מיהי "סינדרלת הבנייה" המשווקת דירות במחירים עממיים?

אחרי 20 שנה בהן פעלה בהיקפים צנועים והרחק מאור הזרקורים, תתברג חברת הבנייה דונה בחמישייה הפותחת של חברות הנדל"ן למגורים בישראל. הסינדרלה הירושלמית, ששיווקה 600 דירות בלבד בשנת 2010, תשווק השנה כ-1,300 יחידות דיור, מה שמכניס אותה לליגה של ענקיות הנדל"ן בישראל מבחינת היקפי השיווק.

המדובר בקבוצה של חברות שצפויות לשווק כ-1,000 יחידות דיור חדשות במהלך 2011. גורמים בכירים בענף הנדל"ן מעריכים כי חמשת חברות הנדל"ן שישווקו הכי הרבה דירות ב-2011 הן תדהר, אפריקה ישראל מגורים, שיכון ובינוי נדל"ן, רוטשטיין ודונה.

במקום הראשון, מדורגת תדהר, שתשווק בין 1,500 ל-1,700 יח"ד, לפי הערכות. מהחברה לא נמסרו נתונים עד סגירת הגיליון. עוד בחמישייה הפותחת: שיכון ובינוי נדל"ן, שמסרה ל"גלובס" כי תשווק כ-1,200 יחידות דיור השנה; רוטשטיין, שמסרה כי תשווק 1,173 דירות השנה; ואפריקה ישראל מגורים, שמסרה כי היא צפויה לשווק כ-700 דירות ומגרשים, וייתכן שתשווק עד סוף השנה עוד כ-500 יחידות דיור על קרקע שזה עתה נרכשה בראש העין, אם כי החלטה על כך טרם נתקבלה.

למכור במחירים עממיים

במקום השני והמפתיע, מדורגת חברת הבנייה דונה, שתשווק ברחבי הארץ למעלה מ-1,300 יח"ד בשנת 2011. השנה צפויה דונה לשווק דירות במספר פרויקטים חדשים ברחבי הארץ: 266 יח"ד בעין כרם בירושלים, 36 יח"ד בנווה יעקב בירושלים, 48 יח"ד בפסגת זאב, 110 יח"ד בצור יצחק, 58 יח"ד בשערי תקווה, 160 יח"ד באשדוד, 278 יח"ד בשני פרויקטים בקרית גת, ו-114 יח"ד ביבנה.

זאת, בנוסף לפרויקטים הקיימים של החברה: בפרויקט Life במודיעין נותרו למכירה 80 יח"ד, בפרויקט "דואט תל אביב" בדרום העיר נותרו למכירה 64 יח"ד, ובפרויקט "דונה בלב" בפתח תקווה נותרו למכירה 105 יח"ד.

מחירי דירות 4 חדרים בפרויקטים של החברה נעים בין כ-1.1 מיליון שקל ל-1.5 מיליון שקל, וזה גם ה"אני מאמין" של שלום שי, מנכ"ל ובעלי החברה - למכור דירות במחירים עממיים שלא יעלו על 1.4-1.5 מיליון שקל. איך קרה שחברה פרטית ודי אלמונית מירושלים - שאינה נסמכת על אג"ח או מניות, אלא רק על מימון בנקאי - העפילה לשורה הראשונה של חזית הנדל"ן?

ראשית, כפי שנחשף ב"גלובס", בשנתיים האחרונות רכשה החברה קרקעות בלמעלה מ-400 מיליון שקל, מתוכן תשעה מגרשים במסגרת מכרזים של המינהל ושל משרד השיכון. במילים אחרות: בשלהי המשבר הכלכלי העולמי, כשחברות רבות ניסו להיפטר מקרקעות, דונה רכשה מגרשים.

במקביל להצטיידותה במגרשים, פנתה דונה למגזר החילוני, אחרי שנים של התמקדות בבנייה ייעודית לציבור הדתי והחרדי. במסגרת מהלך זה, רכשה החברה לאחרונה קרקעות במודיעין, פתח תקווה ותל אביב.

על אף התנופה בפעילות, שלום שי, מנכ"ל ובעלי החברה, אמר ל"גלובס" שאין בכוונתו לגייס הון מהציבור. הוא גם לא מסכים עם התחזיות שמחירי הדירות יירדו השנה, ויצמצמו את רווחיות הפרויקטים שלו, שחלקם נבנים על קרקעות שנרכשו במחירים יחסית גבוהים, בעיקר בירושלים.

לא מעל הפופיק

"אני לא חושש שהמחירים יירדו. צריך לזכור שמחיר הדירה נקבע מעלויות הקרקע, עלויות הבנייה והתחרות הרבה שיש בין חברות הנדל"ן", אומר שי. "המדינה לא תחלק קרקעות בחינם ולכן מחיר הקרקע ימשיך להיות 300-700 אלף שקל ליחידת קרקע. בנוסף, עלויות הבנייה התייקרו בשנה האחרונה ב-30%-40%, כך שאין סיכוי שהמחירים ירדו במצב הנוכחי".

- דונה תשווק השנה פי שתיים ויותר דירות מששיווקה בשנה שעברה. אתם לא קופצים מעל הפופיק?

שי: "יזם לא צריך לפחד מכמות הדירות, אלא מהיכולת הכספית לממן את הבנייה. לנו יש יכולת כספית, ארגונית וניהולית לשווק כל כך הרבה דירות, בנוסף לעובדה שבישראל יש יותר ביקוש לדירות מאשר היצע. כך שעם ניהול נכון, אין כלל בעיה לשווק כמות כזו של דירות".