מנחם עינן: "חולון וראשל"צ יהפכו למרכזי עסקים מפוארים"

"אין לי ספק שחולון בראש ובראשונה, אבל גם ראשון לציון, יהפכו להיות מרכזי עסקים מפוארים והתהליך רק עכשיו מתחיל. אנחנו נשמש עוגן לאזור, וזו החלטה נכונה של עיריית חולון להתחיל איתנו כפרויקט ראשון במרחב הזה של אזור התעסוקה. לא מהיום למחר, אבל מחירי המגרשים באזור כבר עולים, אחרי ששמעו שאנחנו מתחילים לבנות שם, ואני חושב שזה מאפיין את ההגעה שלנו לאזורים חדשים כמו שקרה בערים נוספות שנכנסנו אליהן".

כך צופה מנחם עינן (אלוף במיל'), נשיא קבוצת עזריאלי, את השפעתו של פרויקט מרכז עזריאלי לעסקים בחולון, שתחילת בנייתו בהשקעה כוללת של כ-720 מיליון שקל צוינה לפני כעשרה ימים בטקס הנחת אבן פינה.

אחרי שבשנתיים האחרונות מקדמת עיריית חולון אסטרטגיה שכוללת תוכניות בניין עיר שיאפשרו כמיליון מ"ר של תעשיות מתקדמות באזור התעשייה, שמצוי בחלקו הצפון-מזרחי של העיר, וכן הנגשתו לצירי תנועה מרכזיים, ממריא כעת הפרויקט של קבוצת עזריאלי שנתפש כפרויקט הדגל של אזור התעסוקה המתחדש. זאת לאחר שב-2008 זכתה הקבוצה בשטח, הסמוך לשדרות ירושלים, במסגרת מכרז עירוני שפרסמה עיריית חולון.

על פני 33 דונם מקימה הקבוצה מרכז עסקים בשטח בנוי כולל של 210 אלף מ"ר, מתוכם 120 אלף מ"ר יהיו מיועדים להשכרה ו-90 אלף מ"ר חניונים. הפרויקט, אותו מגדירה הקבוצה כפרויקט הנדל"ן השני בגודלו בישראל אחרי מרכז עזריאלי בת"א, תוכנן בידי בעל השליטה בקבוצה, דוד עזריאלי בעצמו, יחד עם משרד משה צור אדריכלים בוני ערים, והוא יתחלק לארבעה מבנים: שני בניינים ריבועיים בשטח של 20 אלף מ"ר בנוי כל אחד, ושני בניינים מלבניים בשטח של 40 אלף מ"ר בנוי כל אחד. כל בניין יהיה בן 13 קומות, כששטח כל קומה במבנה ריבועי יהיה כ-1,500 מ"ר, ואילו שטח כל קומה במבנה מלבני יהיה כ-3,000 מ"ר - שטח גדול מהמקובל בפרויקטים למשרדים.

תמהיל השוכרים צפוי להיות מורכב מחברות מתחומי הפיננסים וחברות בולטות במשק שמתכוונות להעביר את המטה שלהן לאזור, שלפי תחזיות בענף הנדל"ן צפוי להפוך לאזור תעסוקה מתקדם נוסח הרצליה פיתוח. בלב הפרויקט יפותח פארק ירוק עם אזורי "התרגעות ומנוחה", לצד בתי קפה, מסעדות ועסקים לטובת שוכרי הפרויקט וכן חדר כושר, בריכה וספא.

הקבוצה כבר החלה בעבודות החפירה והדיפון לטובת הקמת מרתפי החניה על פני ארבעה מפלסים, שיכילו כ-2,600 מקומות חניה. מהפרויקט תהיה נגישות לצירי תחבורה עיקריים כמו כבישים 4, 44 ו-1, בעוד שהעירייה השקיעה עד כה 460 מיליון שקל בהקמת מחלף חולון-מזרח על כביש 4 (ליד תחנת הדלק הסיירים), לצד השקעה נוספת של 50 מיליון שקל בעבודות על הפנייה צפונה.

- זכיתם במכרז העירוני כבר ב-2008. מדוע זה לקח שנתיים?

עינן: "באופן טבעי, מרגע הזכייה במכרז מתחיל שלב הוצאת תב"ע ונושא האישורים עם העירייה, הכנת תוכניות ותיאום עם כל היועצים. זה זמן לא ארוך אגב - הלוואי שאני תמיד אוכל לזכות במכרז ושנתיים אחרי זה אוכל להתחיל לבנות. על השטח שבו זכינו הייתה אמנם תב"ע מאושרת בזמן שיווק המכרז, אבל התוכנית שלנו הייתה צריכה לעבור אישור חוזר בוועדה המקומית, לבדוק שהיא תואמת לתב"ע הקיימת. בנוסף לכך, על השטח עצמו גם היו פולשים שישבו בשני קצוות של השטח שהעירייה התחייבה לפנות אותם ולקח להם הרבה זמן והרבה כסף עד שפינו אותם. אחד הפולשים היה דוכן למכירה והשני היה שטח של חומרי בניין, מכירת חצץ ובלוקים. הייתה החלטת בית משפט והוציאו אותם".

- לאחרונה צץ שוב בתקשורת נושא ההכרח של הזוכים במכרזים להתחייב לפינוי פולשים, בעיה שמעכבת הרבה יזמים בדרכם למימוש הפרויקט. עד כמה זה באמת נפוץ?

"אני לא מכיר הרבה את נושא פינוי הפולשים במכרזים, אבל אני יכול לומר שבדרך כלל אם יש פולשים אני פחות שמח להיכנס לעסקה כזו. אם פשוט יש במקום זכאים בעלי נכס וצריך להגיע איתם להידברות על מחיר וכדומה, זה סיפור שאני מוכן לבדוק, אבל בכל מקרה אנחנו פחות נתקלים בתופעה הזו".

- במצגת למשקיעים כתבתם שמועד הסיום של הפרויקט הוא 2013-2019. למה הצפי לסיום מתפרש על פני שש שנים?

"אנחנו מאמינים שאת השלב הראשון, שכולל את החניון של כל הפרויקט ושני מגדלים מתוך ארבעה עם כ-60 אלף מ"ר, נסיים עד סוף 2013. את השניים הנוספים אנחנו לא יודעים מתי נתחיל, אבל אני יכול להגיד היום שזה לא יאוחר מ-2015-2016. 2019 היא השנה שהופיעה במכרז. שוב, אם יהיו לנו שוכרים לכל השטח, נבנה את הכל בבת אחת ועד 2014 נסיים".

- במה זה תלוי?

"זה תלוי בשיווק בלבד. אנחנו חברה שלוקחת סיכונים בתחום הנדל"ן, אבל יציבים לחלוטין בתחום הפיננסי. אנחנו מאמינים שאסור לנו לקחת סיכונים בשני תחומים, כלומר גם לקחת ליווי פיננסי גבוה מדיי לנכסים וגם נדל"ן בסיכון יותר גדול, קרי להתחיל לבנות לפני שיש לך שכירויות. התחלנו לבנות את מרכז עזריאלי בת"א בלי שהיו לנו שוכרים, וצדקנו בהחלטה. שם היו לנו אישורים לבנות רק מגדל וחצי והתחלנו לבנות, ובסיכומו של דבר בהמשך הדרך השכרנו את הכל והיינו צריכים להמתין לאישורים לסיים את המגדל השני ולהקים את המגדל השלישי. גם בפרויקט בחולון, כשהחלטנו להתחיל לבנות עוד לא ידענו שיש לנו שוכרים. היום, מבלי לפרט, יש לנו מגעים מתקדמים שעוד לא הגיעו לכלל סיכום. אין לי ספק שעד 2016 נסיים את שיווק הפרויקט בחולון".

- מניין הוודאות ל-2016?

"יש לכך שתי סיבות. הסיבה הראשונה היא שהמשולש של בת ים-ראשל"צ-חולון הוא אזור נדרש מבחינת משרדים, וההיגיון אומר שאין צורך לעבור את כל ת"א בשביל להגיע למשרדים ברעננה-הרצליה-כפר סבא. באזור בת ים-ראשל"צ-חולון יש 600 אלף תושבים, שזה יותר מהמשולש של רעננה-הרצליה-כפר סבא. הסיבה השנייה היא שאנחנו מאמינים באיכות הפרויקט, בארכיטקטורה שלו, שנבנתה באמת ברוחב לב ועם ראש מדהים של דוד עזריאלי ומשה צור, וכשם שרוב הגופים מכירים את קבוצת עזריאלי והולכים אתנו, אני משוכנע שהם יעשו את זה גם בחולון".

מתחילים את המע"ר

עינן מתייחס, כאמור, לתופעה שבה האזור בו הוקם פרויקט של הקבוצה מתרומם בהתאם. "כשהגענו לאזור שבו הוקם מרכז עזריאלי בת"א, התחלנו בעצם את מה שהיום קרוי המע"ר הצפוני", הוא מפרט, "כך התחיל גם המע"ר של מודיעין אחרינו, ומיד אחרי שהלכנו לירושלים עם קניון מלחה החליטו שם ללכת על הגן הטכנולוגי. הגענו לאזור של קניון איילון שהקמנו ברמת גן לפני 25 שנה כשלא היה שם דבר, ועכשיו האזור הוא זירת עסקים חשובה של גוש דן".

אי אפשר בימים אלה להתעלם משיחת היום בענף הקניונים - העסקה שבה רוכשת קבוצת מליסרון, שבשליטת יולי, ליאורה ואייל עופר, את קבוצת בריטיש ישראל תמורת 1.7 מיליארד שקל. קבוצת עזריאלי מחזיקה בנכסים מניבים בשטח כולל של 548 אלף מ"ר להשכרה וכ-180 אלף מ"ר בהקמה. בבעלותה 14 קניונים, מתוכם שלושה בבנייה (קניון קרית אתא, קניון עכו והקניון בצומת ראשונים בראשל"צ), אבל כשתשלים מליסרון את רכישת בריטיש היא תחזיק במספר כפול של קניונים - 28.

- האם עזריאלי, שעד היום הובילה את הענף, מודאגת מהתגברותה הצפויה של קבוצת מליסרון והעפלתה למקום הראשון מבחינת מספר הקניונים בישראל?

"בכלל לא, וכדי לקבל פרופורציות השווי של עזריאלי בשוק ההון הישראלי הוא כרגע קרוב ל-12 מיליארד שקל. השווי של שאר חברות הנדל"ן ביחד הוא פחות מאתנו, והשווי של מליסרון ובריטיש ביחד הוא פחות מ-5 מיליארד שקל. זה חשוב לקבל סדרי גודל כשמדברים על הנושא הזה. דבר נוסף, אנחנו לא מתחרים אחד בשני במספר הקניונים, אין קשר לדבר הזה ובזה אנשים טועים, ומשום כך כשרשות ההגבלים העסקיים פנתה אלינו לא הסתייגנו לגבי הנושא של מיזוג שתי החברות. תחרות היא תמיד בין קניונים שכנים, לא במספר הקניונים. אני בהחלט שמח שיש פחות אנשים בתוך השוק, לא בגלל נושא התחרות אלא כי אני חושב שהתמורה שיקבל הציבור היא טובה יותר. הציבור יקבל קבוצות חזקות והשוכרים יקבלו חברות חזקות ולא קניונים בודדים עם חולשות די טבעיות שיש למישהו כקניון בודד. יש היום קונסולידציה כשקניונים בודדים רוצים להימכר על ידי הבעלים שלהם, והראיה היא שקנינו את קניון חיפה השנה ואת קניון גבעתיים לפני שנתיים".

- לדעתך רונית קן, הממונה על ההגבלים, תאשר את עסקת מליסרון-בריטיש?

"אני לא יודע אבל אני מניח שכן. אני חושב שזה מוצדק לאשר את זה. בסך הכל טובת העניין עומדת לעיני, וזו לא שאלה של תחרות וכדומה, כפי שחושבים. הכל בסדר".

- שכנתה של חולון, ראשל"צ, מתכוונת להתחרות בחולון בזירת המשרדים. מלבד הקניון שאתם מקימים בצומת ראשונים, אתם בתמונה מבחינת משרדים שם?

"אנחנו כל הזמן בתמונה. זהו אזור מצוין לפיתוח של היי-טק, משרדים ומרכזי תעסוקה, ובקומפלקס של הקניון שנקים שם גם נבנה מגדל משרדים בן 20 קומות, אבל אנחנו גם מתעניינים במקומות נוספים בעיר".

יצוין שבשבוע שעבר התוכנית בראשל"צ אושרה בתנאים למתן תוקף ע"י ועדת המשנה להתנגדויות במחוז מרכז, אשר דחתה את מרבית ההתנגדויות.

- אולי בשטח הצבאי שרוצים לפנות בעיר לטובת שטחי היי-טק?

"הלוואי, אבל אני לא מציע לחלום שמחר זה מתפנה, ואני אומר זאת כמי שפעם טיפל בפינוי בסיסים צבאיים, במסגרת תפקידי כראש אגף תכנון של צה"ל במשרד הביטחון, ואז, בניגוד לדעה של כולם, הצבא החליט שהוא לא יכול לפנות את המתחם הצבאי בראשל"צ. זה אזור מצוין, אבל יש לדון עם רשויות הצבא על כך".

- כחברה שעוסקת בעיקר בייזום, איך אתם רואים את מצב ביורוקרטיית התכנון בארץ?

"הביורוקרטיה היא בהחלט לא סימפטית, אבל יחד עם זה אני לא מציע רק לטפל בהשמצות בתחומים האלה של התכנון, כי העובדה היא שעם כל מה שאנחנו מבקרים ובצדק, עדיין בונים בארץ בקצב מסחרר ואנחנו דוגמא מצוינת לכך במה שעשינו בשנים האחרונות.

"יחד עם זאת, אני חושב שיש כמה ליקויים בסיסיים בכך שאם כל בר דעת רוצה - הוא יכול להתנכל בתכנון לגיטימי שקיים והוא מפריע בדרך כלל ללא שיש לו סיבה אמיתית לדברים. הדוגמא הכי טובה היא שבראשל"צ בנינו תוכנית יחד עם הוועדה המקומית והוועדה המחוזית להקמת מרכז קניות ומגדל משרדים ועברנו את כל התהליכים. הוגש ערעור בידי צוות מיומן בנושא, שעושה את זה כבר כמה פעמים בכמה מקומות ואני חושב שהדבר הזה הוא בלתי סביר בעליל. הרשויות מהסיבות שלהן דוחות ודוחות, הן לא רוצות להישאר חשופות כי יש איומים בלתי סבירים על מקבלי ההחלטות ברשויות וכרגע אנחנו ממתינים חודשים רבים לקבל אישור לאחר שזה עבר את כל הדרגים, כולל ועדת הערר, ואנחנו עדיין ממתינים לקבלת ההחלטה מזה כמה חודשים. הדוגמא הזו קיימת בעוד כמה מקומות, אבל בסיכומו של דבר בגדול אני לא יכול להתלונן יותר מדיי. בחולון לא הייתה לנו בעיה, גם לא בעכו ולא בקרית אתא, כך שהאמירה הכוללנית הזו חוטאת לאמת ופוגעת בחלק מהרשויות. אנחנו בהחלט נהנים מזה שאנחנו מצליחים לבנות בארץ".