מומחי הנדל"ן עונים: דיור להשכרה יפתור מצוקת הדיור?

מדוע לא הוקמו עד היום פרויקטים של דיור להשכרה בסדר גודל משמעותי, למרות שיש שני חוקים העוסקים בכך?

חוק עידוד השקעות הון (1959), פרק שביעי, "הטבות במס לגבי בניינים להשכרה", כולל תיקונים שרובם נעשו בתחילת שנות ה-90 וחלקם לפני כחמש שנים, באחריות משרד התמ"ת, חוק שבחמישים שנותיו הוקמו מכוחו רק כמה אלפי דירות , שגם הן נמכרו מהר יחסית.

החוק השני, "חוק עידוד בנייה להשכרה" שנחקק ב-2007 ביוזמת שר השיכון מאיר שטרית בממשלת אולמרט, באחריות משרד השיכון, חוק שבארבע שנותיו הוצא מכוחו (ממש לאחרונה) רק מכרז אחד, ל-40 דירות באשדוד. בתחילת נובמבר זכתה חברת פרץ בוני הנגב במכרז על פי חוק עידוד השקעות הון, ל-180 דירות בשני מגדלים של 25 קומות ברחוב קוסטה ריקה מול גבעת משואה בירושלים, במחיר של 55 מיליון שקל עבור הקרקע (כ-350 אלף שקל לקרקע לדירה).

 11

מה אפשר לתקן או לשפץ בכל אחד ממסלולי החקיקה האלה על מנת להפכם למספיק אטרקטיביים מבחינה כלכלית ליזמים, כך שיתרמו לשוק המגורים כמות משמעותית של דירות להשכרה מבחינה מספרית וגם מבחינת תמהיל גודל הדירות?

האם הפרויקטים של בנייה להשכרה יכולים להפוך גם למכשיר משמעותי של דיור בר השגה, באופן עקיף כגורם מצנן של מחירי השכירות בשוק, או באופן ישיר כפרויקטים ייעודיים לדיור בר השגה, או שיש להפריד ביניהם? מה צריך לתקן או להוסיף בחוקים הקיימים לצורך כך?

איך אפשר לשפר את המבנה הכלכלי של עיסקת בנייה להשכרה, בה יש ליזם קושי ממשי במימון רכישת הקרקע ובמימון הבנייה עצמה, כי תזרים המזומנים בדיור להשכרה מתחיל מאוחר הרבה יותר מאשר בפרויקטים רגילים, בהם אפשר לשווק ולמכור "על הנייר". האם מקורות המימון יהיו בנקאיים או שהגופים המוסדיים ייכנסו לתמונה? מהם הקשיים בתחום המיסוי ומה כדאי לשפר בהם?

מינהל מקרקעי ישראל הוא שמוציא את המכרזים לבנייה להשכרה. המינהל, בשמו החדש "רשות מקרקעי ישראל", מחויב, על פי החוק להקמת הרשות החדשה (הרפורמה במינהל מ-2009), לספק לשוק דיור בר השגה (אין בחוק הגדרה כמותית). איך יתבצע שיווק הקרקעות לפרויקטים כאלה?

האם אפשר לשכלל את התנאים במכרזי מינהל מקרקעי ישראל, למשל על ידי דחיית התשלום עבור מרכיב הקרקע עד סיום אמברגו המכירה, או אפילו ויתור מוחלט על מרכיב הקרקע לכל דירה שהיזם עשה בה שימוש רק לדיור בר השגה לכל אורך תקופת ההשכרה?

מהם הקריטריונים הבסיסיים לזכאות להשתתף בפרויקט דיור להשכרה בר השגה, איך שומרים על איזון זכויות בין שוכר למשכיר, למשל באיכות הבטחונות ובאפשרויות הפינוי של סרבן שכ"ד?

האם יש להשאיר את העניין כולו לטיפול בלעדי של הרשויות המקומיות, כל אחת וכלליה שלה, או שיש צורך לקבוע כללים אחידים הנובעים מחקיקה ראשית? למשל חקיקה ראשית לגבי הפרופיל של הזכאים להשתתף בדיור בר השגה, או כללים שיחייבו ראשי רשויות להקצות משאבים או הנחות לפרויקטים כאלה.

הדילמה הזו פרצה במלוא חריפותה בוועדה המחוזית ת"א בסוף נובמבר 2010, כאשר ראשי ערים ויזמים באו לוועדה עם תוכניות דיור בר השגה, כפי שהוועדה המחוזית ביקשה, ולפתע משרד הפנים והיועץ המשפטי לממשלה אומרים להם שהכל מוקפא, כי אין עדיין חקיקה ראשית.

על שאלות אלו ננסה לענות בפרויקט מיוחד זה, בעזרת מיטב המומחים.

ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל: "מכרזים על מחיר שכירות מקסימלי"

"עליית מחירי הדיור בשנתיים האחרונות הביאה לשיח הציבורי את הדיון בדיור בר השגה (דיור בהישג יד). דיון זה מתנהל ומתחדד לאור התחושה, שהחובה הבסיסית של המדינה, לאפשר לאזרחיה תנאים לממש את זכותם לקורת גג שתאפשר חיים בכבוד, אינה מתמלאת, ובעיקר בשנתיים האחרונות לאור העליות התלולות במחירי הדיור.

בעולם נהוג להגדיר דיור בר השגה כיחידות מגורים אשר עלויות הדיור שלהן "בנות השגה" לבעלי הכנסה ממוצעת, בהבחנה מ"דיור סוציאלי" - שמיועד למי שאין ביכולתם לעמוד בנטל עלויות הדיור. יש להקדים ולומר שעלויות הדיור - יכול שיתייחסו להחזר המשכנתא, ככול שמדובר בדירות בבעלות, ויכול שיתייחסו לשכ"ד ככול שמדובר בדיור בשכירות, וכולל בשני המקרים גם את תשלומי הארנונה, הביטוח והמיסים. בארצות הברית ובקנדה המונח דיור בהישג יד מיוחס לעלויות דיור שאינן עולות על 30% מההכנסה ברוטו של משק הבית (לעניין הנתונים מהעולם ולנושאים אחרים המופיעים כאן נעזרתי בעבודתן של פרופ' רחל אלתרמן ופרופ' אמילי סילברמן).

בישראל עדיין אין הגדרה פורמלית או רווחת של "דיור בר השגה", וקיימת נטייה בשיח הציבורי לערבב בין "דיור סוציאלי" לדיור בר השגה. ערבוב מושגים זה מוביל לעיתים להתנגדות של ראשי ערים להפעלת כלים של דיור בר השגה ("מחיר למשתכן", יצירת מלאי של דירות "קטנות" שיתאימו לזוגות צעירים, דיור להשכרה), מתוך הנחה, מוטעית לטעמי, כאילו כלים אלו יביאו לערים אוכלוסייה חלשה, שתהפוך לנטל על הרשות המקומית.

אחד הכלים ליצירת פתרונות לדיור בר השגה הינו דיור להשכרה - לטווח ארוך. יש להדגיש, כי כלי זה אינו יחיד במגוון הפתרונות לדיור בר השגה - שכוללים בין היתר, בראש ובראשונה הגדלת היצע הדירות, יצירת תמהיל דירות שכולל גם דירות בנות שלושה חדרים, מכירת דירות בשיטת "מחיר למשתכן" - בה התחרות בין הקבלנים היא על המחיר המקסימלי בו תימכר הדירה ולא על מחיר הקרקע וכו'.

לדיור בשכירות מספר יתרונות בולטים על פני דיור בבעלות, כפתרון לדיור בהישג יד, ובהם הפחתת החשיפה הכלכלית של משק הבית לשינויים במחירי הדיור; הגדלת רמת הניידות הן אם כצורך הנובע מהגדלת המשפחה והן כצורך הנובע משינויים בסביבת העבודה; מזעור הצורך להשקיע הון ראשוני בפתרון הדיור ובכך חיסכון משמעותי בעיקר בשנים הראשונות להתפתחות משק הבית, בהן יכולת ההשתכרות עדיין לא הגיעה למקסימום. יתרון נוסף למשק הינו היכולת להשתמש במלאי דירות נתון לפתרון למספר רב של משפחות, מאחר וכל משפחה שמצליחה לרכוש דירה, מפנה דירה לטובת פתרון למשפחה אחרת - כך שכלי זה נותן יותר פתרונות לאורך זמן מאשר דירות בבעלות.

בישראל, בניגוד למרבית מדינות העולם בהן הדיור להשכרה הינו אחד הכלים המרכזים לדיור בהישג יד - אין שימוש "מוסדי" בכלי זה, ומרבית הדירות להשכרה למגורים הינן בבעלות אנשים פרטים (להבחין מחברות עסקיות). מצב זה אינו מאפשר ודאות ארוכת טווח לשוכר, הן בפן של טווח המגורים והן בפן של שכ"ד, מפחית את הכדאיות בתחזוקה נאותה של הדירה ולמעשה אינו מהווה פתרון לדיור בהישג יד למשקי בית. יש הטוענים כי הסיוע הממשלתי שניתן בשוק הדיור בישראל עודד בעלות על דירות על פני שכירות (ראה למשל ורצבורג אליה וארז לנצ'ר, "האם יש עתיד לשכירות הפרטית בישראל?", אונ' ת"א).

הממשלה ניסתה בשני חוקים - חוק לעידוד בניית דירות להשכרה 2007, והחוק לעידוד השקעות הון 1959 - לעודד חברות עסקיות לבנות דירות להשכרה בשוק החופשי. בשני החוקים אין מגבלה על מחיר השכירות והם מעניקים תמריצי מס (דרך הפחתות מיסוי) לחברות הבונות. לא ניתן להצביע על הצלחה של שני הכלים, עד כה.

קיימות שתי סיבות עיקריות לאי ההצלחה של החוקים ליצור מלאי כלשהו של דירות להשכרה: תשואה לא מספקת על ההון המושקע (התשואה למשכירי דירות פרטיות כיום הינה 5%-3% ללא רווחי הון, ויש לזכור כי לחברות תחזוקה ישנן עלויות גבוהות יותר ועל כן התשואה יכולה להיות נמוכה יותר; החשש מחוסר יכולת להתמודד עם פינוי של שוכרים שאינם עומדים בתשלום שכ"ד (מה שמקטין עוד יותר את התשואה הצפויה).

כדי להתמודד עם נושא התשואה הוציא המינהל לאחרונה מכרזים ייחודים לדיור להשכרה, בהם אין מחיר מינימום - כאשר הכוונה שהיזם ייקח בחשבון את התשואה המבוקשת ויציע את מחיר הקרקע בהתאם. עד כה פורסמו שני מכרזים בשיטה זו, ואין בידינו עדיין כלים להעריך את השפעתה.

כלי נוסף שנשקל בימים אלו במינהל מקרקעי ישראל הינו מכרז, שהתמודדות בו תהיה על מחיר השכירות המקסימלי (בדומה למכרזי מחיר למשתכן). הזוכה יחויב להשכיר חלק מהדירות, על פי תמהיל שייקבע, לזוגות צעירים שלא הייתה ברשותם דירה והם בעלי הכנסה ממוצעת של 50%-70% מההכנסה הממוצעת במשק, לתקופה של 5-10 שנים, כאשר לאחר 5 שנים יערך מבחן הכנסה נוסף כדי לקבוע את הזכאות. הזוכה יהיה חייב להחזיק את הדירות במצב נאות במשך כל תקופת השכירות - שלא תפחת מ-30 שנה.

מחיר הקרקע יהיה בהנחה משומת השמאי הממשלתי על מנת להבטיח תשואה וכדאיות ליזם וכדי לנסות ולמשוך השקעות ארוכות טווח (בנקים למשכנתאות, חברות ביטוח וכו') להיכנס לתחום הדיור להשכרה, כפי שהן משקיעות בהשכרת נכסים למסחר ותעסוקה.

זה יבטיח, מחד, את הביטחון בכושר ההחזר של השוכרים באמצעות מבחן ההכנסה, ומנגד יובטחו שכ"ד מוגדר מראש, תקופת מינימום ארוכה ותחזוקה נאותה של הדירות".

נסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים והבונים: "להפריד בין בנייה להשכרה לבין דיור בר השגה"

"עידוד בניית דירות להשכרה נראה לכאורה כפתרון למצוקתם של זוגות צעירים שאינם יכולים לרכוש כיום דירות באזורי הביקוש לאור עליית המחירים.

המציאות כיום והזעקה שעולה מציבור הזוגות הצעירים יכולה להוות זרז לקידום הנושא, ובהשוואה למהלכים אחרים שמנסים לקדם באוצר ובממשלה על מנת לטפל במצוקת הדיור בישראל, מדובר במהלך פשוט יחסית.

המחשבה העומדת מאחורי פרויקטים של בנייה להשכרה בהתאם למודלים דומים שקיימים בעולם היא, שבניינים שייבנו מראש להשכרה יאפשרו לזוגות צעירים לשכור דירות חדשות לטווח ארוך, תוך יצירת סביבת מגורים צעירה שתמנע מהם את הצורך לחפש כל מספר שנים דירה חדשה להשכרה.

זו לא הפעם הראשונה שרעיון זה עולה. התאחדות הקבלנים מנסה מזה שנים רבות לקדם בנייתם של פרויקטים להשכרה, אולם עד כה, למרות ניסיונות חקיקה שונים, עדיין אין תוצאות.

במסגרת החוק שהעביר ח"כ מאיר שטרית לעידוד בנייה להשכרה נקבע, כי היזם יאלץ להשכיר 100% מהדירות בפרויקט לתקופה של 25 שנה. המגבלות הדרקוניות של החוק גרמו לכך שעד היום לא נבנתה ולו דירה אחת להשכרה במסגרת החוק, ואנו מעריכים כי גם לא תיבנה.

בבסיס ההחלטה של יזם האם לבנות פרויקט של בנייה להשכרה עומד נושא המימון. בפרויקט רגיל למגורים מכירת הדירות מממנת את עלות ההקמה, אך בבנייה להשכרה היזמים אמורים לשאת בהוצאות מימון גבוהות במיוחד, שכן ההכנסות שלהם מהפרויקט מבוססות על דמי שכירות חודשיים שמתקבלים לאחר מסירת הדירות ובמשך שנים.

לכן, התאחדות הקבלנים פעלה לקידום חקיקה במסגרת חוק עידוד השקעות הון, והצליחה להביא לתנאים נוחים ליישומו של החוק מבחינת היזמים. בחוק עידוד השקעות הון הוענקו שורה של הטבות ליזמים אשר יבחרו להקים פרויקטים של מגורים להשכרה. בין הטבות אלו כלולים שיעורי מס הכנסה מופחתים, זקיפת הוצאות פחת מואץ והנחות באגרות והיטלים. כמו כן החוק מאפשר ליזמים להשכיר רק 50% מהדירות ואת השאר למכור בשוק החופשי, מה שמהווה פתרון גם לנושא המימון, ובנוסף המחויבות של היזם היא להשכרת הדירות לתקופה מינימלית של 5 שנים ולא של 25 שנים.

אם כך, אתם שואלים, מה הבעיה?

במסגרת אותו חוק נקבעה החלטה מנהלית, שהיא המונעת כיום את הקמת הפרויקטים. מנהלת מרכז ההשקעות קבעה, כי החוק יחול רק במקרים מסוימים, רק עבור דירות קטנות ורק עבור שכר דירה של 2,000 שקל לחודש.

החלטה זו הופכת את כל הרעיון לבלתי אפשרי. זוגות או משפחות צעירות שרוצות לגור בשכירות לטווח ארוך , לא מעוניינות לגור בפריפריה בדירה קטנה, כי דירה כזו הם יכולים לרכוש במחיר לא גבוה. הם רוצים לגור במרכז הארץ ליד מרכזי התעסוקה והתרבות, ומגבלה של שכר דירה של 2,000 שקל לחודש משמעותה שלא ייבנו פרויקטים כאלו במרכז.

ייתכן שהחלטה זו נולדה כניסיון לקשור בין בנייה להשכרה ובין דיור בר השגה, אך מקורה בטעות. דיור בר השגה חייב לקבל מהממשלה כלים ייחודיים, שיעודדו את הקמת הפרויקטים. התאחדות הקבלנים תומכת בדיור בר השגה. ניתן לדעתנו לקדם זאת באמצעות תמריצים כמו תוספת זכויות בנייה וכיוצ"ב, אך חשוב להפריד בין בנייה להשכרה ובין דיור בר השגה, ובאמצעות ביטול המגבלה על שכר הדירה וגודל הדירות לאפשר את קידום הבנייה להשכרה בשוק כלכלי חופשי".

עו"ד גיל גן-מור, יו"ר צוות חקיקה בקואליציה לקידום דיור בר השגה: "שכר הדירה יהיה קבוע מראש"

האתגר הוא דיור בר השגה להשכרה בתמהיל חברתי.

החזון: דיור בתמהיל חברתי, המאפשר למשפחות עם הכנסה מגוונת להתגורר באותו בניין, הוא חיוני כמענה למגמת ההסתגרות והקוטביות שמאפיינת את החברה הישראלית בכלל ואת שוק הדיור בפרט.

כחברה, איננו רוצים לראות שכונות שלמות נבנות ונמכרות במחירים שהם מחוץ לטווח השגה של חלק ניכר באוכלוסייה, אלא שכונות מגוונות ומעניינות, שגרים בהן אנשים בעלי הכנסה מגוונת.

דיור בתמהיל חברתי חיוני לחלוקה צודקת יותר של משאבים ציבוריים, מאפשר למשפחות ממעמד כלכלי בינוני ונמוך להתגורר בסביבת מגורים נאותה עם תעסוקה ונגישות לתשתיות ושירותים ומונע דחיקתן לריכוזי עוני, המנציח דורות חדשים של עוני. כמו כן, דיור בתמהיל חברתי מאפשר שמירה טובה יותר על איכות המבנים ותחזוקה הולמת לאורך זמן, ותורם לצמצום פערים כלכליים ומתחים חברתיים המאפיינים חברה קוטבית.

פרויקטים בשכירות מפוקחת מאפשרים למשפחות המתקשות לגייס את ההון הראשוני הדרוש לשם נטילת הלוואת משכנתא להתגורר באזור סביר בתנאים של ודאות יחסית, ומאפשרים לרשויות לחלק את ההטבה הגלומה בדיור בר השגה למספר גדול יותר של משפחות על פני זמן. כמו כן באזורי ביקוש, בהם עליית מחירי הדיור מפתה למכור את הדירה ברווח, דיור בר השגה בשכירות מצמצם את הפיתוי והאפשרות למסחור בהטבה שניתנת לזכאי.

המטרה: לבחון כיצד פרויקטים אלו לא יהיו רק כדאיים חברתית, אלא כדאיים למגזר הפרטי, באמצעות עיצוב כללי משחק חדשים.

עו"ד מאיר מזרחי, המתמחה במיסוי נדל"ן: "לתת ליזם ניכוי מלא של המע"מ"

"במסגרת בחינת עידוד בניית דירות ראוי לבחון שני חוקים בהם נתן המחוקק את דעתו לשיפור הבנייה להשכרה.

בחוק עידוד השקעות הון - בניית דירות להשכרה, במסגרת פרק שביעי 1 לחוק, קבע המחוקק מספר תמריצים לעידוד יזמים לבנות דירות להשכרה. בין יתר התמריצים ניתן למנות שיעורי מס נמוכים לעת מכירת הדירות שנבנו להשכרה ואף להכנסה הפירותית השוטפת מהשכרת הדירות. כך, אצל חברה במקום 25% מס נקבע שיעור של 11%, ואצל יחיד במקום שיעור מס שבח לינארי (בין 45% ל-20%) נקבע שיעור מס קבוע של 20% במכירת הדירות. מלבד הטבה בשיעור המס נקבע פחת מואץ של 20% לכל שנה. למותר לציין כי על היזם חלה תקופה מינימלית בה הוא מחויב להחזיק את הנכס ולהשכירו למגורים.

החוק השני המטפל באופן נקודתי בעידוד בניית דירות להשכרה הינו החוק לבניית דירות להשכרה - 2007, המוכר בשם חוק שטרית. חוק זה מעניק פטור מלא ממס שבח במכירת בניין להשכרה כהגדרתו בחוק, ובלבד שהיזם השכיר את הדירות לפחות לתקופה של 25 שנים.

בחינה דקדקנית של שני חוקי העידוד שלהלן, ובפרט של חוק שטרית, מראה כי ראוי לעשות רפורמה מקיפה לעידוד יזמים לבניית דירות להשכרה באופן שחוקי המס האמורים יהיו קלים יותר להבנה ויישום, ושייקבעו בהם הקלות נוספות.

כך, לטעמנו, ראוי להוריד את תקופת ההשכרה המינימלית בחוק שטרית ל-5 שנים במקום 25 שנה. לחילופין יש מקום לבחון פטור מלא ממס ליזם אשר יבנה וישכיר בניין להשכרה לתקופה של 10 שנים. הענקת פטור מלא ממס ערך מוסף על רכיב הקרקע שרוכש הקבלן לבניית בניין להשכרה, וניכוי מלוא המע"מ בשל עלויות הבנייה".

קלרה צברגל, מנהלת סקטור נדל"ן בבנק הפועלים: לאפשר כניסת משקיעים ומוסדיים

"לדעתי יש להוסיף בחוק לעידוד בנייה להשכרה 2007 את התנאים הללו על מנת להגדיל את התשואה, באופן הבא:

כעבור 10 שנים של השכרת הבניין, יש לאפשר מכירת דירות פרטניות. כך ניתן להגביר את אפשרויות המכירה ולהגדיל את רווח ההון של היזם, דבר שיהווה תמריץ לביצוע עסקות מסוג זה.

כעבור 10 שנים יש לאפשר מכירת דירות למגורים לרוכשים פרטיים, ולאו דווקא לחברות שיעמידו את הדירות להשכרה.

לאחר שהבנייה הסתיימה והדירות הושכרו, יש לאפשר את מכירת הנכס או חלקו לגופים פיננסיים או אחרים המעוניינים לרכוש נכסים מניבים ארוכי טווח, כגון קרנות ריט, גופים מוסדיים וכדומה. בדרך כלל, גופים מסוג זה אינם יכולים ליטול סיכוני הקמה ומעדיפים לרכוש נכס בנוי ומושכר שמניב זרם הכנסות קבוע.

מתן אפשרות למכירת דירות למגורים בתום תקופת השכירות, תוך מתן עדיפות למכירתן לשוכרים, ואף מתן תמריץ נוסף לחברות במידה והדיירים רוכשים את דירותיהם. דהיינו, כאשר דייר שוכר דירה ויודע שבתום השכירות הוא יוכל לרכוש את הדירה בתנאים מועדפים, ניתן לתת הטבה ישירות לרוכשים ולא לקבלן, בדומה להטבות לדיירי עמידר.

את נושא המימון של דיור בר-השגה להשכרה יש לחלק לשניים: מימון לבניית פרויקט לדירות בר-השגה להשכרה, ומימון לזמן ארוך לאחר שהבנייה הסתיימה והבניין הושכר.

הקושי הקיים כיום הינו בסעיף כדאיות העיסקה, מאחר שהתשואות בשוק החופשי של דירות להשכרה נעות בין 3% ל-5%, לעומת תשואות של 7% עד 9% בנכסים מסחריים, כך שדמי השכירות האלו אינם מאפשרים כושר החזר של החוב. הבעיה מחריפה כאשר מדובר בדמי שכירות "מופחתים" לאוכלוסיות מועדפות.

ההטבות הקיימות כיום הן בנושא הפחת המואץ, אשר אינו מאפשר כושר החזר סביר ואינו מגדיל את התשואה נטו בצורה משמעותית. ההטבה במס שבח הינה רק בעת המכירה, כעבור 10 שנים. לא ניתן לתת אשראי "בלון" לתקופה של 10 שנים, תחת ההנחה שההטבה במס תהווה ביטחון מספיק לגוף המממן, וזאת בגלל חוסר הוודאות לגבי שווי הנכס לאחר תקופה כל כך ארוכה.

על מנת להשיג מימון לדיור בר-השגה, יש לבנות מודל עסקי שמניב תשואה מקובלת בשוק (7%-9%) על-ידי הקטנת עלויות הקמה, כגון באמצעות הטבה משמעותית במחיר הקרקע והשתתפות בעלויות הקמה.

איך מטפלים במימון לזמן ארוך לדירות בר השגה מושכרות לאחר שהבנייה הסתיימה? לאחר שבניית הנכס הסתיימה והדירות הושכרו, קיים זרם תקבולים קבוע, שבאמצעותו ניתן להציג כושר החזר חוב לתקופה של 15 עד 20 שנה. קיימות אפשרויות רבות לקבלת מימון כזה, הן במערכת הבנקאית והן בקרב גופים מוסדיים".

אוהד דנוס, מ"מ יו"ר לשכת שמאי מקרקעין: "ביטול התנאי להשכרת מרבית הדירות"

"עיון בשני החוקים ממחיש יותר מכל את המדיניות שהביאה לכישלונם. בעוד החוק הראשון נוח יותר מבחינת ההגדרות, התנאים שהוא מתנה, רישום, ניהול ואחזקה, הרי שאין בו את הפטור המיוחל ממיסים (מס שבח), אלא במקרה של שיחלוף ובאופן מוגבל ביותר.

לעומתו בחוק השני, המאוחר והממוקד יותר לבנייה להשכרה, יש הגדרות קשיחות המעודדות הכל חוץ מבנייה להשכרה, אך למי שעומד בתנאיו הקפדניים צפוי בסוף פטור ממס שבח.

באם באמת מעוניינים קברניטי המשק בדיור בר השגה, בדרך של בנייה להשכרה למגורים, מוטב שיוערכו מחדש התמריצים שהוענקו והתנאים לקבלתם, וישולבו המרכיבים החיוביים והמתמרצים שבשני החוקים. למשל:

צמצום או ביטול התנאי בדבר השכרת מרבית הדירות במבנה - מדובר בתנאי מיותר שאין כל הגיון בצידו. מכירת חלק מהדירות במבנה (בהליך מכירה רגיל לחלוטין) יקל על היזם מבחינה מימונית וכן ייצור תמהיל חיוני ורצוי יותר של

דיירים בשכ"ד ובעלים, אשר ימנע את התדרדרות המבנה.

פטור ממס שבח לכל דירה המושכרת יותר מ-10 שנים, וזאת ללא תנאים נוספים וללא צורך למכור את המבנה כולו. מטרת החקיקה היא השכרת הדירות, אך יש לאפשר יציאה למי שמעוניין בכך, ויש לעודד בדרך זו יציאה חלקית ולא מלאה. תקופת השכרה של 10 שנים תמלא את מטרת החוק.

ביטול הצורך ב"הערת אזהרה" במרשם. מטרת הערה זו אינה ברורה כיום ובוודאי מתייתרת באם יתקבלו שתי ההצעות הראשונות.

הפיכת הבניין לבית משותף, שבו הניהול, האחזקה ותמהיל הדיירים במבנה הם באחריות נציגות הבית המשותף ולא על חברה מנהלת. כך בעלי הבית יכולים להרגיש כמו בעלי בתים אחרים בשוק החופשי. הניהול המקובל בבתים משותפים כיום הוא של נציגות נבחרת, הנעזרת לעיתים בחברת ניהול חיצונית המסייעת בגבייה ובניהול שוטף. ראוי להשוות את ה"תנאים" במבנה להשכרה לאלו השכיחים בשוק כיום, ולא להכניס בעלי בתים לסאגות נוספות.

תוספת זכויות בנייה ללא תמורה בתוכניות מאושרות שינוצלו לבנייה למשפחות מעוטות יכולת בשכ"ד מפוקח (בדומה לתמריץ הניתן בתמ"א 38). זו דרך פעולה פשוטה יחסית וגורפת, שתאפשר ליזמים בכל הארץ לבנות להשכרה שיעור קטן מהדירות אותן הם בונים.

הכרה בשכ"ד בגובה מסוים כהוצאה למי שמצבו הסוציו-אקונומי בינוני-נמוך.

ניתן ליצור מבחנים פשוטים כגון: העדר בעלות בדירה, מבחן הכנסה שנתי, מספר ילדים, אזורי עדיפות ועוד. מטרת ההכרה היא עידוד זוגות צעירים מעוטי יכולת לפנות למסלול נוח יחסית של השכרת דירה על פני מסלול מעיק יחסית של רכישת דירה במשכנתא גדולה ובעזרה משפחתית.

ולסיום, סבסוד קרקעות בבנייה להשכרה למגורים, עד כדי ביטול התשלום בגין הקרקע ליזמים שיתחייבו לבנות להשכרה ובאזורים שהמדינה מעוניינת בפיתוחם".

אבנר לוי, יו"ר ארגון קבלני ת"א, שכיהן כיו"ר ועדת בנייה להשכרה בהתאחדות הקבלנים: "רק סיבסוד מחירי הקרקע"

"בכל פעם שמורגשת עלייה במחירי הדירות למכירה או להשכרה, אנו שומעים שחסרות דירות להשכרה ומי שסובל בעיקר אלו משפחות צעירות, סטודנטים או אנשים הנמצאים בראשית דרכם.

במסגרת החוק לעידוד השקעות הון, אשר עדיין תקף עם שינויים מסוימים גם היום. החוק דורש השכרה של 50% משטח הבנייה למגורים ומעניק הטבות מס לכל הבניין (ה-100%). בפועל כמעט ואין בנייה להשכרה, להוציא מספר קטן של דירות שנבנו על קרקעות היסטוריות.

בשנת 2007 אושר חוק עידוד בנייה להשכרה אשר יזם ח"כ מאיר שטרית בעת שכיהן כשר הבינוי והשיכון. החוק אינו כלכלי, התנגדתי לו ולראיה עד כה לא נבנה אף פרויקט על פיו.

התשואה של שכר הדירה, אשר נעה בין 3% עד 5%, אינה מספקת פירמה עסקית, במיוחד בהתחשב בעלויות המימון הגבוהות. למרות הטבות המס שבחוק לעידוד בנייה להשכרה, אשר אף שופרו בהוראת שעה בתיקון 50 (ובעיקר התאמת שיעורי המס המוטבים לירידה בשיעורי המס הכלליים), הבנייה להשכרה אינה יכולה להתחרות ברכישת קרקע בבנייה רגילה למגורים.

הדרך היחידה לקדם פרויקטים לבנייה להשכרה במספרים משמעותיים היא באמצעות מכרזי קרקע, או הקצאת קרקע שתיועד מראש לבנייה להשכרה. רק "סובסידיה" במחיר הקרקע תפצה על חוסר הכדאיות שבבנייה להשכרה. מכאן גם נובע, שמהלך כזה יצלח רק באזורים בהם לקרקע יש ערך חיובי משמעותי.

כדי שמדינת ישראל תקדם פרויקטים אלו, עליה לשווק קרקעות לבנייה להשכרה בהתאם לחוק עידוד השקעות הון ובהתאם לחוק עידוד בנייה להכרה עפ"י העקרונות הבאים:

50% מהדירות יהיו למכירה, כדי לשמור על איכות האוכלוסייה והיציבות במתחם.

חלק גדול מהדירות תהיינה בנות 2-3 חדרים.

תקופת השכירות תימשך בין 5 ל-10 שנים, על מנת ליצור תמריץ לתחזוקה טובה של הבניינים עד למכירתם.

בכל הקשור לדיור בר השגה, מדובר בפתרון אשר קיים בחו"ל אולם במתכונת שונה ממה שמוצע בארץ. דיור בר השגה יכול להתקיים אם מדינת ישראל או רשות מקומית תקצה קרקע בבעלותה במחיר סמלי ליזמים, או לחילופין לקרנות פנסיה וקופות גמל, אשר יקימו חברת ניהול שתדאג לתחזוקה נאותה ושוטפת ותנהל את רישום הדיירים עפ"י קריטריונים מוסכמים מראש.

אני סבור שיש לקדם פרויקטים מסוג בנייה להשכרה בנפרד מפרויקטים של דיור בר השגה, מאחר ומדובר בסוג שונה של מיזמים כלכליים בהם לסקטור העסקי תפקיד שונה. אם פרויקט הנבנה עפ"י הקריטריונים של בנייה להשכרה יוסב לדיור בר השגה, קשה להניח שהוא יזכה לאותה כדאיות כלכלית.

על המדינה לתת הנחה משמעותית על מחיר הקרקע כדי ליצור תנאים כלכליים מספיקים להוצאת פרויקטים אלו אל הפועל, וכן לשתף את הגורמים המממנים שפועלים בתחום בחו"ל, כמו קרנות הפנסיה, קופות הגמל ושוק ההון".

הקבלן ראול סרוגו, בעבר סגן נשיא התאחדות הקבלנים ופעיל בנושא דיור בר השגה: זכויות בנייה נוספות ופטור מהיטלי השבחה

"הבעיה המרכזית בעובדה שלא נבנים מספיק פרויקטים של דיור להשכרה אינה נעוצה בשני החוקים, אלא בכך שלא נעשה כמעט דבר מעבר להליך החקיקה עצמו.

כל עוד אין בנמצא היצע קרקעות המיועדות לבנייה להשכרה, לא ייבנו פרויקטים גם אם יינתנו הטבות מס כאלה או אחרות. בישראל, מרכיב הקרקע בסך עלות הדירה הוא מהגבוהים בעולם (40%-58% באזורי הביקוש), ולכן פרויקטים להשכרה שייבנו על קרקע "רגילה", המיועדת למכירה ללא כל הגבלות, אינם כלכליים ומניבים תשואות נמוכות מדי (3%-4%). כאשר הקרקע, כולה או חלקה, מיועדת להשכרה, שווי השוק שלה יורד עד לנקודת שיווי המשקל של כדאיות כלכלית עפ"י שיעור התשואה המבוקש (8%-10%).

ייעוד קרקע לבנייה להשכרה יכול שייעשה באמצעות מכרזי ממ"י, או באמצעות הליכי התכנון במסגרת תוכניות מתאר או תוכניות בניין עיר. בשני המקרים, ערך הקרקעות של אותם מגרשים שיועדו באופן מלא או חלקי לבנייה להשכרה - ירדו. במקרה הראשון הכנסות המדינה ייפגעו, במקרה השני הכנסות הרשויות מהיטל השבחה ייפגעו, וכמובן גם הכנסות בעלי הקרקע הפרטיים.

השאלה היא, האם המדינה מוכנה לפגוע בהכנסותיה על מנת לעודד בנייה להשכרה? לצערי התשובה לכך היא שלילית. על-אף שהכנסות המדינה מנדל"ן עלו בשנה האחרונה ביותר מ-40% (מבלי שהיקפי הבנייה עלו), לא נראה שמינהל מקרקעי ישראל והאוצר יסכימו לוותר על נתח הכנסות משמעותי למען הציבור, אלא ימשיכו כנראה לספסר בקרקע וישחררו פרויקטים ספורים בלבד לבנייה להשכרה. כך בכל אופן קרה עד היום.

רצוי ששיעור הבנייה להשכרה בפרויקטים למגורים יהיה מגוון. בחלק מהפרויקטים יהיה שיעור גבוה (אפילו 100%) ובחלקם שיעור נמוך (20%-25%). תרבות אחזקת המבנים בישראל היא מהגרועות בעולם, על אחת וכמה בבניין שכולו דירות להשכרה, ולכן רצוי לייעד בפרויקטים המיועדים למכירה גם חלק קטן המיועד להשכרה. סביר להניח שהגופים המוסדיים וקרנות הריט הן אלה שיממנו את הפרויקטים המיועדים להשכרה בשיעור גבוה, ואילו הבנקאות העסקית היא זו שתממן את הפרויקטים המשולבים. הקושי הטמון במשיכת הגופים המוסדיים והקרנות לדיור להשכרה הוא בשיעורי התשואה הנמוכים היום וחוסר האטרקטיביות לעומת שוק ההון. לכן, נושא המימון חייב להיות חלק מהתוכנית הממשלתית.

בתוכנית הכוללת חייבים להיכלל הנושאים הבאים:

הטבות ותמריצים לשיפור הכדאיות הכלכלית - גלומים בחוק לעידוד השקעות הון. ההטבות די מספקות, אולם ניתן בהוראת שעה לשלוש שנים. להגדיל את שיעור הפחת המואץ ולהפחית עוד את שיעורי המס, וזאת על מנת ליצור את האווירה ואת שינוי המומנטום לטובת בנייה להשכרה. החוק לעידוד בנייה להשכרה (חוק שטרית) אינו רלוונטי הואיל והוא בלתי ישים ומוביל לחוסר כדאיות כלכלית ותשואות נמוכות מדי.

מכרזי מינהל מקרקעי ישראל - יש להכין מראש מכרזים בכמות של לפחות 5,000 יחידות דיור מדי שנה, אשר יהיו מיועדים לבנייה להשכרה. מינון הדירות להשכרה יהיה גם מלא (100%) וגם משולב (20%).

הליכי תכנון - יש להגדיר ולחייב את הוועדות המחוזיות והמקומיות לייעד חלק מסוים לבנייה להשכרה בכל תב"ע (עד 20%). צעד זה משלים למכרזי ממ"י באדמות פרטיות.

תמריצים - מעבר להטבות המס, יש לעודד יזמים לייעד חלק מהדירות לבנייה להשכרה בתמורה לקבלת תמריצים של זכויות בנייה והגדלת צפיפות, ופטור מלא או חלקי מהיטלי השבחה.

מימון - מתן העדפה מתקנת למימון פרויקטים להשכרה על פני השקעות בשוק ההון, על מנת ליצור אטרקטיביות לגופים המוסדיים לצד חיוב של אותם קרנות, גורמים מוסדיים ובנקים בהקצאת אחוז מסוים בתיק ההשקעות שלהם לבנייה להשכרה.

תוכנית כזו, אשר תשתלב במסגרת תוכנית כוללת לדיור בר השגה, יכולה להביא לשינוי של ממש בשוק הדיור".

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן באונ' ת"א: המספרים היום פשוט לא מסתדרים

"איזו אלטרנטיבה מבין שני החוקים לבנייה להשכרה תאפשר תוספת של דיור בר השגה כדרישה במכרז?

הבעיה העיקרית המונעת היווצרות של דיור להשכרה לטווח ארוך המוחזק על ידי משקיעים שאינם מוסדיים, הינה התשואה הנמוכה על דיור להשכרה באזורי הביקוש בארץ. כאשר הקרקע נמכרת במחיר המשקף שימוש למגורים בבעלות, השכרת הדירות מייצרת באזורי הביקוש תשואות נמוכות ברמה של כ-3%. לצורך הדיון נגדיר כאן דיור בר השגה כדיור בשכר דירה שנמוך משכר הדירה בשוק. לכן התשואה להשכרה לדיור בר השגה, כאשר הקרקע נמכרת במחיר מלא, הינה נמוכה אף יותר.

שתי האלטרנטיבות להטבות בתחום הדיור להשכרה מחברות בין תקופת השכרה מינימלית נדרשת לבין הטבות מס. לצורך העניין נדון רק בהבדל עיקרי אחד בין האלטרנטיבות - משך התקופה הנדרשת לצורך קבלת ההטבות. לפי הסעיף בחוק עידוד השקעות, נדרש עשור של השכרה, ולפי החוק מ-2007 נדרשות 25 שנים.

כדי להבין את ההבדל בין שתי התקופות השונות הנדרשות נתחיל עם דוגמא. נניח פרויקט של 20 יחידות דיור באזור בו שווי השוק של כל יחידת דיור הינו 1.2 מיליון שקל, עלות בנייה של חצי מיליון שקל ליחידת דיור ושכר דירה חודשי של 3,000 שקל (משקף תשואה ברוטו של 3% לשנה). באם הקרקע משווקת לרכישת דירות, מחיר הקרקע יהיה 0.543 מיליון שקל ליחידת דיור.

באם הקרקע משווקת להשכרה למשך תקופה ידועה מראש, שווי הנכס לאחר בנייה מורכב למעשה משני חלקים: 1. ערך נוכחי של שכר הדירה. 2. ערך נוכחי של שווי עתידי של הדירות. כדי לתמחר את שני מרכיבי השווי האלו אנו צריכים להניח הנחות על התשואה הנדרשת מהשקעות שכאלו - התשואה הנדרשת משכר הדירה והתשואה הנדרשת מהחזקת דירות למכירה עתידית לאורך שנות ההשכרה. כלומר, עבור איזו תשואה יסכימו משקיעים - ואם אנחנו רוצים ריבוי של דיור להשכרה, אזי משקיעים גדולים - להשקיע את כספם בדיור להשכרה?

נניח לצורך הדוגמא 6% הן על שכר הדירה והן על הדירות להשכרה. האם משקיע גדול, או יותר נכון מוסדי, בכלל יכנס לפרויקט דירות למכירה בעתיד? האם משקיע כזה, שיודע ומתאים להחזיק דירות להשכרה, הינו המשקיע המתאים ויודע מה לעשות עם מכירת דירות?

להערכתי, ישנה כאן בעייתיות חמורה בעצם החיבור בין נכס להשכרה עם נכס למכירה. סוג המשקיעים המעוניינים בהשקעות לטווח ארוך בדיור להשכרה, לצורך הדוגמא ריטים ו/או גופים מוסדיים, אינו דומה לסוג המשקיעים המעוניין להתעסק במכירת דירות בבעלות. צריך הרבה דמיון כדי לחשוב על משקיע מוסדי שמוכר דירות.

למרות זאת, נמשיך עם הדוגמא המספרית. במקרה של המספרים שתוארו למעלה, ביום סיום הבנייה שווי עשור של שכר דירה הינו 5.4 מיליון שקל, שווי הדירות למכירה עתידית 13.4 מיליון שקל, עלות הבנייה 10 מיליון שקל, ולכן הערך השארייתי של הקרקע הינו 8.8 מיליון שקל. נוסיף כעת תשואה של 15% הנדרשת על תהליך הבנייה עצמו, ומקבלים ערך קרקע של 6.35 מיליון שקל.

כלומר, המכרז על הקרקע ייסגר במחיר גבוה יותר מהשווי של הדירות להשכרה. כל זה נובע מכך, שהתשואה על דיור להשכרה נמוכה יותר מהתשואה הנדרשת על ידי משקיעים. המשמעות הינה תשואה שוטפת נמוכה במיוחד בשנות ההשכרה, כ-4.4% על ההשקעה הכוללת. אם נביא בחשבון חוב חיצוני בעלות כוללת של 5%, נקבל מינוף והתשואה השוטפת על ההון העצמי תרד ל-1.6% במינוף של 50% חוב.

כלומר, היזם צריך לרתק הון לעשור, עם תשואה שוטפת נמוכה, כדי להגיע ליום הנכסף של מכירת הדירות בעוד עשור. לעומת זאת, אם דרישת שנות ההשכרה עולה ל-25 שנה כמו בחוק משנת 2007, החלק היחסי משווי הקרקע שנובע משווי הדירות למכירה יורד. שווי הקרקע יורד והתשואה השוטפת על ההון העצמי עולה ל-4.4%. זו תשואה נמוכה גם כן, אבל יותר מתקבלת על הדעת. כמו כן, אם הפרויקט מתקיים באזור בו התשואה להשכרה גבוהה יותר, ההתאמה בין התשואה הכוללת על הפרויקט והתשואה השוטפת משתפרת.

המסקנה היא, שבאזורי ביקוש (המתאפיינים בתשואה נמוכה להשכרה), חוק עידוד השקעות הון להשכרה איננו אפקטיבי באם הוא דורש רק 10 שנות השכרה ונותן את התמריצים בפחת מואץ. התשואה השוטפת ממילא קטנה מדי. לכן, מומלץ להאריך את תקופת ההשכרה או לפחות להשתמש בחוק משנה 2007, הדורש 25 שנות השכרה.

לכן, מומלץ לחשוב על דיור להשכרה באמת לטווח ארוך, אולי אפילו לתמיד. כל זאת לפני שדיברנו על דיור בר השגה שממש לא מסתדר במודל, ודאי לא באזורי הביקוש".

עו"ד אייל פרץ, מנכ"ל פרץ בוני הנגב, שזכתה במכרז דיור להשכרה: "הצפת ערך של 10%-15%"

"הפעילות שלנו בנדל"ן עוסקת בנכסים מניבים, במגורים ובביצוע. אופי המכרז מתאים לחברה עם אופי פעילות כמו שלנו, ואנחנו בטוחים שהפרויקט יהיה כלכלי. מי שלא נמצא בנכסים מניבים - הפרויקט לא התאים לו, ולכן הוא לא השתתף. מה שהיה מעניין במכרז הוא שקבלנים כמעט ולא השתתפו, ומי שהיה אחרינו במכרז היו דווקא רו"ח ועו"ד מהתחום הפיננסי, ולא קבלנים.

התשואה על הכסף באה בשווי של מחיר הקרקע. השווי שבו מתמחרים את התשואה ל-5 שנים בשכירות מתחיל בשווי קרקע. צמוד אלינו, בפרויקט רגיל למכירה, זכה חיים זקן במחיר של 700 אלף שקל לקרקע לדירה, ואנחנו זכינו במחיר של 350 אלף שקל לקרקע לדירה. הפרש של פי 2 משקף לדעתנו את הפער בין שני סוגי הפרויקטים.

השיקול שלקחנו בחשבון הוא, שפרויקט שאתה מוכר כרגע על הנייר אתה נותן בהתחלה הנחה מסוימת כדי ליצור תזרים חיובי, אבל כשאתה מוכר אותו כעבור 5 שנים, גמור ומושלם, אתה מציף ערך גבוה יותר ב-10%-15%. הפער הזה מסביר את הפער בין מכירת דירות יד שנייה קיימות לבין פרויקטים חדשים שנמכרים על הנייר באותו אזור, והפער הוא לטובת הדירות הקיימות, למרות גילן. לנו גם יש מנגנון ניהול נכסים, וזה מקל עלינו.

אנחנו מעוניינים בדיור בר השגה ואני לא רואה מניעה שבתוך פרויקט כמו שלנו יהיה 50% לבר השגה. כל מה שמדברים היום על מצוקת הדיור הם פתרונות לא נכונים. הריביות היום עדיין נמוכות, אבל בזמן אחר ובמצב אחר התשלום בגין הקרקע יהיה מועקה מסיבית. אם ידחו את התשלום עבור הקרקע לשלב המימוש - זה יקל מאוד על הקבלנים ויעודד עוד ועוד כניסה לשוק הבנייה להשכרה, שתסייע גם לשאלת הדיור בר השגה".

עו"ד רות שר שלום, מרכזת צוות יועצים למדיניות דיור בעיריית ת"א: עיריות ושלטון מרכזי - חלוקת האחריות

מהי חלוקת האחריות הראויה בין השלטון המרכזי לבין השלטון המקומי בנושא דיור בר השגה?

בין רבדי הממשל השונים, המקומיים והממשלתיים, מתקיים מתח מתמיד. המצדדים במבנה ריכוזי טוענים, שרשויות המקומיות הן לא יותר מאשר "סניפים" של משרדי הממשלה, ועל כן לא ראוי לתת להן שיקול דעת, חופש פעולה ותמרון. החשש הוא משחיתות ופעולה על פי אינטרסים צרים ומקומיים. לעומתם יטענו המצדדים בתפישה הדמוקרטית של השלטון המקומי, כי הקהילה מבטאת ומיישמת את ערכיה באופן מיטבי באמצעות השלטון המקומי.

המציאות מורכבת יותר. אין ספק כי השימוש בשיח של ביזור, אוטונומיית רצון ופלורליזם, נעשה פעמים רבות על מנת להסוות אינטרסים פרטניים והדרה חברתית. נושאים רבים מצויים בתחום האפור שבין הלאומי למקומי. המפורסם שבהם, המדגים את התיאוריות השונות, הוא "חוק החזיר" וגלגוליו, המתיר כעת לרשויות מסוימות להחליט לאסור מכירת חזיר בתחומן, אך אוסר גידול חזיר, למעט במקומות מסוימים.

כיצד יש להתייחס למתח הזה בהקשר הספציפי של מדיניות דיור בכלל, ודיור בר השגה בפרט?

לא נדון בשאלה הכללית, האם ראוי שרשות מקומית תכוון את האוכלוסייה הנכנסת בשעריה בכלים של תכנון מרחבי (למשל: עידוד בניית דירות קטנות או גדולות), אלא נתמקד בשאלה ספציפית: האם ראוי שרשות מקומית תהיה שותפה בקביעת הקריטריונים לזכאות בפרויקטים של דיור בר השגה בתחומה, הזוכים לסבסוד ממשלתי?

כל רשות, באופן טבעי, חפצה לעצב את מדיניות הדיור בתחומה, באופן שיענה על צרכיה הייחודיים ועל העדפות הבוחרים (או הנבחרים...). בעיר אחת ירצו לסייע גם למשקי בית שבראשם עומדת אם חד הורית או זוגות חד מיניים, באחרת לא יכירו במשפחות מסוג זה ויעדיפו לסייע למשפחות ברוכות ילדים, ובעיר אחרת יחפצו דווקא ביקרם של צעירים אקדמאיים ממקצועות חופשיים. האם השלטון המרכזי צריך להרשות זאת? לעודד? לאסור?

ברוב הכלים שבעזרתם ניתן ליישם מדיניות דיור, אין לרשות המקומית כל סמכות בה היא יכולה להשתמש כדי לעצב מדיניות משלה. האם יבוטל הפטור ממס שבח על דירה להשקעה? האם לפטור מהיטל השבחה פרויקט פינוי בינוי? כל אלו החלטות הנחתכות מעל ראשה של הקהילה המקומית.

באמצעות עיצוב הקריטריונים לזכאות, עשוי להיות לקהילה מקום לביטוי העדפותיה וייחודה, תנאי הכרחי להצלחת מדיניות דיור. הרי במידה וקהל היעד של הזכאים ייכפה על הרשות המקומית הר כגיגית, הסבירות שתשתף פעולה עם פרויקטים כאלה ותירתם להצלחתם היא נמוכה מאד.

אחד המאפיינים של העידן הנוכחי בשלטון המקומי הוא שוני אדיר בין רשויות מקומיות. למשל רשויות מקומיות חזקות מאוד כמו תל אביב יפו ורעננה, עם שיעור מימון מקומי גבוה, לעומת רשויות חלשות מאוד (הכוללות בעיקר את הסקטורים של חרדים, ערבים ועיירות פיתוח), הנתונות לחסדי השלטון המרכזי. כל זאת, עוד בטרם נתייחס לייחוד הנוסף של מועצות מקומיות ואזוריות, להבדיל מערים. האם יש להבחין ביניהן לעניין רמת האוטונומיה הניתנת להן בהחלטתן?

האם סביר להבחין בין רשויות לפי אזורי עדיפות לאומית? כך למשל, האם ראוי לקבוע שרשויות באזור פיתוח א' ו-ב' יכולות לאמץ תנאי של העדפה לבני המקום, ואילו רשויות במרכז הארץ לא רשאיות לעשות כן, ללא קשר למצבן הכלכלי?

לדעתי, ראוי לייסד בחוק שתי רמות של קריטריונים לזכאות:

הרמה הראשונה - קריטריונים פשוטים שהם תבחיני סף, ושיהיו תקפים בכל פרויקט של דיור בר השגה בכל מקום, כמו למשל היותו של הזכאי מחוסר דיור או היותו של הזכאי מתחת רף הכנסה מסוימת.

הרמה השנייה - תיקבע כמעין "בנק" של תבחינים לגיטימיים, מהם תהיה רשות מקומית זכאית לבחור, על מנת להוסיף על תבחיני הבסיס וליישם מדיניות ספציפית בעיר או בשכונה מסוימת, בהתאם לצרכים.

ב"בנק" כזה צריכים להיות קריטריונים מגוונים, כגון גודל משק הבית, התייחסות לבעלי מוגבלויות, "בני מקום", מקבלי קצבאות ועוד. בחירת והפעלת התבחינים וכן המשקל הניתן להם, צריכים להתבסס על צרכים עירוניים ותוך הנמקה מפורטת בכתב של הרשות המקומית, ולאחר שניתנה לציבור הזדמנות להגיב על קבעת הקריטריונים. יש לשקול את עיגון הקריטריונים הנוספים ומשקלם באמצעות התקנת חוקי עזר עירוניים.

באופן כזה יובטח מינימום אחיד של זכאות שמצדיק את הסובסידיה שתינתן מהמדינה, ומאידך יבוטאו ההעדפות של הרשות והקהילה המקומית".

אלן מלאך, חוקר בכיר ב-Brookings Institution Washington DC, הוא מומחה עולמי למדיניות דיור ובמיוחד דיור בר השגה: "יש בעולם מגוון של פתרונות"

"דיור בשכירות הוא מרכיב מרכזי במדיניות דיור לאומית. בכל מדינה שיעור אחר של אנשים הגרים בדירות שבבעלותם או בשכירות. השילוב הוא תולדה של היסטוריה ותרבות, לצד מדיניות כלכלית מכוונת. מחקרים רבים בדקו את היתרונות היחסיים של שתי צורות החזקה. המסקנה הגורפת היא שיש יתרון בולט, במיוחד עבור משפחות עם ילדים, ביציבות של מגורים במקום אחד לאורך זמן. יציבות מיוחסת למגורים בבעלות, אך מתקבלת גם בעקבות שכירות יציבה לטווח ארוך. זו מאפשרת לשוכר, לנכס ולשכונה, ליהנות מהיתרונות הרבים הגלומים בבעלות, ללא הנטל הכלכלי וחשיפה לסיכון הכרוכים בכך.

ישנם כלכלנים הסבורים, שראוי להגדיר מהו אחוז הבעלות הראוי בשוק נתון. אני מפקפק בכך, אך ברור שנדרש תמהיל בריא לאנשים שלא יכולים או לא רוצים להיות בעלי בתים. הדבר מחייב את המדינה לייצר ולשמר מלאי של דיור להשכרה, לכל רמות ההכנסה, וחיובי במיוחד אם חלק מהמלאי יהיה בר השגה לשכבות הפחות מבוססות.

מרבית קהל היעד של דיור בר השגה מתאים לשכירות, גם בגלל רמת ההכנסה וגם משום שלרוב הוא אינו יכול לשלם את ההון ההתחלתי הנדרש לקבלת משכנתא. מי שזקוק לשכירות בא מרקעים מגוונים כלכלית, ולכן גם הפתרונות אותם מעודד הרגולטור צריכים להיות מגוונים. זה נכון למעט נכסי יוקרה להשכרה, להם לא צריך לדאוג המחוקק באופן מיוחד.

יש רמה של המתקשים החלשים ביותר, שגם עם התוכניות של דיור בר השגה הדיור יהיה יקר מדי עבורם. קיומו של שוק שכירות ראוי הכרחי לתפקוד יעיל של מערכת ממשלתית של סיוע בשכר דירה.

בעולם מגוון רחב של פתרונות לשכירות. קיימות שתי גישות בסיס: יצירת מלאי ראוי לשכירות על-ידי תמרוץ בנייה ייעודית להשכרה, ועידוד משקיעים פרטים להחזיק דירות קיימות להשכרה. בשני המקרים משתמשים בתמריצים ממשלתיים, לכן בשניהם ניתן לכפות תנאים ורגולציה על הנהנים מהטבות ותמריצים אלו. במקרים רבים מיישמים בפועל את שתי השיטות.

לפי המודל הצרפתי, אין תמיכה מיוחדת בהקמת פרויקטים המיועדים לשכירות. במקום זאת, הרגולטור מעניק תמריצים למשקיעים פרטיים לתעל את החסכונות שלהם לדירות להשכרה, במחירים מפוקחים. הפרט משקיע את כספו ומקבל זיכוי משמעותי ממס הכנסה. התוכנית אטרקטיבית ביותר, עד כדי כך שהיו חייבים להגביל את סכום ההשקעה המותרת.

המודל האמריקאי שונה בתכלית. הרגולציה מעודדת יזמים לבניית פרויקטים להשכרה. רשויות דיור של המדינות מעניקות הלוואת לטווח ארוך בריבית נמוכה במיוחד. ההלוואות ממומנות ע"י הנפקת אגרות חוב שפטורות ממס הכנסה מדינתי או פדרלי. לרוב אחד התנאים לקבלת ההלוואה הוא שלפחות 20% מהדירות בפרויקט ייועדו לדיור בר השגה, לבעלי הכנסה של 40% מההכנסה החציונית באזור הפרויקט.

נושא חשוב נוסף הוא השמירה על המלאי הקיים של דיור בהשכרה, כפי שקורה בצפון אמריקה. כך למשל, בסן פרנסיסקו ובוונקובר יש הגבלות בחקיקה על הפיכה של יחידות בשכירות לבעלות או מלונאות. מי שגרע יחידות להשכרה, צריך לפצות - בכסף, או להקצות לדיור בר השגה, או ליצר מלאי אחר של שכירות.

בנוסף חשוב לזכור, כי במרבית הפרויקטים של דיור בר השגה בשכירות הגוף שמנהל את השכירויות ולעיתים הוא גם הבעלים של הדירות, אינו היזם שבנה אותן. ישנם מאות תאגידים קהילתיים ללא כוונות רווח, שמנהלים את הדירות במסירות ובמקצועיות, לקידום המטרה של דיור בר השגה".