"התשואות בנדל"ן נמוכות, והטיפול בשוכר הוא מעמסה"

אמנם האסוציאציה הראשונית שנקשרת למודי כידון היא כל מה שקשור בעולם הפרסום, אבל בביצת הנדל"ן הוא שוחה כבר 17 שנה, בין היתר דרך השותפות של גיתם מערכות תדמית בחברת ויתניה (13%).

בשנה האחרונה, שבה הנדל"ן למגורים הוא המלך, פעיל כידון בהשקעה בנדל"ן המניב בארה"ב ובאירופה באמצעות חברת אלטו השקעות פרטיות, שהקים יחד עם יניב מלמוד, לשעבר מנהל הפרייבט אקוויטי בהראל חברה לביטוח, שאליהם הצטרפה גיסתו של כידון, דלית ויכסלבאום, לשעבר מנכ"לית משותפת ושותפה במשרד יחסי הציבור וגנר-גרינשטיין-קיציס.

כידון, 56, מנהל העסקים הראשי של קבוצת הפרסום BBDO בישראל, הצטרף למשרד הפרסום גיתם (ראשי תיבות של גולדברג יוחנן ותאומים משה - גולדברג ז"ל היה אביו ותאומים הוא בן דודו) ב-1981, לאחר שהיה טייס בחיל האוויר.

 מימין לשמאל: מודי כידון, דלית ויכסלבאום ויניב מלמוד / צילום: רוני שיצר

בנוסף, כידון הוא גם יזם היי-טק: הוא הקים לפני כארבע שנים עם אסי רוטברט ויגאל ג'אק את חברת DialMyName שפיתחה טכנולוגיה שמאפשרת לראשונה לחייג שמות מכל מכשיר סלולרי כחלופה לחיוג הרגיל של מספרים, וזאת באמצעות טכנולוגיה המוטמעת בכרטיס ה-SIM שבמכשיר, ושתושק בקרוב בישראל.

בהיותו יו"ר האיגוד הישראלי לפרסום בשנות ה-90 פנה לראשי תעשיית הפרסום היהודים בעולם, כמו מרטין סורל, הבוס האגדי של WPP, מוריס לוי מפובליסיס, אלן רוזנשיין, יו"ר BBDO ומייסד אומניקום, והזמין אותם לארץ. בהזדמנות זו חברה גיתם ל-BBDO ב-1994 והייתה משרד הפרסום הישראלי הראשון שמכר אחזקותיו, 49%, לחברת פרסום בינלאומית - בסכום של 16 מיליון דולר. בנקודה זו החלה נגיעתו של כידון בנדל"ן.

הוא מספר ש"כאשר מכרנו ל-BBDO, ידידי אהרון אחיעז, שנפל בשבי במלחמת לבנון ב-1982, ייעץ לי שאת כספי המכירה כדאי להשקיע בנדל"ן, לעשות פיזור. הוא היה נשוי למשפחת סחרוב, הבעלים של חברת הביטוח סהר, שם הוא התמחה בעסקי נדל"ן ונכנס להשקעה במתחם גן העיר. עשינו כעצתו והשכן שלי ממול באותה העת, אהוד סמסונוב, בנה את בניין המשרדים 'בית שביט' ברחוב ראול ולנברג ברמת החי"ל בת"א. אמרתי לו שגם אני רוצה, והוא מיד הכניס אותנו לשני פרויקטים נוספים, האחד הוא בית ויקטוריה והשני הוא בית רשת, שניהם ברחוב הברזל. ראינו שזה כל כך מוצלח והקמנו ב-1995 את ויתניה, שכללה ארבעה שותפים: SGS של סמסונוב ועמוס שמיע, האחים דן וגד פרופר, האחים חממה וגיתם מערכות תדמית. העיקרון היה פשוט: SGS של סמסונוב ושמיע מנהלת את החברה כבעלי מקצוע, ואנחנו שותפים אסטרטגיים שתורמים, ויש פה הרבה יותר מסכום החלקים".

סמוך על המניב

גיתם מערכות תדמית מחזיקה היום ב-51% מקבוצת התקשורת גיתם BBDO. עד לפני כשלושה שבועות התחלקה הבעלות בגיתם מערכות תדמית בין תאומים (49%), כידון (30%) והשותף האמריקני מרוין לנדר (21%), אולם אז מכרו אלה רבע ממניותיהם בחברה לד"ר יעל אלמוג (זכאי), בתם של פנחס ודרורה זכאי, מיורשי דוד לובינסקי, תמורת 80-95 מיליון שקל. עם השלמת העסקה ירדו אחזקותיהם של השלושה בשיעור של 25% מאחזקתם המקורית.

המעורבות של כידון בנדל"ן הייתה עד היום בעיקר דרך גיתם מערכות תדמית, שפעילה בנדל"ן המניב בשתי זרועות: האחת, כאמור, דרך אחזקתה ב-13% מחברת הנדל"ן המניב ויתניה, והשנייה היא דרך עיסוקה בייזום ופיתוח של מיזמי נדל"ן מניב פרטיים, כולל החזקה בנכסים כמו בית גיתם ברמת החי"ל, בית רשת ובית ויקטוריה.

אלטו השקעות פרטיות היא חברת נדל"ן אותה הקים כידון שלא במסגרת גיתם. "כשהתחיל המשבר ב-2008", מספר כידון שמשמש יו"ר אלטו, "הייתי בפאניקה כי ניירות הערך, הפנסיה, הכל נפל ב-50%, אבל הדבר היחידי שהייתי רגוע לגביו היה הנדל"ן המניב. אמרתי לעצמי שלא משנה מה יקרה, יש פה נדל"ן, רמת LTV (שיעור המינוף) מאוד נמוכה, ואני פחות מודאג - יש לי שוכרים, אעבור זאת בשלום ולפחות זה יישאר. ככל שהתבהר המצב הבנתי כמה שזה נכון, והבנתי שאם אנשים רוצים להיות במצב בו אני נמצא הם צריכים להשקיע כמו גוף מוסדי. אבל אנשים לא יכולים, אז מה הם עשו? הם רצו לקנות דירות בקבוצות רכישה עם תשואה של 2%-3%, וחשבו שזה הפתרון כדי לברוח משוק ההון. בתחילת השנה הנוכחית פגשתי את יניב מלמוד וראיתי שאנחנו מדברים על אותו רעיון. יחד ראינו שיש לנו מכנה משותף מאוד רחב, והתחלנו להקים את אלטו".

הרעיון בהקמת אלטו השקעות פרטיות, בה שותפים כאמור כידון ומלמוד, כשוויכסלבאום היא סמנכ"ל השיווק והמכירות, היה מתן מגוון אפשרויות השקעה ריאליות שמהוות מרכיב מייצב בתיק ההשקעות, בעלות פרופיל סיכון נמוך, מציגות יעד תשואה שנתי אטרקטיבי וכוללות חלוקת תשואה שנתית שוטפת.

החברה מתמקדת בהשקעות בשני תחומים עיקריים: נדל"ן מניב, כולל נכסים במיקומים אטרקטיביים שנהנים מהסכמי שכירות לטווח ארוך עם שוכרים איכותיים בארה"ב ובמערב אירופה, ומיזמי תשתיות קטנים עד בינוניים בתחומי האנרגיה, המים והשפכים.

לדברי השלושה, אלטו מציעה ללקוחותיה מודל עסקי ייחודי שמבוסס על זהות אינטרסים בין החברה למשקיעיה, כך שאין למשקיע התחייבות להשקעה מראש. ההשקעה היא בנכסים או בפרויקטים קיימים, וההשתתפות היא בסכום נמוך יחסית (כ-100 אלף דולר) וללא דמי ניהול קבועים. כל השקעה של החברה עוברת אישור של ועדת השקעות חיצונית שכוללת את אודי הילמן, לשעבר משנה למנכ"ל החברה לישראל, עו"ד מיה ליקוורניק ואריאל אבן, מנכ"ל חברת הנדל"ן רבד. החברה מקיימת שיתופי פעולה עם שותפי נדל"ן מקומיים ביעדי ההשקעה העיקריים שלה, כמו בין היתר, הרבור גרופ, Keystone ו-Core.

עד כה ביצעה אלטו ארבע עסקאות, כולל רכישת נכס המושכר לרשת בתי המרקחת CVS בשיקגו תמורת 18 מיליון שקל לפי תשואה נטו של 8% לשנה, נכס המושכר ל-CVS באינדיאנפוליס בעלות רכישה של 37 מיליון שקל לפי תשואה נטו של 9.4% לשנה, נכס המושכר ל-CVS במערב וירג'יניה תמורת 21 מיליון שקל לפי תשואה נטו של 8% ונכס המושכר לרשת הפארם Walgreens בסיאטל תמורת 30 מיליון שקל לפי תשואה נטו של 8.7% לשנה. החברה בדרכה לבצע את העסקאות החמישית והשישית במספר.

לדברי מלמוד, ששימש עד סוף 2009 מנהל תחום ה-Private Equity בקבוצת הראל, "לכל הגופים המוסדיים יש יכולת לרכוש נכסים עם פרופיל סיכון נמוך כמו הנדל"ן המניב בישראל או בחו"ל, וזה יוצר להם תזרים מזומנים שהוא ידוע וקבוע מראש כי זו לא בנייה או ייזום. אידיאלי למי שרוצה השקעה עם סיכון נמוך ותשואה גבוהה, שאחד היתרונות שלה הוא שהיא חסרת מתאם לשוקי ההון. לאדם פרטי המנהל את השקעותיו יש תלות גבוהה בשוק ההון, בין אם על-ידי חסכונותיו בקופות הגמל או הפנסיה ובין אם הוא מנהל תיק ניירות ערך. כמו שראינו במשבר של 2008, אי אפשר היה לברוח מירידה גדולה בחסכונות הפנסיוניים או בתיקי המניות האישיים. כך הגיעה האג'נדה המשותפת שהייתה הבסיס להקמתה של אלטו, והיא לתת למשקיעים הפרטיים יכולת להשקיע כמו המשקיעים המוסדיים, באופן שהוא private investment for private people".

ויכסלבאום מציינת ש"אלטו מציעה מענה לכל מצב שנוצר בשוק. מדובר בהשקעה ריאלית עם פרופיל סיכון נמוך. אנחנו מדברים על נדל"ן מאוד ספציפי - נדל"ן מניב, שהוא לא ייזום. אלה נכסים שמושכרים לשוכרים מתחומים שבתקופות משבר לא נפגעו, אם זה רשתות פארם או סופרמרקטים. לא תמצאי אותנו בחנויות יהלומים בשדרה החמישית, שבכל משבר הם שמים את המפתח על הדלת".

מלמוד: "כשמחפשים השקעה ריאלית, כמעט תמיד הולכים לקנות עוד דירה בישראל. המחירים מאוד גבוהים והתשואה היא 2%-3% עם הרבה התעסקות סביב ההשקעה. הקמתה של אלטו הייתה על רקע התסכול של המשקיעים הפרטיים בישראל שהיה מאוד גדול, גם בגלל שהתשואות שקיבלו בהשקעה באג"ח מדינה או בפק"מים בבנקים הייתה נמוכה מאוד, וגם שוק ההון ושוק הדירות התחילו להיות יקרים, כך שהמשקיעים הפרטיים נותרו ללא אפיקי השקעה אמיתיים".

- מדוע אתם משקיעים דווקא בנדל"ן המסחרי, בעוד כולם הולכים דווקא על מגורים?

כידון: "אני חושב שבנדל"ן המסחרי בארה"ב, כשאתה מקבל שוכר ברמת ביטחון מאוד גבוהה כמו Walgreens, שמדורגת ברמת A בארה"ב (דירוג גבוה יותר משל חברת טבע), לתקופת שכירות של 25 שנה, לטעמי זה הרבה יותר טוב מדירות שאתה צריך לטפל בשוכרים שיוצאים ונכנסים וכל הפרוצדורה. פה, מבחינת הטיפול אין לך טיפול כי הכל על השוכר, ולכן זו עסקה פיננסית מגובת-נדל"ן. במגורים זה תלוי באזור, ברמת הדירות, פתאום יש אבטלה ומחירי השכירות בדירות יכולים להשתנות. בנדל"ן המסחרי הכל ידוע מראש. מדובר בעסקאות עם הכי מעט סיכונים והתשואות אף יותר טובות ממגורים. אני חושב שאופק האקזיט בעוד חמש שנים הוא יותר גבוה בנכסים האלה שבהם אנחנו משקיעים.

"אנחנו חשופים לכל סוגי ההשקעות ומקבלים את כל ההצעות מכל סוג שהוא בנדל"ן, ואחרי שיקול מעמיק שלנו ושל ועדת ההשקעות שלנו, אנחנו מחליטים באילו נכסים נכון לנו יותר להשקיע. לגבי שוק הדיור בישראל, התשואות הן מאוד נמוכות, המחירים גבוהים ויש את כל הטיפול שצריך לטפל בשוכר במגורים וזו חתיכת מעמסה, בעוד שאצלנו המשקיע בסך הכל חותם חתימה אחת ומכאן הוא לא עושה כלום ומקבל את הכסף ישירות לחשבון שלו ואין יותר שום טרחה".

מלמוד: "אחד הדברים שדווקא מביאים אותנו להשקיע יותר בארה"ב ובאירופה ויותר בנכסים מסחריים ופחות בתחום הדיור הוא הרצון שתהיה בפעם הראשונה למשקיעים פרטיים היכולת להשקיע כמו המשקיעים המוסדיים הגדולים שעושים עסקאות גדולות, וע"י כך שאנחנו מבצעים רכישת נכסים מסחריים בחו"ל ומחלקים את זה ליחידות השקעה למשקיעים פרטיים - אנחנו נותנים להם את היכולת להשקיע בנכסים בטוחים עם תשואות יחסית גבוהות".

ויכסלבאום: "אנחנו מאתרים את הנכסים המתאימים לפרופיל המשקיעים, ולעולם זה בהלוואות Non-Recourse. אנחנו תמיד הולכים עם שותף מקומי בשיעור 25% לפחות, כי אנחנו מאמינים ששותף מקומי בחו"ל מרגיש את הדופק, הוא זה שנמצא שם ומנהל את הנכס".

מלמוד: "הוא מהיום הראשון מנהל את ה-Deal Flow שכן בתור השותף המקומי הוותיק הוא רואה מאות עסקאות כאלו ובוחר את העסקה הכי טובה מתוך הסתכלות על כל השוק. הוא גם משתמש בקשריו מול הבנק המקומי כדי להשיג את תנאי ההלוואה הכי הטובים".

ויכסלבאום: "ביום המכירה הוא יידע מתי הכי טוב ובאיזה מחיר למכור, כי גם לו יש את האינטרס להשיג את האקזיט הכי טוב".

- אתם מתכוונים להעמיק השקעותיכם גם לכיוון ישראל?

כידון: "לא. בארץ הסיכוי לעשות עסקאות מעין אלה הוא נמוך כי תקופת השכירות היא בדרך כלל הרבה יותר קצרה, הבנק לא נותן אשראי Non-Recourse ובסוג כזה של עסקאות החזר הקרן שהבנקים מבקשים בחו"ל הוא הרבה יותר נמוך מאשר בישראל. אנחנו רוצים בהחלט לאפשר פיזור של מטבעות - דולר, אירו, ליש"ט ופרנק שווייצרי".

- ובכל זאת, מה עם תחום הקניונים בישראל?

כידון: "אני חושב שהשוק פה מאוד צפוף, וקשה לי להאמין שבישראל אוכל להביא למשקיעים שלי את התשואות שאני יכול להביא להם בחו"ל. כאן, בשביל לסגור עסקה, התחרות של כל הגורמים שיתחרו עליה תביא לתשואות הרבה יותר נמוכות ממה שאנחנו משיגים היום בארה"ב או באירופה, אבל אנחנו לא פוסלים שום דבר. אם תגיע הזדמנות נבחן אותה".

- מה משיק בין פרסום ונדל"ן? אנחנו רואים בתקופה האחרונה פרסומאים נוספים שנכנסים לתחום הנדל"ן.

כידון: "אנחנו בגיתם בנדל"ן כבר מ-1994. הנדל"ן נותן לנו סוג של פיזור בתיק ההשקעות שלנו. בנדל"ן יש יצירה, הרבה חשיבה שיווקית ויש בו מהלכים בהיקפים גדולים, ולכן כבר לפני 17 שנה זיהינו את התחום ונכנסנו אליו".