אתם מאמינים? האוצר טוען: מחירי הדירות ירדו בנובמבר

בחודש נובמבר 2010 נרשמה ירידה במחירי הדירות החדשות בישראל ועלייה בסך העסקאות, כך טוען משרד האוצר בסקירה האחרונה של "אורות אדומים" למצב המשק הישראלי בחודש נובמבר שפירסם היום המשרד. לפי הודעת המשרד, ניכרו סימנים שמגבלות המימון שהטיל המפקח על הבנקים בשוק הדיור - אפקטיביות, אם כי רק במגזר הדירות להשקעה בלבד.

המחיר החציוני של הדירות החדשות ירד בנובמבר ב-0.8%, וב-10% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מחירי הדירות החדשות רשמו שיעורי ירידה חדים יותר באזור ירושלים (2%) ובאזור ת"א (1.8%). מנגד, באזור חיפה נרשמה עלית מחירים של 1.3% ושיעור עלייה מתון יותר נרשם באזור רחובות (0.3%). יש לציין, כי הפער בין מחיר הדירות שנרכשו, למחיר הדירות שנמכרו, ירד לראשונה מאז חודש אפריל - בשיעור ממוצע של 4% (ירידה משמעותית יותר בת"א - בשיעור של 39%).

לפי הנתונים, נרשמה עלייה של 14% בסה"כ רכישות הדירות בחודש נובמבר בהשוואה לחודש הקודם. לדברי האוצר, הגידול במספר העסקאות הושפע מעלייה משמעותית במכירת דירות יד שנייה באזור המרכז ובאזור ת"א - אזורים בהם ניכרת מגמה של עלייה בקצב מכירת דירות ע"י משקיעים. המשמעות היא שהיצע דירות יד שניה מושפע בתקופה הנוכחית משינוי התנהגות של משקיעים ופחות של משפרי דיור. בממוצע, כ-53% מהדירות נרכשו למגורים (כלומר נרכשו כדירה "יחידה"). רמות המחירים של דירות אלו (אשר נרכשו למגורים ממי שהחזיקו בדירה כנכס השקעה) מלמדות כי הן זולות יחסית בהשוואה למחירי דירות שנרכשו למגורים ושימשו קודם לכן כדירה למגורים.

66% מהדירות החדשות שנרכשו בת"א - דירה "נוספת"

משקל המשקיעים בשוק הנדל"ן רשם ירידה בחודש נובמבר, במיוחד באזור באר-שבע. מנגד, באזור ת"א נרשמה עלייה חדה במשקל המשקיעים, המתרכזת רובה ככולה בדירות חדשות - כ-66% מהדירות החדשות שנרכשו בת"א בחודש נובמבר היו דירה "נוספת".

מניתוח מאפייני מוכרי הדירות, עולה כי כ-36% מהם מכרו לפחות דירה אחת נוספת במהלך שש השנים האחרונות, לפיכך עבור פלח שוק זה, עשוי הפטור ממס שבח שעתיד להיכנס לתוקף בינואר 2011 להיות אפקטיבי.

כן עולה מהנתונים, כי שכר רוכשי דירה "יחידה" בחודש נובמבר היה נמוך במעט מזה של הרוכשים בחודש אוקטובר. מנגד, רוכשי הדירות להשקעה בחודשיים האחרונים מתאפיינים ברמות שכר גבוהות מאלו של המשקיעים בחודשים הקודמים, כאשר הדבר בולט במיוחד בקרב רוכשי הדירות באזור ת"א.

האוצר סבור, כי ניתן להניח שתרמה לכך החמרת תנאי המימון ע"י המפקח על הבנקים שנכנסה לתוקף בנובמבר (לגבי משכנתאות בגובה של 800 אלף שקל ומעלה). אינדיקציה נוספת לאפקטיביות ההוראה החדשה של המפקח על הבנקים ניתן למצוא בירידה שחלה בתוספת המחיר לה נדרשים משפרי הדיור, דבר העשוי לרמז על רמת מינוף נמוכה יותר של משפרי הדיור.