מתחם דפנה בת"א: האלפיון העליון מול דירות בריקבון

יש שיקראו לזה תופעת ה-NIMBY ויש שיקראו לזה חשש מההצללה שכביכול יטילו המגדלים על הווילות, אבל האם תושבי הווילות היוקרתיות של שיכון הקצינים בתל אביב חיים בבועה משל עצמם בהתנגדותם לתוכנית הפינוי בינוי שמציעה להיטיב עם דיירי הבתים הרעועים שבמתחם דפנה הגובל בהם?

דיון שהיה אמור להתקיים בתוכניות בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ת"א בחודש שעבר נדחה לבקשת נציגות תושבי שיכון הקצינים, שהגיעה לדיון בייצוגו של עו"ד אלי וילצ'יק וטענה שתושבי השיכון לא קיבלו זימון ושיש להעביר את הדיון למועד בו יוכלו להשתתף. זאת למרות שבאתר של חברת הניהול וקסמן-גוברין-גבע, המנהלת את הפרויקט מטעם עיריית ת"א ומשרד הבינוי והשיכון, ניתן לראות עדכונים מפורטים לפי תאריכים על גלגולי התוכנית ועל דיונים מתוכננים, מה גם שנטען שנציגות השיכון קיבלה זימונים באי-מייל.

לבסוף התקיים הדיון במועד חדש לפני כשבועיים, במהלכו ניתנה לתושבי שיכון הקצינים האפשרות להציג את עמדתם. הדיון, שבו הוצגו עמדות הבעד - בעיקר מצד תושבי מתחם דפנה, מול עמדות הנגד - בעיקר מצד שיכון הקצינים, הדגיש את הפילוג בין אלה שיש להם לבין אלה שרוצים סיכוי לשפר את מצבם הנוכחי בבתים נרקבים. קיטוב זה ודאי לא סייע לוועדה המקומית לקבל החלטה בתוכנית, שכן לאחר דיון פנימי ממושך החליטה זו להמשיך בדיון בתוכנית בהזדמנות אחרת.

מגדל של 60 קומות

התוכנית לפינוי בינוי החלה להתהוות כבר ב-2006, והוכרזה על-ידי משרד הבינוי והשיכון ב-2008. היא מציעה לפנות 470 יחידות דיור ב-21 בניינים בני שלוש קומות במתחם שבין הרחובות ארלוזורוב, דפנה ודרך נמיר, ולבנות תחתן 1,288 יחידות דיור. אלה ייבנו בחמישה מתחמים בדרך נמיר בקטע שבין ארלוזורוב והנרייטה סולד, שבכל אחד מהם תהיה בנייה מרקמית ומגדל בן 35-40 קומות (סה"כ חמישה מגדלים) וביניהם שצ"פים. מגדל נוסף בן 60 קומות, שיאפשר שימושים מעורבים, יוקם בפינת נמיר-ארלוזורוב, ובניין נוסף בן שבע קומות יוקם בין הנרייטה סולד וארלוזורוב. הבנייה המרקמית בחזית דרך נמיר תכלול אף קולונדה מסחרית בקומת הקרקע.

שכונת הווילות "שיכון הקצינים", בסמטאות התמר, הרימון, הגפן, הזית והתאנה, לצד רחוב הנרייטה סולד ומאחורי בית החולים איכילוב, נבנתה בשנות ה-40 ואילך, תחילה כשיכון לקצינים משוחררים בתכנונו הראשוני של האדריכל שלמה אשר גינזבורג. מתחם דפנה קם מאוחר יותר, בשנות ה-50 וה-60, מסביב לשיכון הקצינים, כשיכון לוועדים שונים כמו ועד עובדי עירייה וועד עובדי קופות החולים. שיכון הקצינים מתאפיין בקוטג'ים שדייריהם מבוססים, ואילו מתחם דפנה מתאפיין בבנייני רכבת, מרביתם במצב תחזוקה ירוד.

הכנת התוכנית, שמקודמת בידי העירייה בתכנונו של אדריכל אבנר ישר, מתבצעת תוך הליך של שיתוף הציבור שמכוון הן לדיירי מתחם דפנה והן לדיירי שיכון הקצינים. יצוין שבקשת שיכון הקצינים לעצור את הדיון שתוכנן לאוקטובר כדי לאפשר שיתוף תושבי השיכון - הגיעה בשלב הדיונים להפקדה, עוד לפני שלב ההתנגדויות. עוד יצוין, שלפי המפורט באתר התוכנית, דווקא התקיימו פגישות שוטפות עם נציגי שיכון הקצינים, ומפרוטוקולי פגישות אלה עולה שנציגות זו כוללת בין היתר את האדריכל טומי לייטרסדורף, אשתו של השר אבישי ברוורמן ועו"ד דוד גילת.

"פגיעה במרקם העירוני"

התנגדותם של תושבי שיכון הקצינים נגד התוכנית מתמקדת בטענה שיהיה זה "מיזם נדל"ני הרסני שיפגע באופן דרסטי במרקם העירוני הקיים ובשיכון הקצינים בפרט". טענות נוספות קשורות בהיבטים של תנועה, מפגעי גישה, זיהום אוויר, רעש, הצללה, משטר רוחות והתבססות על ספירות תנועה לא עדכניות לכאורה.

בדיון שנערך החודש טען וילצ'יק כי התוכנית מתעלמת לחלוטין משיכון הקצינים וש"היא הולכת לקבור אותו". הוא אף נידב עצה כלכלית למתכנני הפרויקט ומי שעתיד ליהנות ממנו ואמר: "הפרויקט הזה לא נכון כלכלית. הוא התחיל ב-2006. כל אחד מהדיירים מקבל דירה, ואת כל השאר לוקח היזם. מחירי הדירות בת"א קפצו פי שניים מאז שהתחילה התוכנית, אז בעצם הולכים לתת פה רווח כפול ממה שיכלו לתת ב-2006".

מן הסתם, ההתנגדות מונעת מכך שדירותיהם של תושבי שיכון הקצינים יקרות מאוד ללבם, עד כדי כך שבתקופה האחרונה כמעט ולא נמכרו שם בתים, כפי שעולה מבדיקה באתר רשות המסים. זכיינית סניף רי/מקס חמישה כוכבים משדרות רוטשילד, אביטל כהן אהרוני, מאששת מגמה זו ומספרת שבשיכון הקצינים אי אפשר למצוא נכסים למכירה. גם במתחם דפנה ההיצע איננו גדול, לאור ציפיות התושבים למימוש של תוכנית הפינוי בינוי.

אך מה שתושבי שיכון הקצינים מתעלמים ממנו בהתנגדותם הנחרצת הוא שמתחם דפנה, שתושביו אמנם יגורו בעוד מספר שנים בגורדי שחקים, לא הולכים לפינוי בינוי בשביל מותרות, אלא בגלל שמצב בתיהם הפך לבלתי נסבל, או כפי שהם מכנים אותו "קטסטרופלי" עם תשתיות שקורסות, בין היתר תרומת שורשיהם של עצי הפיקוס, עצים מוגנים שלא ניתן לכרות. "השורשים נכנסים לביוב ועושים סתימות, והבניינים קורסים ושוקעים", מספרת אביטל פוקס המתגוררת עם משפחתה במתחם דפנה, "קיימת פה נוכחות של חולדות ועטלפים. אפשר אפילו לקרוא לשכונה הזו שכונת עוני. לפני 8 שנים היינו זוג צעיר והיה לנו חשוב לגור בת"א. זו הייתה השכונה הכי זולה בעיר. זו הייתה מעין פשרה של למצוא דירה בת"א אבל במתחם הכי זול והכי פחות מפותח, עם תשתיות ברמה הכי נמוכה. אחרי 8 שנים אני מגדלת את ילדיי כאן וזה מאוד קשה. כל יומיים נוצרת הצפה ויש להתמודד עם יתושים ועקיצות, שלא לדבר על סירחון".

"בעיה של מתחזקי הבניין"

יגאל אילן, המתגורר אף הוא במתחם, אומר ש"בגלל סוג הקרקע הבניינים פה נבנו על חגורות. יצרו חגורה ועליה ביצעו עמודים ויצקו רצפה. האדמה כאן זזה בגלל הפרשי גובה בין רחוב דפנה ודרך נמיר. התוצאה היא שהרצפות מתרוממות על החגורות ויוצרות מצב שבדירות קרקע, בצד של רחוב דפנה, אי אפשר לפתוח את חלונות המרפסת כי החלק התחתון של הרצפה מתרומם והחלונות נתקעים. זאת גם בגלל שיטפונות תת-קרקעיים. השורשים של הפיקוסים מוסיפים לתהליך, כי הפיקוס הוא עץ חזק מאוד ומצד אחד השורשים שלו מרימים כל דבר שנמצא בדרכם ומצד שני הם חודרים לתוך מערכת הביוב העירונית ולמערכת הביוב בחצרות. מדובר בסתימות על בסיס יומי. אי אפשר לתקן את זה כי כשמתקנים, צריך לתקן שוב אחרי שלושה חודשים. כתוצאה מכך נוצרים בכל האזורים מצעי גידול לחולדות, מקקים ויתושים".

בהקשר זה אמר יו"ר הוועדה המקומית, דורון ספיר, בדיון האחרון בפנייתו לתושבי דפנה, כי "זה שאתם גרים בבתים מוזנחים עם ביוב לא תקין, זו בעיה של מי שמתחזק את הבניינים, ותביאו זאת בחשבון. מחובתכם לבדוק שהבניינים והתשתיות יהיו תקינים, וזוהי בוודאי לא סיבה כלשהי לפינוי בינוי כזה או אחר".

בעניין בעיות הביוב, מציין איזי קרן, שמחזיק בדירה במתחם דפנה ושוכר במקום אחר משום שאינו יכול להתגורר במתחם במצבו הנוכחי, כי "נושא הביוב הוא never ending story. נאמר בוועדה שאף אחד לא מפריע לנו לשפץ את הבתים. זו אמירה יפה מאוד, אך לא מעשית. בתי בחרה באלטרנטיבת מגורים בשכונת נוה שרת במקום לחזור לגור כאן. נוה שרת היא אופציה נוחה יותר מבחינת גידול ילדים מאשר מתחם דפנה".

דיירת אחרת במתחם מביעה פליאה על סוג השאלות ששאלו חברי הוועדה המקומית בישיבה האחרונה: "נדהמנו שבוועדה הלך הרוח היה ששאלו שאלות כל כך קטנוניות, כמו על קיומו של סופרמרקט. הרעיון כולו בא תחת הגג של התחדשות עירונית. על התוכנית עובדים מאז 2006 מיטב המומחים ששיתפו את הציבור ואת כל דיירי הסביבה, הציגו את התוכנית על פרטיה, שמעו את ההשגות עליה וכל הזמן היינו בתחושה שזה הולך להתממש. הוועדה המקומית יזמה בעצמה את התוכנית לפני מספר שנים. לכן הופתענו מאופי השאלות שפתאום צצו בדיון.

"אם מסתכלים על דרך נמיר, מצד ימין יש את מתחם הרכבת, את מגדל Yoo ומגדל One ופתאום, בכניסה הראשית לת"א, יש שכונה משנות ה-50 עם בתים ישנים שנראים כמו מעברה. זה לא מתאים. זה פשוט מצב שבו ישנה הזדמנות פז, שהדיירים מסכימים לתוכנית התחדשות עירונית שמתאימה לאינטרסים שלהם ולאינטרסים האובייקטיביים של הכניסה לת"א של המאה ה-21, ויש חוסר פרופורציה בין השאלות הקטנוניות שנשאלו בוועדה לעומת הרעיון כולו. תעבור פה באזור הרכבת הקלה, יוקם מתחם דרום הקריה מצדו השני של שאול המלך, אנחנו על דרך המע"ר הצפוני (שיכלול מגדלים בשטח שיסתכם בכ-3 מיליון מ"ר - מ.מ) ולא יתאים לאף אחד שהסביבה המחודשת והמפוארת תקום פה לצד שיכון כזה, שיהיה פספוס להשאיר אותו.

הולכי רגל בדרך נמיר

"אחד הדברים שהפרויקט הזה רוצה לחדש הוא להחיות את דרך נמיר. מעבר לדירות שיוקמו, יהיו חנויות לאורך דרך נמיר, רחוב שיהפוך לרחוב של הולכי רגל, כי כרגע אין סיבה שאנשים יעברו שם".

דיירת נוספת טוענת כי "אני גרה ברחוב ארלוזורוב, קומה ראשונה על עמודים. זה בניין שעבר חיזוק יסודות לפני כמה שנים, והדירה שלי שופצה פעמיים ב-15 השנה האחרונות. כשאני יושבת בפינת האוכל אני מרגישה את האוטובוס כשהוא עובר, וזאת בגלל שיטת הבנייה. בעניין שיכון הקצינים, אנחנו מנסים להידבר איתם. ידוע לנו שהם היו בפגישות של שיתוף הציבור, אבל ניסינו ליצור איתם מפגש והם לא נענו לנו".

אחת העמדות שעלו בוועדה מצד דיירי מתחם דפנה היא שמקומן של הווילות וצמודי הקרקע הוא בשולי הערים ובפרברים ולא בלב העיר, ושצריך להתאים את המתחם לבינוי החדש של ת"א.

לדברי רן הירש, המחזיק בדירה במתחם, "הייתה דיסאינפורמציה בין חברי הוועדה המקומית. אחד מחברי הוועדה אמר שערך הנכסים שלנו על דרך נמיר שווה לערך נכסים דומים ברמת אביב, שבעיניי זה מופרך. בסופו של דבר, מול ההתנגדות מצד האלפיון העליון נוצר הרושם בוועדה שאנחנו הגרידים, בעוד שאנחנו רק מנסים לאפשר לעצמנו תנאי מחייה סבירים. אם חשוב לשיכון הקצינים שגם להם יותר לבנות מגדל על נכסיהם, אנחנו לא נתנגד. זה יאפשר להם כנראה לצאת למקומות שבהם וילות המתאימות לאופי המקום. יש הרבה מקומות שבהם מקובל אופי בנייה שכזה, כמו סביון וכפר שמריהו. אבל שכונת וילות במרכז ת"א זה לא התכנון האורבני המיטבי".

פוקס מוסיפה כי "אנחנו לא חמדנים. מה שהעירייה תחליט לנכון אנחנו נלך איתה, בין אם מגדלים של 20 קומות ובין אם 40 קומות, אבל אנחנו רוצים התחדשות עירונית".

בדבר הטענה שבשיכון הקצינים חיים בבועה ולא מסתגלים לבינוי העכשווי בתל אביב, מגיב וילצ'יק, נציג תושבי השכונה, כי "אין ספק ששיכון הקצינים לא יכול לחיות עם המגדלים האלה. לכן מהבחינה הזו אנחנו טוענים שישנם פתרונות לא קיצוניים שבאמצעותם משפרים את השכונה הסמוכה מבלי לפגוע במתחם הקיים. הצענו פתרון של תמ"א 38. מי שחושב על פתרון של לפנות ולבנות, עדיין כמות הזכויות שהתוכנית הזו נותנת היא הרבה מעל ומעבר לנדרש, והופכת אותו לפרויקט יזמי נדל"ני שיגרפו ממנו הרבה כסף, ולא רק לצורך פינוי בינוי. בנושא ההתפתחות של דרך נמיר, נכון שנבנו מגדלים, אבל בצדו המזרחי. אף אחד לא קבע מדיניות למגדלים בצדו המערבי של הרחוב".

לגבי ההצעה להפעיל את תמ"א 38 נטען, כי בניין אחד במתחם דפנה יישם את התוכנית ופרט לשיפור מצבו החיצוני לא נפתרו הבעיות הקשות של תשתיות ופיתוח סביבתי.