סבך המס: יש פתרונות יצירתיים למשקיעי נדל"ן זרים בארה"ב

תקנות המס האמריקניות עלולות להפוך השקעות של זרים לבלתי כדאיות - אך יש פתרונות יצירתיים. למי שרוצה לרכוש נכס נדל"ן בארצות הברית, עדיף לתת הלוואה לחברה אמריקנית שתרכוש אותו עבורך. בסמינר מטעם לשכת המסחר אמריקה-ישראל שהתקיים בראשית השבוע דנו מומחים מהארץ ומחו"ל בשאלה: "נדל"ן מסחרי בארה"ב - מה כן, מה לא ואיך".

למשבר הכלכלי בארה"ב שנבע בעיקר מהמשבר החמור בשוק הנדל"ן המקומי, השפעה רסנית על משקיעים רבים, ביניהם גם ישראלים. אולם, משבר של אחד הוא גם הזדמנות של אחר. בשנה האחרונה, חברות ומשקיעים ישראלים רבים רכשו נכסי נדל"ן מסחרי מכל הסוגים בארה"ב, בין אם ברכישה יחידנית של נכס ובין אם בעסקאות גדולות ומורכבות יותר בהן מעורבים נכסים רבים.

אחד ההיבטים הסבוכים והמשמעותיים יותר בעסקאות שכאלה, הוא נושא המיסוי. בסמינר ריכז נושא המיסוי את רוב תשומת הלב, ומומחים ישראלים ואמריקנים התייחסו להבטים שונים של המיסוי בארה"ב החל על זרים, ומשפיע באופן דרמטי על כדאיות העסקאות.

עו"ד מונטי סילבר, עו"ד ישראלי - אמריקני (לשעבר גם עובד מס ההכנסה האמריקני), אמר בכנס כי "ארה"ב מטילה שיעורי מס גבוהים ומשטר מס מורכב מאוד על זרים, אשר הופכים כל עסקת נדל"ן של מי שאינו תושב ארה"ב למורכבת ביותר. הדבר אירוני במיוחד בתקופה כזו של משבר כלכלי כה חמור, כאשר ממשלת ארה"ב משוועת להשקעות זרות בתחומה על מנת להאיץ את יציאת הכלכלה האמריקאית מהמשבר הפוקד אותה".

על מנת לבצע השקעה מוצלחת, יש ראשית לרכוש את הנכס הנכון במחיר הנכון. אולם, בכך אין די. עו"ד גיל רוה, שותף וראש מחלקת המסים במשרד ארדינסט בן נתן ושות' אמר: "בניגוד למדינות אחרות, בארה"ב מערכת המס והרגולציה כה מורכבת עד שכלל אין צורך להסביר למשקיע הנבון, בין אם מדובר ביחיד ובין אם מדובר בתאגיד כלשהו, את החשיבות העצומה הטמונה בתכנון מס מקדים לביצוע כל עסקת נדל"ן. הלקוחות שלי משקיעים חודשים רבים, וסכומי כסף לא מבוטלים, על יעוץ מס ישראלי ואמריקני על מנת לבנות את העסקה באופן הטוב ביותר עבורם. הימנעות מלעשות זאת עשויה להביא להשלכות מס קשות על המשקיע בעת החזר ההשקעה מהנכס או על יכולתו להשתמש בהפסדים העלולים להיגרם מהעסקה, אם זו תתברר כמוצלחת פחות ממה שחשבו בתחילה".

מה זה FIRPTA?

משקיעים זרים בארה"ב צריכים להתייחס לכללי מס רבים, בראשם הוראות המס הפדראלי (FIRPTA). בנוסף, יחידים המשקיעים בנכסי נדל"ן בארה"ב חייבים להתחשב גם במס העיזבון האמריקני. בנוסף לאלה הפדראליים, ישנם גם כללי מס מדינתיים אשר חשוב להיות מודע אליהם בכל אחת מהמדינות בארה"ב הנוגעים להכנסות משכירות, רווחי הון ועיזבון.

FIRPTA הוא החוק הבולט ביותר לעניין השקעות זרות בנדל"ן בארה"ב. FIRPTA קובע ככלל כי משקיעים זרים נחשבים כמי שמנהלים עסק בארה"ב , וכתוצאה מכך, ימוסו אותם משקיעים כאילו היו תושבי ארה"ב על כל הכנסותיהם הנובעות מאותו נכס נדל"ן.

שיעור המס החל בארה"ב על הכנסות משכירות נע בין 10%-35% ליחידים, ו-34%- 35% לחברות. שיעור המס החל על רווחי הון ליחידים הינו 15% ו-34%- 35% לחברות. שיעורי מס אלו צפויים לעלות בשנה הבאה. בנוסף, אם המשקיע הזר הינו חברה, מס נוסף יחול על העסקה, "מס סניף". שיעור מס זה הינו עד ל-30% נוספים.

מסים מדינתיים נעים בין 5%-8% ומכאן שבהיעדר תכנון מס קודם לביצוע העסקה, סך שיעור המס החל על החברה הזרה יכול להגיע ליותר מ-60%, בארה"ב לבדה.

בישראל, שיעור מס חברות הינו 25% וצפוי לרדת באופן הדרגתי עד ל-18% בשנת 2016. רק באמצעות תכנון מס נכון תקבל החברה הישראלית זיכוי מלא בארץ על המס ששולם בעסקה בארה"ב, כך שלא ישולם שיעור מס נוסף בישראל.

"בכל מקרה, מס ששולם בארה"ב בשיעור הגבוה משיעור המס החל בישראל, הינו כסף שהולך לאיבוד" אומר רוה, ומוסיף, "זהו במיוחד המצב לגבי גופים פטורים". זהו המקום בו התכנון הופך לפקטור כה חשוב.

"המשקיע הישראלי עלול אולי להגיע עם מנטאליות ה'יהיה בסדר' לפיה קודם נשקיע ואח"כ כבר נפתור את הבעיות" אומר מרק הס, עו"ד אמריקני ושותף מס במשרד עו"ד האמריקני פוקס רוטשילד ומוסיף "אולם, חברה המשקיעה בארה"ב, לא יכולה להרשות לעצמה לעשות כן. כמו כן, על מנת להקל על גביית המס מהמשקיע הזר, המס יחול על משקיעים זרים בבואם למכור את אותו נכס נדל"ן בדרך של ניכוי במקור".

FIRPTA דורש כי הרוכש את הנכס מהמשקיע הזר ינכה מעסקת הרכישה 10% ממחיר הרכישה ויעביר סכום זה למס הכנסה האמריקני. "אם הרוכש לא ינכה 10% ממחיר הרכישה ויעביר אותם למס ההכנסה האמריקני", אומר מרק הס, "הרוכש יהיה זה שיישא באחריות לסכום זה". חשוב להדגיש כי אותם 10% שינוכו אין משמעותם כי זהו שיעור המס הסופי שיחול על המוכר הזר. הניכוי שיבוצע הינו אמצעי פשוט על מנת להבטיח שהמשקיע הזר אכן ישלם את שיעור המס אותו הוא חייב. על מנת לקבל חזרה את 10% שנוכו על המשקיע הזר שמכר את הנכס, לשלם את המסים החלים בגין הכנסותיו מדמי השכירות ורווחי ההון שנבעו מהנכס שנמכר. לאחר שיעשה כן, מס הכנסה האמריקני יקזז את המסים ששולמו מזה שנוכה בעת המכירה על ידי רוכש הנכס וישיב את היתרה למשקיע הזר. על כן, למעשה, למשקיע הזר אין כלל אפשרות שלא לשלם מסים בגין הכנסותיו מנכס הנדל"ן בארה"ב.

למרות כל המתואר לעיל, אנו שומעים חדשות לבקרים אודות חברות ישראליות שעושות עסקאות בהיקפים של מיליוני דולרים לרכישת נכסי נדל"ן בארה"ב. האם מחירי הרכישה הנמוכים מספקים את התמריצים הדרושים לעסקאות אלה, למרות שיעור המס הגבוהים? או שיש דרכים לעקוף את אותם שיעורי מס שתוארו קודם?

כפי שנאמר בתחילה, על מנת לצמצם את שיעורי המס הללו, חברות חייבות להקצות משאבים גדולים לתכנון מקדים לביצוע העסקה. קיימות מגוון של דרכים להקטנת נטל המס.

שני תכנוני מס בולטים:

פורטפוליו דרך הלוואות: FIRPTA חל לעניין מיסוי משקיעים בנדל"ן אמריקני, אך אינו חל על זרים המלווים כסף למשקיעים אמריקנים או לחברות אמריקניות הרוכשים נכסי נדל"ן. נניח מצב לפיו חברה זרה מלווה סכום כלשהו לחברה אמריקנית שבתורה רוכשת באמצעות סכום זה נכס נדל"ן. החזר הריבית אינו חייב במס על ידי הלווה, אשר בכך מפחית את חבות המס בארה"ב, ותחת אמנת המס אשר נחתמה בין ישראל וארה"ב, המלווה משלם מס בשיעור מופחת הנע בין 10%-17.5% בארה"ב על הריבית. תוצאה עדיפה בהחלט על זו שתוארה קודם לכן. בנוסף, אם ההלוואה יכולה להינתן כך שהמלווה יכול למשוך חלק גדול מההכנסה הנובעת מנכס הנדל"ן, בנוסף לרווחי ההון, התוצאה המתקבל הינה אופטימאלית.

ברור שאם לא היו הגבלות על מתן הלוואות והשימוש בהן, משקיעים זרים יכולים היו להתגבר בקלות רבה על תחולת המס האמריקני. ואכן, קיימים תנאים רבים והגבלות רבות בהקשר זה. הבולט שבהם הוא שצד המלווה אינו רשאי להחזיק ביותר מ-10% מהצד מקבל ההלוואה ולהימנע מניכוי במקור. אם המלווה מחזיק ביותר מ-10%, הפטור אינו חל על הריבית המתקבלת על ידי הצד המחזיק ביותר מ-10%.

יחד עם זאת, "תוך ניצול הלוואות ישנן דרכים למשוך מחוץ לרשת המס האמריקנית סכומי כסף משמעותיים מההכנסות ורווחי ההון הנובעים מנכס הנדל"ן בארה"ב", אומר סלווין גרבר, שותף מנהל בגרבר ושות', החברה ברשת BDO Seidman בארה"ב. "חוב רב שכבתי, שימוש בחוב עם שעבוד וחוב ללא שיעבוד, וחוב בר המרה הם רק דוגמאות בודדות שניתן לנצל על מנת למזער מיסים".

Domestically Controlled REITs) DCR): דרך נוספת להתחמק מ- FIRPTA היא להשקיע ב-DCR. חוקי המס האמריקני פוטר רווחי הון ממכירת מניות ב-DCR. לכן, אם המשקיע הזר משקיע באמצעות שימוש ב-DCR, אזי מכירת אותן מניות לא יחובו במס רווחי הון בארה"ב. בצורה פשטנית, DCR הינו כזה בו פחות מ-50% מוחזקים על ידי בעלי מניות זרים.

משקיעים יחידים

פן חשוב נוסף בתכנון המס נוגע למשקיעים יחידים (High Net Wealth Investors). בזמן שאנו בישראל מודאגים מהשלכות המס כל הכנסות ורווחי הון, מעטים בינינו בישראל בקיאים בעניין כאוב נוסף במס האמריקני: מס הירושה האמריקני. מיום 1 בינואר 2011, אזרח ותושב ארה"ב שנפטר, יהיה חייב במס ירושה בגין 50% משווי כלל נכסיו מעל 1,000,000 דולר. המצב אף חמור מכל עבור אלה שאינם אזרחי או תושבי ארה"ב. מיום 1 בינואר 2011, זרים יחובו ב- 50% מס ירושה בגין נכסים בארה"ב אשר בבעלותם בזמן שנפטרו, ששויים עולה על 60,000 דולר.

דמיינו לעצמכם השקעה בשווי של מיליון דולר בנדל"ן בארה"ב, אשר ערכו עולה במשך הזמן ל-2 מיליון דולר, כדי שלבסוף לאחר מות הבעלים הזר, מס הכנסה האמריקני ידרוש מיורשיו חבות מס בשיעור של 50% על שווי הנכס בעת המוות. על מנת להחריף את המצב הגרוע מלכתחילה, המס נדרש מיד לאחר מות הבעלים הזר. לכן, במידה ונכס הנדל"ן אינו ניתן למכירה, משפחת המשקיע הזר תיאלץ למצוא מקור אחר על מנת לעמוד בתשלומי המס הנדרשים בעקבות מס הירושה החל על נכס הנדל"ן שהיה בבעלות הנפטר.

ישנם פתרונות אשר נועדו לאפשר למשקיע הזר להימנע ממס ירושה. בעלות בתאגידים זרים יכולה לעיתים קרובות להיחשב ככזו שהימצאותה מחוץ לארה"ב לעניין מיסי עיזבון אמריקניים. לפיכך, שימוש במבנים זרים (off-shore entities) היא כלי חשוב בהתחמקות ממס עיזבון. אולם, תשומת לב רבה נדרשת כאשר מתכננים להחזיק נכסי נדל"ן בארה"ב דרך חברות זרות. טעות קטנה למדי עלולה להביא להשלכות מס הכנסה קשות מאוד.

כפי שעולה באופן ברור למדי מדברים אלה, סביבת דיני המס האמריקנים הינה סבוכה ומורכבת. שיעור מס החברות הינם גבוהים למדי, ו-FIRPTA חוקק על מנת להבטיח שמשקיעים זרים יחויבו במס אמריקני בגין השקעותיהם בנדל"ן בארה"ב. עבור משקיעים יחידים, מס העיזבון האמריקאי עלול להביא להשלכות קשות ביותר.

"אחת מהמטרות המרכזיות בפעילות של חטיבת הנדל"ן של לשכת המסחר הוא להשתמש בהשפעתה במשרד האוצר האמריקני לשנות כללים אלה", אומר מונטי סילבר, אשר הקים חטיבה זו. "בהתחשב בצורך העצום הקיים בזמנים אלה בארה"ב להשקעות זרות, וניצחונה האחרון של המפלגה הרפובליקנית בבחירות לקונגרס, הממשל בארה"ב פתוח לפעילות לובי בעניין הפחת מיסים והגברת השקעות הזרות בנדל"ן בארה"ב."