אפילו רוביני לקח משכנתא

בעוד ריבית המשכנתאות הממוצעת (צמודת מדד) טיפסה מעט לפני שבוע ל-2.2%, אחרי שהגיעה לשפל בשיעור 2.18%, כל הריביות להלוואת משכנתא לתקופה של 5 שנים ויותר דווקא המשיכו במגמת הירידה.

מה זה אומר עלינו? איך ב-5 מתוך 6 מסלולים ירדה הריבית בדצמבר, ובכל זאת ממוצע הריבית דווקא עולה? מתברר, שלא במפתיע, שהציבור הישראלי ממשיך להסתכל רק עד קצה האף, וזה מטה את הממוצע לכיוון הטווח הקצר.

בנק ישראל והבנקים עצמם הפסיקו להעניק בנדיבות הלוואות במסלול "פריים" (הצמודה לריבית בנק ישראל), אך הציבור הרחב מעדיף עדיין הלוואות צמודות מדד לתקופה קצרה בלבד - מרביתן כהלוואות משכנתה בריבית אטרקטיבית ומשתנה (משכנתה כזו נפתחת כל כמה שנים והריבית על ההלוואה מתעדכנת בהתאם למשתנים כמו ריבית בנק ישראל ועוד - לכן היא מסווגת כהלוואה לטווח קצר).

ההחזר החודשי הנמוך - תולדה בין השאר של אותם מסלולים קצרי טווח וריבית נמוכה מאוד מאוד - יעיל מאוד בשכנוע של הציבור שעדיף לקנות ולא לשכור דירה. כשהריבית תעלה, והיא תעלה, כבר נהיה תקועים עם הדירה והמשכנתה.

דוגמה היפותטית:

מי ששוכר דירת 3 חדרים ברמת גן ב-5,000 שקל ושוקל לקנות דירה דומה ב-1.5 מיליון שקל, שמהם מיליון שקל הם הלוואת משכתנא, ישמח לשמוע שמשכנתא ל-20 שנה בריבית 2.02% (שתשתנה בעוד 3 שנים, אבל אל תפריעו לחישוב) משמעותה תשלום 5,000 שקל בחודש. אותם 5,000 שקל שהוא ממילא "זורק" בכול חודש.

אם הוא יחשב את התשלום החודשי לפי 3.16%, הריבית הממוצעת ל-20 שנה ויותר, התשלום החודשי יקפוץ ל-5,630 שקל - וזה עלול לשכנע שעדיף להמשיך לשכור דירה ב-5,000 שקל (נניח שמחיר השכירות יתעדכן פחות או יותר בהתאם למדד, שישנה גם את החזר ריבית המשכנתא), גם אם זה אומר להמשיך להתווכח עם החותנת.

אז נכון שבעוד 20 שנה הקונה יישאר עם דירה ביד, אבל 500 אלף השקלים שהוא חושב עכשיו למסור לבנק - כל הכסף שצבר מהצ'קים של החתונה, מהחסכונות וגם ממה שנתנה לו החותנת - יכולים תוך 20 שנה, בהנחת תשואה שנתית ממוצעת בשיעור של 5%, להכפיל את עצמם פי 2.65 לסך של 1.33 מיליון שקל - ומי יודע כמה תהיה שווה אז הדירה הישנה שהוא חושב לקנות כעת בלב רמת גן.

זהו מקסם השווא של צעירים שקונים דירה. זהו מקסם השווא של משקיעים שבטוחים שלעד השכירות תשלם את המשכנתא.

דירת נביא הזעם

השבוע קיבלנו תזכורת נהדרת לכך שלא הכול הוא כלכלה, ודאי כשמדובר בדירת מגורים (ובכלל בהשקעה בנדל"ן). פרופ' לכלכלה נוריאל רוביני, האיש שעשה קריירה מפסימיות ושרק לפני חודש אמר כי ענף הנדל"ן למגורים בארה"ב צועד בוודאות ל"תחתית כפולה", רכש דירת טריפלקס באיסט וילג' במנהטן תמורת 5.5 מיליון דולר.

לא מדובר במחיר מציאה פנטסטי: בנובמבר 2006 - בימים שבהם אמר רוביני שהמחירים במנהטן אינם הגיוניים וכשהאבטלה תעלה "מי יוכל להרשות לעצמו לשלם 2 או 3 או 4 או 5 מיליון דולר לדירה?" - נמכרה הדירה ב-5.35 מיליון דולר. אח"כ המחיר טיפס ל-7.35 מיליון ורוביני, כאמור, שילם תמורתה 5.5 מ' ד'.

הבלוגר פליקס סיימון (רויטרס) הכניס את נתוני העסקה של רוביני למחשבון "קנייה מול שכירות" של "ניו יורק טיימס" (פורסם שמחיר ההשכרה של הדירה עמד על 25 אלף דולר בחודש) וגילה כי רק בהנחה מאוד אופטימית, שלפיה מחירי דירות (בעלות ושכירות) יעלו בשיעור שנתי של 1% - העסקה משתלמת.

אז מה? רוביני, רווק בן 51, בסך הכול רוצה דירת 3 מפלסים מפוארת ומפנקת במרחק הליכה מאוניברסיטת ניו יורק. מדובר באיכות חיים ולא בעסקה כלכלית. כך בוודאי רוביני קנה גם רכב - ודאי לא עסקה כלכלית למי שגר במנהטן. כך ימשיכו עשרות אלפי זוגות ישראלים - שגם לא נהנים משוק שכירות משוכלל כמו זה שבמנהטן - לשכנע את עצמם שכדאי להם לקנות היום דירת מגורים.

אגב, מי שחושב שכדאי לו בכל דרך להימנע מביקור בבנקים למשכנתאות (או לפחות למזער את ההלוואה), כדאי לדעת שהפרופ' הכי סלבריטאי בניו יורק לא חשש לקחת משכנתה של 2.99 מיליון דולר - יותר מ-50% מערך הנכס - הפרוסה על פני 30 שנה (וקובעה ברמה של 3.625% ל-5 השנים הקרובות ותתעדכן מדי שנה מינואר 2016).

גם פסימי כמו רוביני חושב כנראה שההון העצמי שלו ייצר לאורך זמן יותר מ-4%-5% שהוא יצטרך לשלם לבנק למשכנתאות.