האם בועת מחירי הדירות קוברת את החוק להגנת הדייר?

אלפי דירות ברחבי הארץ מושכרות לדיירים מוגנים בדמי מפתח, תופעה שהחלה בארץ בשנות ה-50. כעת, משהדיירים המוגנים מתקרבים לגיל פטירה, רבים מבעלי הנכסים מוצאים עצמם בסיטואציה לא פשוטה. מצד אחד הם היו רוצים להיפרד מהדייר המוגן ולהחזיר את הדירה לשוק החופשי, בעיקר עכשיו, כשמחירי הדירות והשכירות גבוהים. מצד שני, החוק ופסיקות בתי המשפט מגנים לא פעם על הדיירים המוגנים.

חוק הגנת הדייר הוא חוק חברתי שנועד להגן על מעוטי יכולת ועל זכותם לדיור מוזל, הפוגעת בזכות הקניין של בעלי הנכסים. אך מה קורה כשהדיירים המוגנים מנסים לנצל פרצות בחוק כדי להרוויח בעצמם ממחירי הנדל"ן הגואים?

עורכי דין המתמחים בתחום מספרים שנתקלו במקרים רבים בהם בעל בית המעוניין בפינוי כעת - שהרי גם רבים מבעלי הבתים עצמם מבוגרים מאוד ואינם מעוניינים להוריש לילדיהם דירה שמניבה שכר דירה זעום - נדרש לשלם סכום שווה ערך לדירה זהה באותו אזור, על מנת להיפרד מהדייר המוגן. מכיוון שרבות מהדירות הללו נמצאות באזורים מבוקשים של תל אביב, כגון הצפון הישן, מדובר בסכומי כסף גדולים במיוחד.

לדברי עו"ד יורם חגבי-חגי המתמחה במקרקעין, מכירת נכס עם דיירים מוגנים בתוכו מוריד מערכו כ-40%. "בבתים ישנים מאוד העירייה מוציאה צווי הריסה, ובמידה ובעל הנכס לא ישפץ יחל נגדו הליך פלילי. לכן בעל הנכס שצריך להשקיע בשיפוץ מעוניין להוציא את הדיירים המוגנים בטרם ישקיע בנכס".

כיצד, אם כן, מתבצע פינוי הנכס מדיירים מוגנים, בין אם ברצון הדייר ובין אם ברצון בעל הדירה?

נתחיל במקרה הראשון, שבו דייר מוגן מעוניין להתפנות מהדירה. על פי החוק, כאשר דייר מתפנה הוא מציע לבעל הנכס דייר חלופי שישלם על הדירה (נוסף על שכר דירה חודשי מופחת) את מחירה המלא - כאשר 40% מערך הדירה משולם לבעל הנכס, ו-60% משולם לדייר היוצא.

לדוגמה: על דירת 3 חדרים ששווה מיליון שקל בתל אביב, ישלם הדייר הנכנס שכר דירה של 90-150 שקל לחודש, ותשלום חד-פעמי של מיליון שקל, כאשר הדייר היוצא מקבל 600 אלף שקל מתוכם ובעלי הדירה מקבלים 400 אלף שקל.

יצוין כי שיעור ההעלאה של דמי השכירות בדירות מוגנות, על פי חוק הגנת הדייר, הוא 1.82% החל מ-1.11.2010 ושיעור ההעלאה של דמי השכירות בבתי עסק מוגנים הוא 2.28%, החל מ-1.1.2011, כך נמסר ממשרד הבינוי והשיכון.

דירה חלופית

מובן כי מרבית בעלי הנכסים מעוניינים לפנות את הדייר המוגן ולהשכיר הדירות במחיר מלא. על מנת "להיפטר" מהדייר המוגן, נדרש בעל הנכס לשלם לו סכום שווה ערך לדירה באותו שטח ובאותו אזור - זאת על פי פסיקות אחרונות. במילים אחרות: בהעדר דירה חלופית בדמי מפתח, משלמים בעלי הבתים סכום שווה ערך למלוא עלות הדירה.

"בזמן חקיקת החוק בתקופת המנדט הבריטי, לא הייתה בעיה למצוא דירות באזור בדמי מפתח", אומר חגבי-חגי. "כיום, לאור מיעוט דירות בדמי מפתח, נוצרה פרקטיקה שבמקום מציאת חלופה, הפיצוי יהיה לרוב כספי. כלומר, הדיירים דורשים פיצוי שיאפשר להם לרכוש דירה בבעלותם".

במקביל, החלו בתי המשפט להכיר יותר ויותר בזכויות הקניין של בעלי הבתים. לדברי עו"ד חן דסטגור ממשרד עורכי הדין יעקב סלומון, ליפשיץ ושות', "חוק הגנת הדייר בא לעולם על רקע מצוקת הדיור של מלחמת העולם השנייה. מעצם טבעו פוגע החוק בקניינם של בעלי הבתים. משנשתנו הזמנים ומצוקת דיור מסוג זה איננה קיימת עוד, ומשנחקק חוק יסוד כבוד האדם וחירותו שחיזק את מעמד זכות הקניין, החלה מגמה לפיה פירשו בתי המשפט את החוק פרשנות מצמצמת".

לדברי עו"ד דסטגור, חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972, קובע את התנאים לפיהם ניתן לרשת זכות לדיירות מוגנת בדירת מגורים. ביחס לבני זוג קובע החוק כי בן זוג של דייר שנפטר הופך לדייר מוגן בעצמו, ובלבד שהשניים היו מתגוררים יחד שישה חודשים לפחות לפני פטירת בן הזוג. כאשר אין בן זוג אלא רק ילדים או קרובים אחרים כגון נכדים, הרי שעליהם למלא אחר תנאי נוסף לפיו בעת פטירת הדייר לא הייתה להם דירה אחרת למגורים.

דסטגור מספקת כמה דוגמאות: ראשית, מקרה של דירת 2 חדרים בירושלים שנרכשה בדמי מפתח על-ידי הוריו של הנתבע בשנות ה-50. לאחר שהורי הנתבע התגרשו, המשיכה אמו של הנתבע להתגורר בדירה. מספר ימים לאחר שהאם הלכה לעולמה, ביקרו בעלי הדירה בנכס וגילו כי הבן הנתבע פלש לדירה, והם הגישו תביעה לביהמ"ש לסילוק הבן מהדירה.

כשנתיים לפני פטירת האם נפרד הבן מרעייתו, עזב את דירתם המשותפת ועבר להתגורר עם אמו בדירתה. על כן קבע בית המשפט, כי התנאי הראשון לפיו על הטוען לדיירות מוגנת להתגורר עם הדייר לפחות שישה חודשים - התקיים בעניינו של הבן. אולם, תנאי לפיו לא הייתה לבן זכות חוקית בדירת מגורים אחרת - לא התמלא במקרה זה, על אף שנפרד מאשתו, ועל כן עליו לפנות את הדירה.

במקרה נוסף מדובר בדירה בתל אביב שבעליה טענו לאחר פטירת הדייר כי הדייר, שאושפז במוסד סיעודי עקב מחלה, נטש את הדירה ועל כן דרשו פינויה. "עילת הפינוי אמנם אינה נמנית עם עילות הפינוי בחוק, אולם הפסיקה קבעה כי דייר אשר נטש את הדירה איבד את הגנת החוק ומן הדין לפנותו", מסבירה דסטגור. "על מנת שתקום עילת פינוי, על בעל הבית להוכיח קיומם של שני תנאים: שהדייר עזב את הדירה והעדר כוונה גלויה מצידו לשוב אליה".

משום שהדייר שהה במוסד מספר שנים רצופות, קבע ביהמ"ש כי לא הוכח סיכוי ממשי לשובו לדירה ועל כן בעלי הדירה יצאו ידי חובתם להוכיח את נטישת הדירה. בית המשפט הורה על פינוי הדירה והשבתה לבעליה.

הדייר הופך לבעל הבית

מה עושים דיירים מוגנים כדי להרוויח מהגאות בשוק הנדל"ן? הנכד של הדייר המוגן, למשל, שלא בהכרח יוכר כדייר מוגן על-ידי בית המשפט, "סוחט" את בעלי הנכס כדי שייתנו לו 60% מערך הדירה, ובתמורה - גם יפנה את הנכס וגם יחסוך להם את כאב הראש וההוצאות המשפט.

לדברי עו"ד חגבי-חגי, דיירים מוגנים "החלו מביאים דיירים פיקטיביים במחירים גבוהים, מתוך הנחה שבעל הבית ייבהל וישלם להם את חלקם בדמי המפתח. אך כאשר עניינים אלה התבררו בבתי משפט, החלו בתי המשפט לקבוע אמת המידה לפיקטיביות/אמיתות הדיירים הנכנסים. בתי המשפט דרשו מהדייר הנכנס להפקיד בקופת בית המשפט את סכום דמי המפתח".

חגבי-חגי מספר על מספר מקרים בשכונות נחשקות של תל אביב בהן גרו דיירים מוגנים עשרות בשנים. במקרה אחד, "עם התדרדרות המצב הבריאותי של הדייר, הגישה נכדתו שגרה הרחק מתל אביב תצהיר בקשה להיכנס כדיירת נכנסת, והפקידה בבית המשפט את הסכום הנדרש. בעל הבית נבהל, שילם לדייר המוגן את חלקו (60%) וקיבל את פינוי הדירה".

לדבריו, "דיירים בדמי מפתח מנצלים את המצב החוקי לפיו בעל הבית רוצה לפדות את החזקה של הדייר המוגן שמחזיק בדירה שנות דור ומנע מהבעלים שימוש ברכושו, ומביאים דייר חלופי שלא תמיד מתכוון לגור בדירה. הבעיה שנוצרת היא שבחסות חוק הגנת הדייר כופים על בעל הבית תשלום גבוה תמורת פינוי הדירה. המצב שנוצר שבעל הבית הוא למעשה הדייר, והדייר הופך לבעל הבית".

עו"ד אביעד שוב ממשרד משה שוב ושות' מציג בעייתיות נוספת הקיימת בתחום: במקרים רבים בארץ קיימות קרקעות שפיתוחן התכנוני מתעכב בשל דייר מוגן. "במקרים אלה, בעל הנכס רשאי ליזום תוכנית חדשה שתחייב את פינוי הדייר המוגן, למשל אם במסגרתה יש להרוס מבנה ולבנות תחתיו חדש", אומר שוב. "בהתאם לפסיקת בתי המשפט במקרה שכזה, זכותו הקניינית של בעל הנכס חזקה יותר מזכות הדייר המוגן, וקבלת היתר הבנייה תאפשר לבעלים לפנות את הדייר המוגן באמצעות העמדת דיור חלופי בדיירות מוגנת, או לחילופין תמורת פיצוי כספי".

קיימים עדיין לא מעט נכסים עסקיים מוגנים - כגון חנויות, משרדים ובתי מלאכה. דמי השכירות המוגנת על חנות שבדקנו בדרום תל אביב, בשטח של 60 מ"ר, הם 350 שקל לחודש - כעשירית משכר הדירה בשוק החופשי.

עו"ד דסטגור מספרת כי לאחר פטירת השוכר המוגן, הועברו הזכויות בחנות לרעיית המנוח, שניהלה את העסק יחד איתו. לאחר שהאם הלכה לעולמה, פנו בעלי הנכס לבנם של בני הזוג ודרשו את פינוי החנות בטענה כי הבן אינו זכאי לזכויות של דייר מוגן בנכס. הבן סירב לפנות את החנות, בטענה כי עבד עם המנוח בחנות שישה חודשים וכי הוא מפעיל את אותו העסק בחנות ועל כן הינו זכאי להמשיך וליהנות מזכויות של דייר מוגן. הבעלים מנגד טענו כי מדובר בעסק מפסיד וכי הדייר מחזיק בו אך ורק על מנת קבלת פיצוי מהבעלים.

דבר אחד בטוח: החוק הוותיק המעגן את זכויותיו של הדייר המוגן נראה כיום דרקוני ומיושן, לפחות לחלק מהמומחים הדורשים תיקונים בחוק או חקיקה חדשה שתתאים למציאות של היום. לדברי דסטגור, "על המגמה הפרשנית המצמצמת של החוק, שמטרתה למנוע הרחבת ההגנה על דור נוסף של דיירים תוך פגיעה בזכות הקניין של בעלי הנכסים, לבוא לידי ביטוי באמצעות חקיקה מתוקנת וברורה ביחס לזכות לרשת דיירות מוגנת הן בבתי מגורים והן בבתי עסק, לאור הפגיעה הכלכלית הבלתי סבירה בקניינם של בעלי הנכסים".