הנדל"ניסט הבכיר סטנלי פישר

שוב ושוב, אולי בגלל שזה נראה הפתרון הכי קל ופשוט לשינוי, חוזרת הטענה שהכל מתחיל ונגמר בגובה הריבית.

כך היה בארה"ב בעשור האחרון וכך עדיין כאן אצלנו.

זו גם הסיבה המרכזית לכך שהפכנו את סטנלי פישר לנדל"ניסט הכי בכיר פה. זה שדחף אותנו למצב הנוכחי, בגל הורדות ריבית בין 2006 ל-2009, הוא זה שאמור כעת לחלץ אותנו משם - בעזרת העלאת ריבית ומגבלות על נוטלי האשראי.

אז למען הפרופורציות, כדאי לחזור לנתוני היסוד בענף כדי להבין שהריבית היא פקטור משמעותי, אבל לא בהכרח דומיננטי, בשוק המגורים הישראלי.

בשנת 2000 הגיעה ריבית המשכנתא לשיא. לפי נתוני בנק ישראל, הריבית הממוצעת בהלוואת משכנתא (צמודה למדד) באותה שנה עמדה על 6.97%. ריבית משכנתא לטווח 5 שנים עמדה אז על 7.23%. בשפה פשוטה: מי שלקח 500 אלף שקל משכנתא ל-20 שנה, היה צריך להחזיר 3,900 שקל מדי חודש.

וכמה דירות חדשות נמכרו באותה שנה, כשהריבית בשיא היסטורי? לפי משרד השיכון - בשקלול מכירות הקבלנים והבנייה העצמית - הממוצע החודשי בשנת 2000 היה 3,160 דירות.

ובשנת 2010 צללה ריבית המשכנתא לשפל. לפי נתוני בנק ישראל, הריבית הממוצעת (צמודה למדד) בנובמבר 2010 היתה בשיעור 2.18%. ריבית משכנתא לטווח 5 שנים עמדה על 2.02%. בשפה פשוטה: מי שלוקח 500 אלף שקל משכנתא ל-20 שנה, ומדחיק כמובן את השפעת המדד, רואה מול עיניו תשלום חודשי בגובה 2,650 שקל - 32% פחות מלפני עשר שנים.

וכמה דירות חדשות יימכרו השנה בישראל, כשהריבית בשפל היסטורי? לפי אותם נתונים משוקללים של משרד השיכון, עמד הממוצע בעשרת החודשים הראשונים של 2010 על 3,130 דירות.

כלומר, בריבית 7% (שנת 2000) קנו הישראלים 3,160 דירות חדשות בחודש. בריבית של 2% (שנת 2010) הם קונים 3,130 דירות חדשות בחודש.

מתברר שהריבית הנמוכה אמנם הכניסה לשוק עשרות אלפי משקיעים - וכנראה תרמה נתח נכבד בניפוח המחירים - אבל למרבה הפלא היא לא שינתה את הנתון הקשיח של ההיצע והביקוש לדירות.

דירות למפונקים

והנה משהו שדווקא כן השתנה בנתונים לאורך השנים האחרונות: בסוף הרבעון השלישי עמד מספר הדירות ב"בנייה פעילה" בישראל על 66.8 אלף - המספר הגבוה ביותר מאז הרבעון השלישי 2002. מבחינת אנשי הסטטיסטיקה, זה כמובן מעיד על חזרת המנופים לשטח.

רק שלצד הנתון הזה, הסתתר מספר משמעותי לא פחות. שטח הבנייה למגורים עמד בסוף ספטמבר על 12.5 מיליון מ"ר - נתון הגוזר ממוצע (ברוטו כמובן) בגובה 186.6 מ"ר לדירה! זה שיא שמעולם כמובן לא נחצה. מדובר במגמה: בסוף 2005 הנתון עמד על 165 מ"ר, בסוף 2000 על 153 מ"ר ובסוף שנת 1995 - שלהי העלייה הגדולה, עמד שטח דירה ממוצע על 134 מ"ר.

ומזווית קצת אחרת: שטח הבנייה למגורים בשנת 1995 עמד על 13.6 מיליון מ"ר - 9% יותר מספטמבר 2010. רק שאז נבנו בישראל 101 אלף דירות - 51% יותר מספטמבר 2010.

מה זה אומר? לצד התלונות על המחירים המוטרפים, כדאי לזכור שגם ללובי העצום, מרפסות השמש הענקיות, חדרי האספות לדיירים לפעמים גם הספא וחדר הכושר - המצאות שלא היו כאן ב-1995 - יש משמעות על הנתונים ועל המחירים.

בנתוני המ"ר של היום, ובהנחה שהיינו מקימים את דירות 1995, היה ניתן תיאורטית לבנות כעת 93 אלף יח"ד.