הסופרטאנקר ואטיאס ושטייניץ

אחרי שנתיים ובהן הרבה דיבורים ומעט צעדים, שנועדו בעיקר לשנות את הסנטימנט הפסיכולוגי בשוק, הפעם - למרות הסקפטיות הטבעית כשמדובר בממשלת ישראל - זה נראה לנו כמו הדבר האמיתי.

הקבלנים, הזוגות הצעירים, החקלאים וראשי הרשויות נשארו הפעם בחוץ. אטיאס ושטייניץ כיוונו את המהלך המשולב אך ורק מול משקיעי הדירות - חומר הבעירה הכי דומיננטי בשוק הלוהט של השנתיים האחרונות, שמשקלם עמד על 31% מרוכשי הדירות בשנת 2009 וכ-25% מהרוכשים בחודשים האחרונים.

2. ייקור מס הרכישה למשקיעים חדשים, במיוחד שהוא מוגבל לשנתיים בלבד, יפחית בהכרח את הביקושים לנדל"ן למגורים כאפיק השקעה. אולי לא של אלה שמאוהבים בהשקעה בארבעה קירות ומתעבים כל מוצר שמזכיר מניות או אג"ח (ויש לא מעט כאלה), אבל בוודאי של אלפים אחרים שמבקשים עדיין, ללא ספק מעט באיחור, להצטרף לרכבת הדוהרת, שמציעה להם מוצר שמחיריו רק עולים (לפי הלמ"ס, מחירי הדירות רק עלו ב-22 החודשים האחרונים) ומימון זול במיוחד.

ואל תזלזלו בתוספת מס "מינורית" של 15 אלף שקל לדירה של מיליון שקל ותוספת של 25 אלף שקל למי שיקנה דירה להשקעה ב-2 מיליון שקל. לפי נתוני האוצר, השכר החציוני של המשקיעים בדירות עמד בתשעת החודשים הראשונים של 2010 על פחות מ-11 אלף שקל.

הם גם ככה חנוקים כשהם באים לבנק. אותם משקיעים גם רואים בחודשים האחרונים ריבית עולה (אם כי היא עדיין נמוכה בקנה מידה היסטורי), מחירי דירות מגמגמים ולפי האוצר אפילו יורדים, מגבלות שונות שמטיל בנק ישראל על שיעור המינוף בעזרת המשכנתא, ותשואות מהשכרת דירה שבקושי עוברות את ה-3%-4% ברוטו (ובדירה יש לא מעט הוצאות ובלאי שמקצצות את הברוטו).

המסקנה ברורה: הרכבת שהציעה לקוני הדירות רווח הון בזכות הפער בין הקנייה למכירה, עצרה בתחנה הסופית, לפחות לתקופה הקרובה.

3. ולא מעט משקיעים ומחזיקי דירה שנייה ושלישית (אפילו אם הן "על הנייר" בלבד) עכשיו יבקשו לרדת באותה תחנה, לפני שהרכבת עלולה להתחיל לנסוע את הדרך חזרה. אותם עשרות אלפים שלשמחתם מחזיקים בדירה נוספת ושהניחו בשבועות האחרונים שמחירי הדירה כבר "נגעו בתקרה" - בגלל קצב התחלות הבנייה, בגלל השיווקים המואצים, בגלל צעדי פישר, בגלל סיסמאות נתניהו ועוד - אבל הם לא רצו לעשות דבר, כדי לא להעניק למדינה 20% מהרווח היפה שהם עשו בין הקנייה למכירה - מס שכעת בוטל לשנתיים בלבד.

בנוסף אליהם, כדאי לקחת בחשבון שלא מעט בעלי קרקעות פרטיים רואים מול העיניים הצעות של קבלנים ויזמים לעסקאות קומבינציה - שמותירות אותם עם נתח מהדירות במקום עם מזומן (מה שמפחית את הסיכון ואת הוצאות הקבלן). כעת, אם חלק מאותן דירות (2 דירות להשקעה ייהנו מהפטור) יוכלו מיד לעלות על מדף המכירה, זה צפוי לזרז את בעלי הקרקע לעסקאות קומבינציה - מה שיוסיף עוד דירות חדשות לסל ההיצע של אטיאס.

4. אבל לא הכול מושלם.

אחרי הכבאיות ומטוסי הריסוס הקטנים, אטיאס-שטייניץ-נתניהו אכן גייסו אתמול (ה') סופרטנקר ששופך את המים בדיוק על האזורים הכי בוערים, אבל הוא עדיין לא פותר את לב הבעיה.

העברת דירות ממשקיעים (משכירי דירות) לרוכשי דירה ראשונה (שוכרי דירות) תכבה כנראה את השריפה שליבתה את עליית מחירי הדירות בשנתיים האחרונות. אבל היא לא מייצרת דירות חדשות.

וזו הבעיה האמיתית של משק הנדל"ן במדינת ישראל בעשור האחרון. אם בשנת 2000 היינו בעודף של 44 אלף דירות מול משקי בית, את שנת 2010 התחלנו כבר בגרעון של 39 אלף דירות.

אם המגמה הזו תימשך - מבלי שמישהו יתכנן לטווח ארוך היצע של קרקעות ודירות שיספיק לאזרחי ישראל וגם לכמה יהודים טובים שרוצים להחזיק פה דירה - בעוד כמה שנים גם יהודה נסרדישי לא יוכל לעזור למצוקת הנדל"ן.