עזריאלי: "לא בונים מספיק, ולכן מחירי הדירות עולים"

גיל 88, דוד עזריאלי, בעל השליטה בקבוצת עזריאלי, לא מתכוון לצאת לגמלאות. "אני מגיע כל יום למשרד לעבוד, אני אוהב את העבודה ונהנה מכל רגע של יצירה ושל בניית הארץ", הוא מספר. עזריאלי, שמבלה שנים רבות על הקו ישראל-קנדה, שבה חי רוב שנותיו, הגיע לאחרונה שוב לישראל ומתכוון להישאר כאן במהלך החורף הקרוב, עד חודש אפריל.

"יש לי הרבה אירועים להגיע אליהם, לא נותנים לי מנוחה", הוא מחייך. "כולם אירועים טובים. אנחנו חונכים פארק בשדרות יחד עם קק"ל. אירוע חשוב נוסף הוא של העמותה שלנו להעצמה חינוכית, שמטרתה לעזור לילדים להישאר בבית הספר. חשוב לעזור כבר בגיל הזה, אחרת הילדים מגיעים לרחוב, ואחר כך כבר קשה לתקן את השגיאות".

"יש לי גם אירועים שקשורים לפעילות העסקית. אנחנו חונכים את הגדלת המתקן להתפלת מים בפלמחים, ויש לנו גם אירוע במיני ישראל, שהמגדלים שלנו בתל אביב יופיעו בו", הוא מוסיף ואומר: "אנחנו שותפים בפרויקט של מיני ישראל (באמצעות גרנית הכרמל - ע"א). סליחה, אני מתכוון לומר שאנחנו שותפים בהפסדים של מיני ישראל", הוא צוחק.

אולם עם כל הכבוד למיני ישראל ולפעילות ההתפלה, עיקר פעילותו של עזריאלי, שזכה לכינוי "מלך הקניונים", היא בתחום הנדל"ן המסחרי. עזריאלי טבע את המונח "קניון", המורכב מהמילים קניות וחניון, כשהקים בשנת 1985 את קניון איילון.

25 שנים אחרי, קבוצת עזריאלי נחשבת מובילה בישראל בתחום עם 11 קניונים, ובראשם מרכז עזריאלי בתל אביב, ששוויו מוערך ב-1.5 מיליארד שקל, קניון מלחה בירושלים, השווה 1.4 מיליארד שקל, וכמובן קניון איילון המיתולוגי.

50 החזקים בכלכלת ישראל

לאחר כמה שנים שבהן התקיימו דיונים בשאלה מתי תגיע האימפריה של עזריאלי אל הבורסה, השנה זה סוף-סוף קרה. קבוצת עזריאלי הונפקה לציבור בהנפקה הגדולה ביותר שידעה הבורסה בתל אביב. בחודש מאי האחרון גייסה החברה יותר מ-2 מיליארד שקל לפי שווי של כ-10 מיליארד שקל, והיא החברה העשירית בגודלה בבורסה כיום.

ההנפקה התבצעה בתקופה לא קלה בשוק, על רקע תקרית המשט הטורקי לעזה והאווירה השלילית ששרתה בשווקים באותה העת. עזריאלי הסכים להתפשר במחיר, אבל לא ניכר שהוא מתחרט על כך, והוא בעיקר מרוצה שמאז ההנפקה טיפסה מניית הקבוצה בכ-15%.

עיקר הכסף שגייס עזריאלי מיועד להמשך התרחבות הקבוצה בתחום הקניונים. אבל לא רק עזריאלי מתכנן להקים קניונים חדשים, גם מתחריו מסתערים על שוק הנדל"ן המסחרי, ובשנים הקרובות מתוכננים לקום עוד 75 מרכזים מסחריים.

* לא הגזמתם קצת? השוק לא רווי?

"שאלו אותי לפני 10 שנים אם השוק רווי, ומאז רק בנו עוד ועוד קניונים. יש גם כאלו שבנו ונפלו, ואני מעריך שיהיו עוד קניונים שייבנו וייפלו. אם אנחנו נמצא עוד מיקומים אטרקטיביים, נמשיך לבנות".

* יש עדיין מיקומים טובים?

"יש בהחלט מיקומים טובים, בעיקר בפריפריה".

* מה דעתך על התוכנית להקים מרכז קניות ענק במתחם השוק הסיטונאי (שכונה הצפויה לקום על דרך מנחם בגין ורחוב החשמונאים בתל אביב)? יש לכך מקום?

"תלוי מה יעשו עם זה. אם יבנו לפי הנוסחה האמריקנית, יתכננו יפה ויקימו בצורה נכונה מבחינת הנגישות, אז זה יהיה בסדר".

* מרכז עזריאלי צפוי להתמודד עם תחרות לא פשוטה מצד מתחם השוק הסיטונאי ופרויקט שרונה שנמצאים בסמוך אליו, ושצפויים לכלול גם מרכזי מסחר גדולים מאוד. אתה חושש שזה יפגע בכם?

"אני לא מאמין שזה יפגע בנו. התחרות תמיד טובה, וזה פשוט יכריח אותנו להיות טובים יותר. מרכז עזריאלי הוא גם שונה, זה קניון ארצי שנותן שירות שונה ממרכזים מסחריים אחרים בתוך תל אביב".

* יש מקום לכל כך הרבה מרכזי קניות שנמצאים זה לצד זה?

"השוק יחליט. אם לא יהיה מקום, יהיו כאלו שייפלו. צריך גם לזכור שהאוכלוסייה כל הזמן גדלה, ואם יעשו דברים בצורה נכונה, יש סיכוי טוב להצליח".

תחרות נוספת שעמה יצטרך להתמודד עזריאלי היא מכיוון מליסרון, שבשליטת משפחת עופר. מליסרון רשמה התרחבות ניכרת בשנתיים האחרונות, עם רכישת קניון רמת אביב היוקרתי ועם רכישת חברת הקניונים בריטיש ישראל מידי ליאו נואי, בעסקה שהתבצעה השנה. כעת אמורה מליסרון, בראשות ליאורה עופר, לשלוט על 30 קניונים, ובכך היא מאיימת על השליטה של עזריאלי בשוק הקניונים.

לאשר את עסקת מליסרון

עזריאלי מסרב להתרגש מהתחזקות המתחרים. "העסקה לא משנה דבר", הוא אומר. "היא לא מוסיפה ולא גורעת, כי מה שחשוב זה מספר הקניונים. אני לא מוטרד מהעסקה, אם כבר זה פחות תחרות, כי מליסרון קונים את בריטיש במקום שהם יתרחבו בהקמת קניונים חדשים".

* יש חשש שעכשיו אתם ומליסרון תשלטו בשוק ותהיו בו דואופול כוחני.

"אני לא מבין על איזה כוח מדברים? עוד לא ראיתי דבר אחד שאין עליו ביקורת בארץ. בשוק הקניונים יש תחרות, ולא צריך למנוע תחרות באמצעות עצירת עסקה כזו. יש חוק במדינה ויש ממונה על ההגבלים העסקיים, צריך לתת בה אמון שהיא תחליט נכון מה עסקה כזו תעשה לתחרות בשוק".

* ואתה חושב שצריך לאשר את העסקה?

"צריך לאשר את העסקה. העסקה לא משנה דבר במפת שוק הקניונים, כל הדברים הקיימים נותרים".

* מה לגבי הטענה שאתם מנצלים את הגודל שלכם במו"מ עם שוכרים ומתנים שכירות בקניון אחד בכך שישכרו גם בקניונים אחרים?

"הטענות על הכוחניות הן שטותיות. יש שוק חופשי, ועובדה שהקניונים שלנו מלאים ב-100%. רק בקניון שלנו בירושלים התחלפו באחרונה 15 חנויות. יש כאלו שבאים ומצליחים ויש כאלו שלא. זו התחרות".

* בתור מי שמתמצא בשוק הנדל"ן, מה דעתך על עליות המחירים בשוק הדיור? האם זו בועה?

"אני לא מומחה בתחום, ואני גם קורא בעיתונים שיש חילוקי דעות בכמה באמת עלו המחירים. מה שאני כן יכול לומר, זה ששיעור הבעלות על דירות בישראל הוא הכי גבוה בעולם, אז כנראה שמשהו בשוק הזה בכל זאת בסדר. בונים כאן כל הזמן, אולי פשוט זה עדיין לא מספיק וזה גורם לעליות מחירים".

* מדוע לא ניצלתם את המותג החזק של עזריאלי להתרחבות גם לתחום המגורים שנהנה מעדנה?

"זאת הייתה בחירה אסטרטגית שלנו בעסקים. המומחיות שלנו היא קניונים ומשרדים. סוד ההצלחה זה לא לגלוש לתחומים שהם לא המומחיות שלך".

קו שמרני

עזריאלי נולד ב-1922 בפולין. הוריו נרצחו בשואה, אך הוא הצליח לשרוד כשברח לכיוון הכוחות הרוסים. הוא הצטרף לחיילים הפולנים שנלחמו במלחמת העולם השנייה לצד בעלות הברית, ועלה לאחר המלחמה לארץ. ב-1944 למד אדריכלות בטכניון, אך נאלץ להפסיק את לימודיו במלחמת העצמאות והתגייס לחיל האוויר.

בשנת 1964 החליט להגר למונטריאול שבקנדה. שם הפך לאיש עסקים בתחום הנדל"ן המניב. בשנת 1983 הוא ייסד בישראל את קבוצת עזריאלי והחל בהקמת אימפריית קניונים, שמונה כיום 11 קניונים. בהמשך נכנס גם לתחומי פעילות נוספים, כשרכש 20% מחברת כרטיסי האשראי לאומי קארד. כמו כן הוא רכש את השליטה בחברת גרנית הכרמל, המחזיקה בחברת הדלק סונול, בטמבור ובסופר גז וכן בפעילות בתחום התפלת המים.

עזריאלי, המכהן כיו"ר הקבוצה, עדיין נחשב הדמות הדומיננטית בחברה, אולם הוא כבר סימן את היורשת שלו. דנה עזריאלי, בתו הצעירה (42), היא סגנית נשיא הקבוצה, והיחידה מבין ארבעת ילדיו שיש לה נגיעה לעסקי הקבוצה בישראל. בצעירותה ניהלה חלק מעסקי אביה בקנדה. כיום היא נלווית לאביה בכל תחומי עסקיו וצמודה אליו לצורך הכשרתה כיורשת שתנהל בעתיד את עסקי הקבוצה.

עזריאלי הוביל לאורך השנים קו שמרני. בניגוד לרוב חברות הנדל"ן, רמת המינוף של הקבוצה נמוכה למדי. ההון העצמי שלה עומד על 10.2 מיליארד שקל ומהווה כ-52% מהמאזן (לעומת 5%-20% בחברות נדל"ן אחרות).

לפני כשנה וחצי החליט עזריאלי לנצל הזדמנות ולהגדיל קצת את הסיכון של הקבוצה. הוא רכש 4.83% ממניות בנק לאומי שאותן החזיקו קרנות סרברוס וגבריאל תמורת 736 מיליון שקל. מכירת המניות נבעה מהצורך של סרברוס וגבריאל במזומנים לאור הפסדי עתק שנגרמו להם במשבר הכלכלי.

העיתוי של קבוצת עזריאלי היה מצוין - רגע לפני ההתאוששות בשווקים. עזריאלי רכש את המניות לפי מחיר של 10.5 שקלים למניה. כיום המחיר עומד על כ-17.5 שקל, כלומר בתוך שנה וחצי רשם עזריאלי תשואה של יותר מ-60% על השקעתו. עזריאלי רואה בהשקעה זו השקעה פיננסית בלבד, ואין לו תוכניות לגבש גרעין שליטה בבנק.

* למה החלטתם לרכוש מניות בלאומי?

"ראיתי שזו תהיה עסקה יוצאת מן הכלל. הערכתי שהמניות נסחרות במחיר מאוד נמוך, שמדובר בבנק טוב, שהכלכלה תתאושש ושהמניות יעלו. אם היינו יכולים (מבחינה רגולטורית - ע"א), היינו קונים את כל ה-10% שעמדו אז למכירה".

* באותה תקופה הייתה עדיין פאניקה בשוק. לא היה קשה ללכת נגד הזרם?

"זה ההבדל בין מי שיזם למי שלא. למעשה, איש מלבדנו לא הגיש הצעה לרכישת המניות".

* אחרי הרווח היפה שרשמתם, אתה לא רוצה למכור?

"עדיין לא קיבלנו החלטה, אבל בהחלט ייתכן שנמכור ונממש את הרווח".

27 שנים עם עיניים פקוחות

בעוד חברות נדל"ן ישראליות אחרות התנפלו בשנים האחרונות על השווקים בחו"ל, עזריאלי, למרות ניסיונו בעיקר ביבשת אמריקה, העדיף להשאיר את הקבוצה בארץ. למעט פעילות קטנה בארה"ב, כל פעילות הנדל"ן של הקבוצה מרוכזת בישראל.

* האם תצאו גם לפעילות בחו"ל?

"נוכל לצאת לפעילות בחו"ל אם יהיו הזדמנויות. 27 שנים אנחנו מסתובבים בכל מיני מקומות עם עיניים פקוחות. אנחנו אוהבים להיות בעיקר כחול-לבן, אני רואה בכך השתתפות בבניית הארץ. בגלל זה גם בחרנו להנפיק בבורסה בתל אביב. יכולנו להנפיק בבורסה בחו"ל אולי אף בתנאים טובים יותר, אבל העדפנו להנפיק בישראל".

* מה באשר לכניסה לתחומי פעילות חדשים, כמו שרכשתם את חברת גרנית הכרמל לפני כ-4 שנים?

"כרגע אנחנו מעדיפים להתמקד בנדל"ן ובהשקעות של גרנית. שם אנחנו פעילים בתחומי האנרגיה, התפלת המים והפסולת הכימית".

* בעבר רצית להקים את הקניון של ישראל, זה ייצא אל הפועל?

"בתכנון הקניון של ישראל קיים, אבל במציאות לא (צוחק). צריך לשם כך הרבה שטח, וקשה להשיג את זה במדינה. אני מאוד רוצה להקים את הקניון של ישראל, וזה כמעט היה אפשרי לפני כשנתיים, אבל כרגע זה לא עומד על הפרק".

* בשנות ה-80 שינית את השוק עם קניון איילון, בשנות ה-90 שינית את השוק עם עזריאלי, מה אתה מתכנן לעתיד?

"בחיים תמיד יש התקדמות ומחשבות. שום עסק טוב לא נרדם במשמרת. אנחנו בודקים ניסיונות שנעשו בארה"ב לגבי מרכזי קניות. אם זה יתאים בארץ, נעשה את זה גם".

* בניתם עד היום 11 קניונים. איזה מהקניונים הכי קרוב ללבך?

"מרכז עזריאלי הוא ספינת הדגל, מבחינת התכנון והתפעול. אני גם מאוד גאה בקניון בירושלים. כשהקמנו אותו, איש לא האמין שיקנו שם. קיבלתי תמיכה להקמתו מראש העיר דאז, טדי קולק. הוא רצה שאבנה רק חצי מהיקף הקניון שנבנה בפועל, והיום מתברר כי גם מה שנבנה קטן מדי".

תרומת המיליארדים של עזריאלי

כשחברה יוצאת להנפקה, היא מפרסמת תשקיף המפרט את מצבה ואת תוכניותיה. בדרך כלל מסתתרים בתשקיפים פרטים פיקנטיים כמו שכר, עסקאות בעלי עניין או סכסוכים. אולם התשקיף של קבוצת עזריאלי חשף פרט מעניין אחר, שבדרך כלל לא מופיע בתשקיפים.

בדומה לוורן באפט ולבייל גייטס, גם עזריאלי, המחזיק ב-40% ממניות קבוצת עזריאלי, ובנו רפי המחזיק ב-15% מהמניות, מתכוונים לתרום את מרבית הונם לצדקה. שווי המניות עומד כיום על כ-6 מיליארד שקל. השניים מתכוונים להעביר בעתיד את החזקותיהם בחברה ללא תמורה לקרנות, שרווחיהן ייתרמו למוסדות במדינת ישראל.

למרות תרומת הענק בממדים ישראליים שמתכנן עזריאלי, הוא משתדל לשמור על צניעות: "אני לא רוצה לייחס את הסגולה הזו לי. כל אנשי העסקים יודעים שהם צריכים להחזיר לחברה ולתרום. בשנים האחרונות יש יותר ערנות ורצון לתרום".

עזריאלי ידוע כציוני נלהב ותורם בולט כבר היום. עיקר התרומות שלו כיום הן בתחום החינוך. "התחלנו עם קרן רש"י. אנחנו מתרכזים בעבודה בקרב גילאי חטיבות הביניים, שזו קבוצה שלא מקבלת הרבה תשומת לב. רבים מהבוגרים של התוכנית הזו מסיימים תיכון עם תעודת בגרות, וחלקם גם מגיעים לאוניברסיטאות ולמכללות. התקציב של המפעל הזה הוא יותר מ-8 מיליון שקל בשנה", הוא אומר.

"חוץ מזה", הוא מוסיף, "אנחנו נותנים מלגות לדוקטורנטים. המלגות בקרן שלנו הן הכי גבוהות במדינה, עד 30 אלף דולר בשנה לכל אחד למשך 3 שנים לפחות. התקציב השנתי של הפעילות הזו הוא 6-8 מיליון שקל".

"יש נושאים חשובים יותר מאשר שכר בכירים"

עזריאלי נדיב למדי כלפי מנהליו, וההצלחה של קבוצת עזריאלי כבר ייצרה כמה מיליונרים. כך לדוגמה, עלות השכר של מנכ"ל הקבוצה הוותיק, מנחם עינן, עמדה על 11.9 מיליון שקל בשנת 2009 ועל 7.4 מיליון שקל בשנת 2008. עלות השכר של עזריאלי עמדה על 26.8 מיליון שקל בשנת 2009, מה שמביא אותו להתברג בצמרת מקבלי השכר במשק.

עזריאלי מסרב להתרגש מהביקורת על שכר הבכירים. "מאז שאני בחברה ציבורית, חתכו לי את דמי הניהול", הוא צוחק.

* ובכל זאת, אתה לא חושב ששכר הבכירים במשק וגם אצלך בקבוצה מוגזם?

"כאשר משלמים הרבה כסף לשחקן כדורגל שיודע לכבוש שער אין על זה ביקורת. גם בשוק העסקי יש אנשים טובים שיודעים לתקוע גולים, ומגיעה להם משכורת גבוהה. מתעסקים הרבה בשכר הבכירים, אבל יש נושאים כל כך הרבה יותר חשובים שהתקשורת צריכה להתעסק בהם".

* כמו מה?

"תכנון ערים, עסקים ותחרות, תרבות, השכלה וחינוך בשכבות הצעירות".