לראשונה בקבוצות הרכישה: מחיר סופי לרוכשים

מקדימים תרופה למכה: לראשונה בתולדות קבוצות הרכישה מציעה חברת קפיטל גרופ לחברי קבוצת רכישה בחדרה מחיר סופי לדירה.

נראה כי המהלך של קפיטל מגיע הן כראקציה לגזרות המיסוי החדשות על קבוצות הרכישה והן כדי "להקדים תרופה למכה", שכן במשרד השיכון שוקלים בחודשים האחרונים לחייב את מארגני הקבוצות להתחייב בפני הצרכנים על מחיר דירה סופי, כשם שעושים קבלנים ויזמים.

מדובר בקביעת סטנדרט חדש (או לפחות סנונית ראשונה), שלפיו יתחייב המארגן כלפי חברי הקבוצה על מחירה הסופי של הדירה, גזירה שייתכן שתוטל בקרוב.

מבחינה סטטוטורית, המהלך נמצא בגיבוש לתזכיר חוק מול משרד המשפטים, נמסר היום (א') ממשרד השיכון, שמקדם את הנושא.

יצוין כי עד כה תפקד כל חבר קבוצת רכישה כיזם, שרוכש במשותף עם חבריו מגרש, ובונה עליו; מחיר הדירה שניתן לחברי הקבוצות בשיטה זו הינו מחיר משוער, כאשר כל סטייה בתקציב במהלך הבנייה מושתת על רוכשי הדירות.

אך בעוד שבכמה קבוצות התקציב נשמר לאורך כל הפרויקט - ובמקרים מסוימים אף הוחזרו כספים לרוכשים - בלא מעט מקרים נרשמו חריגות בתקציב וחברי קבוצה נקראו לגייס הון נוסף על מנת שהפרויקט יעמוד בעלויות הבנייה.

אי בהירות רגולטורית

בקפיטל גרופ, שבבעלות דני ואלון הרצוג, אומרים שמצאו את הנוסחה לפיה יוכלו להתחייב על מחיר סופי לדירה, והם יעשו זאת לראשונה בפרויקט שהם מארגנים בחדרה. האב והבן לבית משפחת הרצוג קוראים לזה "הדור החדש של קבוצות הרכישה", אבל אפשר לומר שהם הופכים ממארגני קבוצות רכישה ליזמים, וייתכן שזהו גורלן של המארגנים כולם.

בחצי השנה האחרונה נמנעה קפיטל גרופ מלארגן קבוצות רכישה בארץ בשל אי הבהירות הרגולטורית, אומר אלון הרצוג, אך משאישרה בשבוע שעבר ועדת הכספים הטלת מע"מ על חברי הקבוצות, חזרה קפיטל למגרש המשחקים.

בימים אלה, מארגנת החברה קבוצת רכישה לפרויקט "מגדל הספורט SEA TOWER" לחופה של חדרה, שיכלול 66 יחידות דיור, בשיתוף עם החברה הקבלנית דניה סיבוס, ובמסגרתו תציג לראשונה מחירי דירה סופיים, ממש כמו יזם. בקומה הראשונה של הפרויקט, יעלו דירות 4 חדרים 950 אלף שקל; 4.5 חדרים, מיליון שקל; ו-5 חדרים 1.06 מיליון שקל. פנטהאוז יעלה 2.5 מיליון שקל. עד כה, שווקו 45 יחידות דיור בפרויקט.

איך הושגה ההתחייבות על המחיר הסופי? לדברי אלון הרצוג, החברה הזמינה וקיבלה דו"ח שמאי עם פירוט העלויות הצפוי לפרויקט ולכל דירה בו ארבעה חודשים לפני תחילת השיווק. משנבחרה דניה סיבוס - שהגישה הצעת מחיר נמוכה ב-1.7 מיליון שקל מתקציב השמאי - היא הפכה שותפה כבר משלב התכנון.

השפעה אפסית

"בפועל, העלות הסופית של הדירות בפרויקט צפויה להיות נמוכה יותר מזאת שהוצגה לחברי הקבוצה", אומר הרצוג.

למרות שקפיטל גרופ מתאימה עצמה לדרישות הרגולטורים - הקיימות והצפויות - הרצוג מדגיש כי לגזרות החדשות השפעה כמעט אפסית: "המגרש נרכש מחברה בע"מ ולכן המע"מ משולם עליו בכל מקרה.

לגבי מס הרכישה, כיוון שרוב הרוכשים בפרויקט הינם משפרי דיור הרוכשים את הדירה למגורים, וכיוון שעלות רוב הדירות בפרויקט הינה בין מיליון ל-1.2 מיליון שקל, הרי שאם יחויבו הרוכשים במס רכישה כדירה ולא קרקע בלבד, תרד החבות במס רכישה כמעט לאפס, כיוון שיש פטור על דירה שעלותה עד מיליון ש"ח, בעוד על רכישת קרקע משלמים מס רכישה בכל מקרה ואין פטורים".

הוא הוסיף כי, בין אם "רשויות המס יחשבו את הקניה כרכישת קרקע ובין אם כרכישת דירות, אנחנו מכינים את הקונים שלנו לשתי האפשרויות".