המאבק הבא: בישראל אין מידע על שוק הדירות להשכרה

מאבק שהתנהל ב"גלובס נדל"ן" ובאקדמיה תרם לשיפור משמעותי בשקיפות ובזמינות של נתוני מאגר רשות המסים, הקרוי כרמ"ן, שאליו מגיעים נתונים על עסקאות רכישה ומכירה של דירות. שכלול של הנתונים יביא בהכרח ברכה לשוק. ומה עם עסקאות של השכרת דירות? איפה יש בכלל נתונים אמיתיים על גובה שכר הדירה, שהוא זה שגוזר בפועל (באמצעות סקר) את מדד הדיור התורם כ-20% למדד המחירים מידי חודש? האם נגזר עלינו להסתמך רק על דיווחים של בעלי עניין, ובעיקר על דיווחים של מתווכי דירות או על דיווחים של לוחות היצע וביקוש?

החל מ-4,680 שקל

יש עשרות אלפי אנשים המשכירים דירות ומדווחים בסוף השנה על הכנסותיהם משכר דירה באחד משני מסלולים: דו"ח שנתי רגיל ומלא, שבו הם מדווחים גם על הכנסות משכר דירה וזכאים לניכויים שונים; דו"ח שנתי מקוצר לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, שצילומו מובא כאן. בדו"ח זה מדווחים על הכנסה שנתית משכר דירה החל מהכנסה של 4,680 שקל לחודש, משלמים 10% מההכנסה, ולמדווח אין זכות לניכויים. בטופס צריך לדווח על הכתובת של הדירה (או, אם משכירים יותר מדירה אחת, מהי הכתובת של כל דירה).

הדו"ח לפי סעיף 122 יכול להוות בסיס מצוין למעקב אחרי מחירי שכר הדירה, כי קל יותר לשאוב ממנו מידע מאשר מהדו"ח השנתי הגדול והמסורבל יותר.

על ידי שכלול קטן של הטופס, והוספה של כמה שדות דיווח אלמנטרי, אפשר לקבל מידע אמין על מחירי שכירות של דירות בכל רחבי הארץ. הטופס המשוכלל יותר, על פי הצעת "גלובס נדל"ן", מובא כאן ליד הטופס הקיים. מה שצריך להוסיף לטופס הרגיל הוא רק כמה אלמנטים: מספר הגוש/חלקה של הדירה; מספר החדרים בדירה; כמה הכנסה הייתה למשכיר מכל אחת מהדירות שלו (השימוש בנתונים כפוף כמובן לזכות לפרטיות, שיכולה להישמר על ידי הסתרת שם המדווח).

לטופס האלטרנטיבי המוצע כאן יש כמה מגבלות. ראשית, מדובר בדיווח הנמסר בסוף השנה והוא מתאר את מחירי השוק לאורך השנה שחלפה, וזאת בניגוד לדיווחים למס שבח על מכירת דירות, שם הדיווח הוא תוך 50 ימים וניתן לעבד נתונים בזמן אמיתי יותר; שנית, בגלל הפטור מדיווח עד סף ה-4,680 שקל, אלה שכן מדווחים בהסדר של 10% הם רק מי שמשכירים דירה יקרה וגדולה יחסית, או מי שמשכירים כמה דירות והכנסתם עברה את הסף.

במחשבה נוספת, לצורך הבנה טובה יותר של השוק, אפשר לשקול חובת דיווח על כל מי שמשכיר דירה, גם אם הכנסתו לא עברה את הסף של 4,680 שקל והוא זכאי לפטור אוטומטי. בדיוק, אגב, כמו שכל מי שמוכר דירת מגורים מחויב בדיווח לרשויות המס על פרטי העסקה, גם אם בסופו של דבר הוא, כמו מרבית המוכרים, מבקש ומקבל את הפטור ממס שבח.

דיווח רחב כזה, העדיף כמובן על מדגמים, יספק מידע חשוב גם לרשות המסים וגם מידע מצוין על שוק השכירות. כדי שזה ייעשה, מישהו ברשות המסים צריך לעשות שינוי קטן בטופס. הלמ"ס, בראשות הסטטיסטיקן הממשלתי פרופ' שלמה יצחקי, הקים ועדה בראשות דורון סייג מהלמ"ס לגיבוש כללי סטטיסטיקה בדיור ובנייה. הם מוזמנים לבדוק את הרעיון.

בפועל, רשות המסים כלל אינה משתמשת לצרכים סטטיסטיים בנתוני הדו"ח השנתי לפי סעיף 122. הניסיון של "גלובס" לברר כמה אנשים מדווחים כל שנה לפי הטופס ומהו מספר הדירות עליהן מדווח נענה בתגובה כי "הנתונים ייבדקו".

שבוע אחרי ששר האוצר ושר השיכון דיווחו על 500 אלף דירות הנמצאות בידי משקיעים, מסתבר שברשות המיסים אין שום מידע לגבי כמות הישראלים שמשכירים דירות, אפילו אלה שטורחים להצהיר שהם עברו את התקרה (4,680 שקל) והם משלמים את המיסים.

 22