כדי לרמז על ניסיון של משקיעים לאתר יעדי השקעה זולים, לאור האמרת מחירי הדירות במרבית האזורים בשנת 2009. באוצר מציינים כי כשיעור מסך הדירות הנרכשות עומד משקל הדירות להשקעה באזור זה ברבעון השלישי על כ-35%, מעל לממוצע הארצי, כאשר ברבעון השני אף הגיע משקל זה לכ-43%.
השכר החציוני של המשקיע בנדל"ן: פחות מ-11 אלף שקל
עוד נתון מעניין העולה מהסקירה של האוצר הוא השכר (ברוטו) השנתי החציוני של משקיע בשוק הנדל"ן. בתשעת החודשים הראשונים של 2010 עמד השכר על כ-130 אלף שקל, דהיינו, פחות מ-11 אלף שקל לחודש. שכר זה אמנם גבוה בכ-36% מהשכר הממוצע במשק, אולם עדיין רחוק מהתפישה הרווחת לפיה המשקיעים בשוק הנדל"ן הינם אמידים במיוחד.
השכר החודשי החציוני משכר-משלח יד (כולל שכירים, עצמאים ומנהלי חברות) של רוכשי דירה "יחידה" ברבעון השלישי עמד על כ-6,900 שקלים, לעומת כ-7,500 שקלים ברבעון השלישי של 2009. יחד עם זאת, לראשונה מאז הרבעון השני של 2009 נרשמה עליה בשכר הרוכשים, בשיעור של 1.2% בהשוואה לשכרם של רוכשי הדירות ברבעון השני של 2010. מוקדם עדיין לקבוע האם מדובר בשינוי מגמה, אולם הקשחת תנאי המימון עפ"י הוראות המפקח על הבנקים, שנכנסה לתוקף במהלך הרבעון השלישי ואף הוחרפה בהנחיות החדשות שפורסמו בחודש אוקטובר, יש בה כדי לתמוך בתפנית זו.
בהסתכלות על תשעת החודשים הראשונים של השנה נמצא כי הן השכר החציוני והן השכר הממוצע של רוכשי הדירות למגורים נמוכים בכ-3.5% נומינלית בהשוואה לשכר הרוכשים בשנת 2009. בחלוקה גיאוגרפית נמצא כי הירידה מאפיינת את כל האזורים, למעט אזור השרון הצפוני (אזור חדרה) ואזור טבריה ששמרו על יציבות.
רמות השכר הגבוהות ביותר של רוכשי דירה למגורים בשנת 2010 נמצאו באזור השרון, הן כאשר בוחנים את השכר הממוצע והן את השכר החציוני. מעניין לציין כי אזור ת"א מדורג רק שלישי בהשוואת רמות השכר הממוצע של הרוכשים (ואף נמוך יותר בהשוואת השכר החציוני), כאשר פערי השכר בין הממוצע לחציון באזור זה הם הגבוהים ביותר ברמה הארצית (החציון נמוך מהממוצע בת"א בכ-36% לעומת פער של 27% ברמה הארצית).
השכר החציוני של רוכשי דירה ראשונה באזור ת"א בשנת 2010 עמד על כ-7,200 שקלים, דומה לשכר החציוני ברמה הארצית, למרות שמחירי הדירות באזור זה גבוהים הרבה יותר מהממוצע הארצי.
גם הזרים מצמצמים פעילות
עוד עולה מהסקירה כי סך הדירות שנרכשו ע"י תושבי החוץ ברבעון השלישי של השנה הסתכם בכ-717 דירות, ירידה בשיעור של 14% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועליה מתונה בשיעור של כ-1% בהשוואה לרבעון השני.
בחלוקה גיאוגרפית בולטת הירידה ברכישות תושבי חוץ במיוחד בירושלים (ירידה בשיעור של 19% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד), אף כי משקל תושבי החוץ בסך הרכישות באזור זה ברבעון השלישי השנה היה מעט גבוה מהמקביל לו אשתקד (כ-8.9%, הגבוה ביותר בהשוואה ארצית).
ירידה חדה נרשמה ברכישות תושבי החוץ גם באזור רחובות (הכוונה בעיקר לאשדוד), כאשר משקל תושבי החוץ באזור זה מהווה פחות מ-2% מסך העסקאות באזור. באזור ת"א נרכשו ברבעון השלישי של השנה כ-160 דירות, ירידה בשיעור של 13% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יחד עם זאת, בהשוואה לרמות השפל שנרשמו באזור זה בשני הרבעונים הקודמים מדובר בהתאוששות מסוימת בפעילות תושבי החוץ באזור.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
