מי עומד על הפיגומים?

רגע אחרי שמכרה יותר ממחצית מהפרויקט שלה ביבנה לאנשי מועדון חבר, הודיעה בשבוע שעבר חברת תדהר כי תקים יחד עם אפריקה מגורים, החברה-הבת החדשה של זרוע הקבלנות והביצוע דניה סיבוס, כאלף דירות בראש העין; חברת שפיר מקימה כיום פרויקטים גדולים למגורים ביבנה ובנתניה; בשבוע האחרון הודיעה חברת צ.מ.ח המרמן על רכישת מחצית ממתחם שוק בצלאל בת"א, המיועד להקמת פרויקט מגורים, מאלעד ישראל של יצחק תשובה; חברת לוינשטיין הנדסה וקבלנות מקימה כיום פרויקטים למגורים בגני תקוה, במודיעין ועוד.

ככה, בלי ששמנו לב, חברות שעיקר שמן ומעמדן הטוב באו להן במשך עשרות שנים מקבלנות הביצוע - העבודה בפועל על הפיגומים - הפכו גם ליזמים הגדולים והדומיננטיים בשוק (ודאי אם ננטרל רגע מהמשוואה משפחה אחת, שלעיתים היה נדמה בשנתיים האחרונות שהיא היחידה שנותרה בענף הנדל"ן בישראל).

מדובר באפקט משולב. נכון לסוף 2010, היזמים הגדולים הקלאסיים מסובכים עם חובות עבר (אזורים לדוגמה), או שהם מעדיפים כמעט שלא לפעול בשוק הדיור הרותח (שיכון ובינוי לדוגמה), קבוצות הרכישה הורידו פרופיל והן עצמן לא משוכנעות שתשארנה, או שתיהפכנה לאפיזודה חולפת ויזמים בינוניים וקטנים כבר צברו מספיק קרקעות בבליץ השיווקים של השנה האחרונה, וגם ככה הם רועדים מפחד שהסנטימנט בשוק ישתנה.

מי שנשאר עם שתי רגליים יציבות על הקרקע הם המהנדסים, קבלני הביצוע, שגם יודעים לשלוט טוב יותר וגמיש יותר על טור ההוצאות (הם עצמם בונים), גם שמם הולך לפניהם במיוחד בשנים האחרונות (הציבור למד לברר מי החברה המבצעת אפילו לפני שם היזם), וגם ככה כוח האדם והמשאבים שלהם כבר שם, והם גם עולים להם לא מעט כסף מדי חודש (להבדיל מהיזמים שלא מחזיקים כמעט עובדים או ציוד יקר), כך שאם אין הזמנות מבחוץ, וגם מכרזי תשתיות אין מי-יודע-כמה, אז למה לא לעבוד לבד.

פוטנציאל ענק

אם במשרד האוצר ובמשרד השיכון יכירו בתמורות המרתקות הללו בשוק המגורים, הם יוכלו להבין שיש כאן פוטנציאל ענק לעשות משהו אמיתי עם סיסמאות הדיור לצעירים.

צריך להבין שהחלומות של היזם הקלאסי נגעו תמיד בשמיים. הוא בסך הכול קנה קרקע, ובלי שהיה לו עדיין אדריכל או קבלן ביצוע, הוא כבר ידע לדבר ולהראות מצגות מרשימות עם שולי רווח של 20% לפחות. מולו, קבלן הביצוע - שבמשך שנים מבצע בעיקר עבור אחרים - רק חלם לישון בשקט בלילה. עם מינימום סיכון, מקסימום שליטה וגידור של הבלת"מים, גם במחיר של תשואה ושולי רווח מינימליים.

שפיר, דניה סיבוס, תדהר, לוינשטיין ועוד התרגלו במשך עשרות שנים לבצע פרויקטים עבור אחרים, כולל עבור המדינה, תמורת שכר שגזר להם שולי רווח מובטחים של כ-10% ואפילו פחות.

לכן, אם המדינה תציע להם לעבוד באותה שיטה בדיוק גם בהקמה של דירות - ללא הסיכון היזמי ועם הבטחה לתמורה מובטחת (המדינה תציב מחיר רצפה שבו היא תקנה את הדירות), הם כבר יריבו ביניהם על המחיר הנמוך להקמה של דירת מגורים.

המהנדסים עושים את זה שנים, כמעט בכל מכרז של המדינה לכביש, לבית חולים או לגשר. הם עושים את זה שנים כמעט בכל מכרז של יזם גדול שמחפש את הקבלן שיקים עבורו פרויקט מגורים. אין שום סיבה שלא נרתום אותם - אחרי שממילא הם הרימו את הכפפה והחלו לבנות פה בעצמם דירות - גם לצינון שוק המגורים. ובשוק של היום, רק אם ננטרל את הסיכון היזמי נוכל להציע "דיור בר השגה" לצעירים.