בזמן שכל קברניטי המדינה מדברים על גיבוש קרוב של סל תמריצים לרוכשי דירות, כשנגיד בנק ישראל מצהיר בפירוש, כמעט מדי יום, שלא ייתן למחירים להמשיך לעלות, וכאשר גם ככה מדובר ללא ספק בשוק שנוגע בתקרת מחירים שכבר מתקשה למצוא קהל יעד עם מספיק מזומנים, מצטרף מדד גלובס-הומלס לחודש נובמבר לקו הכללי ומציג גם הוא מגמה שלילית של ירידת מחירים.
אלה אמנם רק מחירי הדירות המבוקשים, אבל דווקא הסנטימנט השלילי ב"לוח המודעות" (בתשלום) של המוכרים יכול לספק עוד איתות משמעותי לכך שמשהו השתנה בשוק הכי רותח והמוכרים, שידם הייתה על העליונה בשנתיים האחרונות, צריכים להתאמץ יותר ולהתפשר יותר כדי למכור.
142% ב-5 שנים
ואלה הנתונים היבשים: בחודש אוקטובר הציגו 3 אזורים ירידת מחירים בדירות הקטנות (3 חדרים). בנובמבר קפצנו ל-9 אזורים שרשמו ירידות - החל משיעור שולי יחסית של 0.1% בתל אביב ועד לירידה של כמעט 8% בבאר שבע, שמתחילה אולי לתקן מעט את העליות החדות.
בדירות הגדולות, בנות ה-5 חדרים, עברנו בנובמבר ל-8 אזורים שליליים, לעומת 4 בלבד באוקטובר. כצפוי, בדירות 4 חדרים - המאסה הכי גדולה של ביקושים והיצעים - התנודות פחות חדות ורק 5 אזורים הציגו ירידה בנובמבר, לעומת 4 בחודש שלפני כן.
ועדיין, מדובר כמובן רק על תיקונים קלים. שווי דירת 4 חדרים המוצעת למכירה בבת ים-חולון, למשל, עלה בקרוב ל-100% ב-5 השנים האחרונות. בתל אביב מדובר על עלייה של 142% בחמש שנים, שגם הפכה אותה לעיר בלתי מושגת עבור רבים מהישראלים.
כדאי לשים לב שבבאר שבע ראינו ירידה חדה בחודש האחרון במחירים המבוקשים לדירות הקטנות והגדולות. דירת 5 חדרים, למשל, לא הצליחה לשמור על רמה של מעל מיליון שקל והיא שוב ירדה מתחתיו.
ומה בנוגע לתשואות? כרגיל, בהנחה שלא מדובר במחלקי דירות גדולות וכד', התשואה הגבוהה ביותר נגזרת מרכישת דירות קטנות.
בדירות 5 חדרים באר שבע היא העיר היחידה בה מחירי השכירות המבוקשים (3,483 שקל בממוצע) גוזרים תשואה של יותר מ-4%. קרית אונו, למשל, שוב חזרה מתחת לרף של 3% תשואה (ברוטו), כשמחיר שכירות מבוקש של 5,666 שקל לחודש גוזר תשואה מינימלית של 2.9%.
בדירות 4 חדרים מציעה הפריפריה הרחוקה יחסית (אשדוד ודרומה, הקריות וצפונה) תשואה של יותר מ-4%, זאת בהנחה שאכן נמצא השוכר המתאים כמובן. ביתר האזורים נעה התשואה בין 3% ל-4%.
וכאמור, התשואה הגבוהה ביותר נמצאת בדירות הקטנות. הירידה הקלה במחירים בחודשים האחרונים, לצד זחילה כלפי מעלה של מחיר השכירות, גוררת כבר תשואה של יותר מ-4% על מחירי הדירות המבוקשים גם באזורים מבוקשים ובטוחים יחסית - פתח תקווה, נתניה ובת ים-חולון.
מתודולוגיה
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
22
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
