"חד משמעית - אפריקה ישראל לא תזדקק להסדר חוב נוסף; אפריקה היא חברה אחרת היום"

"יום אחד, באוגוסט 2009, באתי ללבייב ואמרתי לו, 'לב, מצבנו לא טוב'", משחזר איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל , את עיצומה של הדרמה הגדולה שהתחוללה באחת הקבוצות הגדולות במשק הישראלי. "אמרתי לו, 'יש לנו אזהרת עסק חי. אני מרגיש שאסור לנו לשלם את סדרה ט' (אג"ח שמועד פירעונו חל כ-3 חודשים אחר כך) מבלי שאנחנו יודעים שיש לנו מספיק כסף לעבור את 2010 ואת 2011. אנחנו עלולים להיקלע לאי-פירעון".

- ואיך לבייב הגיב?

"הוא שאל, 'מה אנחנו יכולים לעשות'. עניתי לו, יש רק פתרון אחד, אבל אתה צריך להיות מאוד חזק. השוק לא יאהב את זה; יגידו, 'לבייב הגדול לא עומד בהתחייבויותיו'. אם תהיה חזק, נעבור את זה. הוא רצה יום-יומיים לחשוב, להתייעץ, ואז חזר ואמר, 'אם זה יציל את החברה נלך על זה'".

- תיארת לעצמך את עוצמת המתקפה על לבייב ועל אפריקה?

"ראיתי לנגד עיניי את ההשלכות של מוסדי שלא מקבל את התשלום במועד הנקוב, אבל לא תיארתי לעצמי עד כמה רועי ורמוס (אז מנכ"ל פסגות, ממחזיקות האג"ח הגדולות של אפריקה ישראל) יתלהם. היו הרבה ימים שבהם הייתי צריך לעודד את מר לבייב סביב זה. התקופה שבה אדון ורמוס התלהם כמו שהוא התלהם הייתה תקופה לא קלה".

- רועי ורמוס רצה להגן על המשקיעים שלו. זו חובתו, לא כך?

"והמוסדיים האחרים לא היו אחראים לכספי פנסיה? והם אולי קצת יותר מבינים מורמוס מה המשמעות של להיות נאמנים על כספי הציבור. ההבדל הוא שהם עשו את המאבק בחדרי-חדרים וורמוס עשה את זה בעיתונות. אין ספק שכל התלהמות היתר שלו הייתה כדי ליצור יחסי ציבור ותדמית לעצמו, על חשבון הקייס של אפריקה ישראל". שנה וחצי חלפו מאז הדרמה של הקיץ ההוא, ורק עכשיו איזי כהן מרשה לעצמו לומר את הדברים הללו בקול רם. התזמון לא מקרי: אפריקה ישראל רחוקה מהחברה החבולה והחבוטה של אז; לא כל הבעיות נפתרו אמנם, אבל רווח נקי של 1.2 מיליארד שקל בתשעת החודשים הראשונים של 2010, חוב סולו שהצטמצם מכ-10 מיליארד שקלים לכ-3 מיליארד בספרים, הנפקת אג"ח של החברה הבת אפריקה נכסים שזכתה בשלב זה לביקושי יתר (400 מיליון שקל) והפירעון המוקדם של סדרת כ"ה ביותר ממיליארד שקל הם איתותים מעודדים ביחס לעתיד.

 איזי כהן / צלם: יונתן בלום

בראיון ראשון מאז נכנס לתפקיד הוא משחזר את השנתיים וחצי הסוערות שעבר, מסביר מדוע היה הכרחי לשמר את מעמדו של לבייב כבעל השליטה בחברה ולמה ממשיכים מנהלים לעזוב אותה, ומנמק את חלוקת הבונוסים לבכירים. האם יהיה צורך בעוד הסדר חוב? כהן מבטיח חד-משמעית שלא.

- לפני שנעבור לנושאים אחרים, עוד שאלה על ורמוס. עכשיו, כשהוא הודח והפרקליטות הודיעה שיועמד לדין בכפוף לשימוע, אתה שמח לאידו?

"אני לא שמח בשום פנים ואופן. מאוד כואב לי מה שקרה, כי אני חושב שהוא בחור מוכשר שניהל היטב את בית ההשקעות שלו. אני רק כועס עליו בגלל התלהמות היתר".

הצעה מספיר

איזי כהן נולד וגדל בטורקיה. בימים האחרונים של מבחני הבגרות, כשהיה בן 17, קיבל מכתב משגרירות ישראל באיסטנבול ובו הזמנה ללמוד באוניברסיטה העברית. זו הייתה יוזמה של שר האוצר דאז, פנחס ספיר, שפנה לסטודנטים יהודים ברחבי העולם מתוך כוונה לעודדם לעלות ארצה.

כהן נענה ועלה לבדו - הוריו מתגוררים עד היום בטורקיה. אחרי שלושה חודשים הכיר באולפן באוניברסיטה העברית עולה חדשה ממרוקו שלימים הייתה לאשתו.

באוניברסיטה נרשם לחוגים לסטטיסטיקה וללימודי המחשב, ולאחר שקיבל את התואר החל לעבוד בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בירושלים. אבל, הוא משחזר, מהר מאוד "ראיתי שזה לא מדבר אליי".

הוא ענה למודעה בעיתון שחיפשה "בחור צעיר ודינמי, אין צורך בידע מוקדם", והצטרף לסוכנות ביטוח מקומית בשם "בנצור ביטוחים". את מי שקיבל אותו לעבודה, עוזי לוי, הוא מכנה "מורי ורבי", ובמשך כשלושים שנים הקריירה שלו הייתה כרוכה בזו של לוי, שאיתו עבר לאיחוד סוכנויות ביטוח; וכאשר לוי מונה לנהל את חברת הביטוח מגדל, עבר איתו כהן כסמנכ"ל לתחום האלמנטרי.

ב-1992 החל לנהל את חברת המגן שאותה רכשה מגדל, ועם פרישתו של לוי החליף אותו כמנכ"ל מגדל כולה, תפקיד שמילא במשך עשר שנים. ואז הגיעו אליו לב לבייב ונדב גרינשפון, סגן יו"ר אפריקה ישראל, ושאלו אם ירצה לנסות משהו חדש.

כהן שקל, ואמר לעצמו, 'אני בן 57 עכשיו. או שאני עושה שינוי, או שאני נשאר במגדל', והחליט לקבל את ההצעה ("זאת הייתה רעידת אדמה די גדולה במגדל"). באמצע 2008 הוא הצטרף לאפריקה "עם ציפיות גדולות. זאת חברה יזמית, ואמרתי לעצמי, אעשה משהו שונה".

כהן מודה שלא היה לו מושג למה בדיוק הוא נכנס. המשבר הכלכלי העולמי היה בפתח, וחודש וחצי לאחר שהגיע התברר כי התקופה הקרובה לא תוקדש ליזמות אלא לפתרון של חור תקציבי ענק ושל חובות קולוסליים. "החוב", הוא אומר, "היה גדול יותר מדי, ומרוכז 'למעלה', בחברה האם. כשבאתי לאפריקה בסוף יוני 2008 החוב סולו (רק של קבוצת האחזקות) היה 10.3-10.4 מיליארד שקל, עם זמני פירעון (מח"מ) בלתי אפשריים; היינו צריכים לשלם כמעט מיליארד שקל מדי שנה".

- היו טעות והגזמה בלקיחת החוב?

"אני לא מתעסק בזה, זו הייתה תקופה אחרת, אני לא יודע מה היו השיקולים".

- נבהלת כשראית את זה?

"ודאי שנבהלתי כשסמנכ"ל הכספים רון פאינרו הגיע אליי, פחות מחודש אחרי שנכנסתי לתפקיד, ואמר, 'איזי, אנחנו צריכים לשלם בעוד חודשיים-שלושה קרוב למיליארד שקל'. בנוסף, הבנקים הפסיקו בבת אחת לחדש את ההלוואות לטווח קצר, וגם כאן חסרו לי 2 מיליארד שקל. והיו גם הלוואות מסחריות רגילות. ראיתי מול העיניים תקופה קשה מאוד".

- היו רגעים שבהם הצטערת על שנענית להצעה ובאת לאפריקה?

"לא. אבל היו חברים שאמרו, איזי, שמע, אתה הולך לתקופה מאוד-מאוד קשה. אתה בטוח שאתה רוצה להיות שם?". - את הבקשה להסדר החוב ביקשתם רק יותר משנה אחר כך, בסוף אוגוסט 2009, כשכבר התחילו לראות התאוששות. לא יכולתם למשוך עוד קצת - למשל, לבצע עוד הנפקת זכויות כדי לגייס כסף? "בערך חודש ימים אחרי שבאתי, בקיץ 2008, השתמשנו במכשיר הזה. לבייב הזרים 750 מיליון שקל ולקח מהציבור עוד 250 מיליון שקל, וכל מיליארד השקל האלה הלכו לעמידה בהתחייבויות. אבל ראינו שההנפקה הזאת לא מספיקה, ואין ספק שהמקור היחיד היה לממש נכסים".

- ב-2008 אמרתם דברים שונים - שהנכסים אינם למכירה.

"אפריקה היא חברת אחזקות, והנכס שלה זה אחזקות במניות של החברות הבנות שהחברה האם מזרימה להן כסף; כמובן מתוך ציפייה שהן יחזירו את החובות באמצעות דיבידנדים. כשהמשבר פרץ לא היו מקורות לתשלום דיבידנדים, וגם מכירת נכסים הייתה כמעט בלתי אפשרית. לא היו קונים.

 111

"הנכסים היחידים שניתנו למימוש היו אלה של אפריקה נכסים (החברה שבאמצעותה מחזיקה אפריקה ישראל קניונים ומבנים מסחריים בישראל). לאפריקה נכסים הייתה הלוואת בעלים של כ-2 מיליארד שקל. אני זוכר שהגעתי לדירקטוריון של אפריקה נכסים וביקשתי החזר הלוואה. הם אמרו אין לנו, מנין נביא את הכסף. אמרתי, חבר'ה, אז בבקשה

- צריך למכור נכסים.

"הקופה הועשרה אז בכ-4 מיליארד שקל, ונמכרו בין השאר השליטה במגדל היובל (מגדל הקריה) ובמגדל אפריקה ישראל ברחוב אחד העם בתל אביב, הפעילות של זארה, וכמובן קניון הדגל של החברה, קניון רמת אביב, שנמכר יחד עם קניון יהוד למליסרון של משפחת עופר. הקו המנחה היה נכסים בלי חוב, שלא הכול ילך לבנק, ובמחיר מעל המחיר בספרים, ו"בלי לשבור את לב-לבה של הפעילות של אפריקה".

- קניונים לא היו חלק מליבת הפעילות, ובעיקר קניון רמת אביב? "לצערי אלה היו הנכסים היחידים שיכולתי לנצל, וכמובן לא ברווחיות שיכולתי להשיג בתנאים אחרים. אבל לפחות ניצלתי את האטרקטיביות של קניון רמת אביב ומכרתי אותו יחד עם הקניון ביהוד, שאולי הייתי מתקשה למכור אותו באותם תנאים לו היה נמכר בעסקה נפרדת. באותם ימים, למכור נכס בסביבות ה-7% תשואה היה דבר ענק.

"גם המכירה הזאת לא הייתה פשוטה. לפני שבמליסרון קיבלו החלטה לקנות, ישבתי לפחות עם שלוש קבוצות נוספות, בכל מיני פגישות סודיות בבתי קפה ובלובים של בתי מלון, והגענו לסיכומים. ואחרי יומיים הם מרימים טלפון ואומרים, מצטערים, הבנק לא מעמיד לנו אשראי, לא יכולים לקנות".

- ולמרות כל המימושים האלה, אתם באים ומבקשים הסדר חוב. למה?

"באוגוסט 2009 אנחנו רואים שהמשבר לא נפסק, אין נכסים שניתנים למכירה במצב הנוכחי, ויש אזהרת עסק חי מרואה החשבון. בנובמבר עלינו לשלם את סדרה ט' - איגרות חוב לטווח קצר - ב-460 מיליון שקל, ואני רואה שאם אשלם אולי איכשהו אעבור את 2010, אבל בוודאות לא את 2011; שנתיים שבכל אחת מהן היה עליי לשלם מיליארד שקל.

"היה ברור לי שאני לא יכול להפלות את מחזיקי האג"ח הארוכים, ולהעדיף על-פניהם את מחזיקי האג"ח הקצרים. אם אשלם למחזיקי סדרה ט' ואחר כך לא אוכל לעמוד בתשלומי אג"חים ארוכים יותר, אני מסכן את עצמי, את החברה, ואת הדירקטורים שעלולים להיתבע".

- הייתה הערכה של גיזה זינגר אבן, שאמרו שלאפריקה ישראל אין בעיה לשלם את סדרה ט' במלואה.

"קשקוש לא רציני ולא מקצועי של גיזה. הם לא בדקו את התזרים".

- לא היו לך 460 מיליון שקל בקופה?

"היו לי 500 מיליון שקל בקופה, אבל אלה היו כמעט ה-500 מיליון שקל האחרונים שלי. אילו הייתי משלם אותם למחזיקי סדרה ט' הייתי מסכן את מחזיקי הסדרות האחרים. הוכחתי בבית המשפט שללא הסדר יש חדלות פירעון".

- השאלה היא אם זה היה מחויב המציאות. קח לדוגמה את דלק נדל"ן. מצבה יותר קשה משל אפריקה, ותשובה מחזיק אותה בשיניים.

"אני חושב שדלק נדל"ן הייתה צריכה להגיע להסדר כבר מזמן, ואז מצבה היה אחר לגמרי היום". התקופה הקשה כהן מספר שבאותה תקופה נאלץ לעצור קרוב למאה פרויקטים ברחבי העולם, לפטר אנשים ולהיפרד ממהנדסים. בכל חודש החוב תפח ב-100-150 מיליון שקלים, והוא עסק בסדרת שיחות אינטנסיביות עם המוסדיים לגבי הסדר. כמוסדי בכיר לשעבר לא היה נעים במיוחד לבוא לחזר על פתחי האחרים.

"הייתי צריך לשים את האגו בצד", הוא משחזר, "לרדת ברמות מסוימות, לבוא לאנשים שבעבר ניהלתי והכשרתי, או לקולגות, להציג להם תוכניות ולבקש את אישוריהם". בנוסף היו 13 סדרות שונות של איגרות חוב, בזמני פירעון שונים ובתנאים שונים, וכמובן שלל מחזיקים מכל הסוגים, שאת כולם היה צריך לשכנע לתת לחברה אורך נשימה כדי שתוכל לחזור לפעילות. חברים שצפו בניסיונות של כהן ללהטט בין כולם "אמרו לי, אתה מטורף, אתה מתאבד".

- ובאמצע כל זה רשות ניירות ערך שולחת שמאים ועורכי דין משלה לרוסיה לבדוק את הנכסים שלכם שם ומודיעה כי ניפחתם את ערכם.

"יצא שבמסגרת ההסדר נתנו לגברת כהן מחדרה מניה של אפ"י פיתוח, שנסחרת בלונדון, רשומה בקפריסין ונכסיה ברוסיה; חברה שרשות ניירות ערך לא מפקחת עליה. הרשות חיפשה דרך לקבל יותר מידע עליה. אחד הדברים שנדרשנו היה שאפ"י פיתוח תקבל רישום מסוג פרימיום בלונדון (בהקבלה גסה, כמו לעלות בתל אביב ממדד 100 למדד 25). בנוסף היא גם ביצעה את הבדיקה שלה ברוסיה בשלב מסוים, וטענה שאנחנו צריכים לתקן שווי של כמה נכסים".

- זה לא היה סתם תיקון שווי, אלא הפחתה אדירה של 200 מיליון דולר מתוך 2 מיליארד.

"מכיוון שלא היה מדובר בנכסים קיימים אלא בנכסים בבנייה, המחלוקת הייתה בעיקר על ההנחות והצפי שבהסתמך עליהם קבענו את השווי, כמו איזה שיעור מהבניין יאוכלס בשנה הראשונה, ומה יהיה שכר הדירה הממוצע. הרשות רצתה שנהיה מאוד שמרנים בעניין הזה".

 22

אחרי שישים ימי דיונים סיכם כהן את ההסדר עם בעלי הסדרות הארוכות. עם מחזיקי סדרה ט', שגם להם הייתה נציגות, דיברו בנפרד, שכן הם היו הנפגעים העיקריים, ולכן היה צורך לפצות אותם פיצוי נוסף.

"אחרי משא ומתן אינטנסיבי של כמה ימים הם ביקשו להגדיל את מרכיב המזומן בחבילה שלהם, מ-30% ל-45%, ובסופו של דבר זה נסגר על כ-35%. ואז הארוכים באו אליי ואמרו, זה יעלה לך עוד כסף. אז אמרתי, כן, אבל אני לא יכול לשלם את סכום הכסף הזה, ובסיכום איתם הוספתי לחוב הארוך 76 מיליון שקל פרוסים ל-16 שנה".

בסופו של דבר, ההסדר הכולל העניק למחזיקים חבילה של מזומן, אג"חים ארוכים, אג"חים קצרים ומניות. לב לבייב עצמו, שהיה קודם בעל 75% מהחברה, ויתר על חלק מאחזקותיו ושילם מכיסו 750 מיליון שקלים כדי לאפשר את ההסדר, מהם 300 במזומן ו-450 מיליון בפריסה לארבע שנים. כיום הוא מחזיק כ-47% מהחברה, ובתום התהליך, לאחר שיסיים את כל התשלום, יחזיק כ-53% ממנה.

- היה קשה ללבייב להסכים לירידה באחזקותיו?

"אני חושב ששמו של מר לבייב הולך לפניו, והוא רצה להוכיח לכל העולם שהוא עומד בהתחייבויותיו. תראה לעומתו אחרים. שטיינמץ למשל. אני לא יודע אם עד היום נושא החוב שלו נפתר".

- ההצעה המקורית של אפריקה ישראל דיברה על סכום נמוך יותר מכיסו של בעל השליטה

- 700 מיליון, שהם 50 מיליון פחות בהשוואה למה שנסגר. כלומר, הרעש השיג משהו. "כן, אבל צריך להבין איך הסכום גדל. בחדרי-חדרים המוסדיים אמרו לי איזי, לא מספיק ה-300 מיליון שקל (הסכום ששולם מיד עם ההסדר). אמרתי להם, 'לב לא יכול להזרים כרגע את כל הסכום. ובכל זאת חשוב מאוד להשאיר את לב לבייב בשליטה, בגלל המעמד, הנוכחות, השם והקשרים שלו ברוסיה, שהעסקים בה, דרך אפ"י פיתוח, מהווים כמעט 65% מכל אפריקה ישראל'".

- כלומר, אמרתם למוסדיים, אם לב לא הבעלים של אפריקה, צפו לצרות ברוסיה.

"אמרנו להם שכדי שלב יוכל להשתמש בשמו ובקשריו ברוסיה, הוא חייב להופיע שם כיושב ראש, כבעל שליטה. הם הבינו את זה מהר מאוד".

- גם ורמוס הבין?

"ורמוס התעניין רק בשאלה כמה כסף לב צריך להביא".

מוסדי גדול שהיה מעורב בהסדר האג"ח של אפריקה ישראל, ובסכומים גדולים מאוד, רואה את הדברים קצת אחרת: "ורמוס ראה בזה שליחות, אני חושב שאם היו הישגים בהסדר - ואני מוכרח להגיד שלא היו לנו כאלה הישגים

- הם צריכים להיזקף לטובת ורמוס.

בשלב מסוים ניסיתי למתן אותו ולפשר, אבל כל אמירה שרועי ניסה להיבנות אישית מהסיפור לא נראית לי נכונה, ובהחלט התרשמתי כי הוא ראה לנגד עיניו את טובת העמיתים ופעל כפי שחובתו הייתה לפעול".

מוסדי אחר משחזר כי "היה שלב במשא ומתן שבו הנציגות של בעלי האג"ח הייתה בעד ויתור על חלק מהחוב ופסגות התנגדה. בעקבות הלחץ שהפעילה השיגו מחזיקי האג"ח תוספת להסדר של 200 מיליון שקל, כך שבמבחן התוצאה השיגה פסגות את המטרה עבור העמיתים".

חזרה לכהן. עוד מכשלה שצצה במהלך המשא ומתן להסדר הייתה הדיונים בין לבייב לבנקים.

- בזמן שאתה מסביר למוסדיים שללבייב אין כסף, הוא יושב עם הבנקים ומגיע איתם להסדר סביב החובות שלו בחברה הפרטית שלו, ממורנד, ומשלם להם 700 מיליון שקל.

"הבנקים היו חייבים להסכים להסדר שכולל דילול של לבייב, שכן היה להם שעבוד על מניות שלו. אלה היו שיחות שאסור היה לי להשתתף בהן, למעט מפגש אחד שבו הבנקים שאלו אותי כמה הסדר באמת עושה טוב לאפריקה, והייתי צריך להוכיח שההסדר לטובתם מכיוון שבמקרה של פירוק הם בעלי חוב נחות לעומת בעלי האג"ח".

- אתה יכול להגיד בוודאות שלא יידרש הסדר חוב נוסף?

"חד-משמעית. גם חברות הדירוג מאוד מתרשמות מהשיפור, ואנחנו מצליחים לשפר את הדירוגים שלנו. עכשיו אני גם רוצה לקנות חלק מהחוב, כפי שכבר עשיתי בסדרה כ"ה. היום אפריקה ישראל היא כבר חברה אחרת".

ובנקודה הזאת כהן מבקש להדגיש את חלקה של עבודת הצוות של אפריקה בהסדר. "נכון שצריך לגלות מנהיגות אבל בניהול הסדר כל-כך מורכב יש הרבה עבודת צוות, ובעיקר המון-המון תמיכה ואמון מבעל הבית. היום אני כבר יכול לקבוע בוודאות כי ללא התמיכה של לב - גם על חשבון פגיעה בתדמיתו - אפריקה לא הייתה מתאוששת"

עוד מימושים בשנה וחצי האחרונות המשיכה אפריקה לממש נכסים. כך הושלמה בתחילת החודש מכירת האחזקות בכביש שש תמורת כחצי מיליארד שקלים ("גם את 431 נמכור", אומר כהן, "אנחנו לא חברת תפעול"). נמכרה גם מחצית מהאחזקה באפריקה מלונות תמורת כ-180 מיליון שקלים.

באוקטובר האחרון מכרה החברה את אחזקותיה (7%) בדור אלון בכ-54 מיליון שקלים. והיו עסקות נוספות

- ממכירת רשת התיווך אנגלו סכסון ועד חלק מעסקי הקמעונות.

לאפריקה ישראל יש קרקעות רבות ברוסיה, במזרח אירופה ובארצות הברית; "הרבה מאוד פוטנציאל להשבחה עתידית", כדברי כהן, ומעט מדי כסף בכיס. "צריך להבין שבאפריקה אין מנועים שמייצרים מזומנים שוטפים", הוא מסביר.

"מספר הנכסים המניבים באפריקה מוגבל עדיין". אגב, אחד המעניינים שבהם הוא קניון רוסיה הענק במוסקבה, מאה אלף מטרים רבועים המשתרעים על שש קומות, שבפתיחתו חלו עיכובים חוזרים ונשנים. החברה הצהירה כי ייפתח בסוף ינואר, לאחר שפקידי העירייה שחזרו מחופשות הכריסמס לאיטם יספקו את הטופס הנדרש לפתיחתו. אפריקה ישראל פיתוח, שסגרה את תשעת החודשים הראשונים של 2010 בהפסד של 54 מיליון דולרים, תולה תקוות רבות בקניון הזה ובהפשרת פרויקטים נוספים במזרח אירופה שהוקפאו במהלך המשבר.

חזרה למירוץ אחרי המזומנים: בסיטואציה שכהן מתאר לא היה מנוס אלא להעלות על השולחן את הבסיס של החברה - חברת אפריקה מגורים. "זאת הזיקה של הקבוצה לארץ - פרויקטי הסביונים שאנשים כאן מכירים. ידענו שמי שיכול להביא את הערך הגדול זה אפריקה מגורים. לחברות האחרות אין כרגע לא ערך בורסאי ולא שווי הוגן. אבל למכור את אפריקה מגורים זה כמו ללחוץ על הגז ועל הברקס באותו רגע".

לאחר משא ומתן עם גינדי ועם תדהר מצא כהן פתרון יצירתי מאוד ומכר את אפריקה מגורים לעצמו: השליטה בחברה נמכרה לדניה סיבוס, חברת הבנייה של אפריקה ישראל, תמורת 648 מיליון שקלים שהגיעו לקופת אפריקה ישראל. בכך נוצר הפתח עבור דניה לעסוק גם ביזמות, ולא רק בבנייה. דניה שילמה כ-350 מיליון שקלים ממשאביה שלה, ואת השאר נטלה כהלוואה.

- הסבר איך נוצר כאן רווח מזומן; הרי העברת את הכסף מיד ימין ליד שמאל. "בדניה היו 350 מיליון שקל עודפי מזומנים, שלא היה ניתן לחלקם כדיבידנדים לחברה האם, וזאת בגלל הפסדי העבר שלהם בבניית כביש 431".

קשה באמריקה

אחד הקשיים המרכזיים שעמם נאלץ כהן להתמודד, בעבר ובהווה, הוא חברת אפ"י ארצות הברית. בשיא הגאות נרכשו בסכום כולל של כמיליארד וחצי דולרים נכסים רבים, חלקם סמלים מקומיים: בניין Apthorp במנהטן, שמחציתו נרכשה תמורת 210 מיליון דולר, בניין הניו יורק טיימס שנרכש ב-525 מיליון דולר, ומגדל השעון שנרכש ב-200 מיליון דולר; זאת לצד פרויקט הבנייה למגורים מרקיז במיאמי, וקרקעות בלאס וגאס שבהן הושקעו 625 מיליון דולר עם שותפים. "היינו שמחים למכור אותן, אבל אי-אפשר. לדעתי לאס וגאס מתה, ותישאר מתה עוד הרבה זמן", אומר כהן.

- ומה לגבי שאר ההשקעות שם?

"כרגע מתרכזים שם בפרויקט מרקיז, שכבר מוכן במיאמי. שם אנחנו רוצים לסיים את המכירה של הדירות. במנהטן העברנו 50% מהבעלות על בניין הטיימס לבנקים, במסגרת הסדר חוב שם, כנגד הקטנת חוב של 400 מיליון דולר, ושינינו את ייעודו מבניין משרדים לבניין עם ארבע קומות קמעונות

- 75% מהן כבר מושכרות. הקומות האמצעיות מיועדות למכירה כמלון, ואת שתי הקומות העליונות אנחנו מתכוונים להסב לדירות מגורים, אבל זה פרויקט שנטפל בו ב-2012.

"עוד לא החלטנו מה לעשות בבניין השעון - אם למכור אותו ברגע שהשוק יתאושש או לעשות פיתוח ולהפוך אותו ממשרדים למגורים, מה שידרוש הלוואה. בבניינים האחרים, כמו האפתורפ, אנחנו עסוקים במכירת הדירות. אנחנו מקווים שבתום התהליך נחזיר חלק לא מבוטל מההשקעה".

- יכול להיות שלב לבייב של 2007 הוקסם מהאפשרות להיות הבעלים של פניני נדל"ן ידועות במרכז מנהטן, וקנה בהרבה כסף?

"אפריקה לא מתעסקת בנכסים קטנים. אנחנו אוהבים מגה פרויקטים. היה אשראי טוב, שהצריך רק מעט הון עצמי, והיו נכסים מצוינים במיקומים מצוינים. בכל זאת זו מנהטן, לב העולם. אבל נכון, מתברר שהם נקנו במחירים גבוהים". את הסדרי החוב עם הבנקים האמריקאיים הוביל מי שהיה מנכ"ל אפ"י ארצות הברית, ריצ'רד מרין, בעבר מביר סטרנס. ההיכרות בינו לבין איזי כהן נוצרה בימים שבהם ביר סטרנס רכשה ממגדל מחצית ממגדל שוקי הון. "הייתי זקוק לאיש שבא מתחום הבנקאות, שמכיר את האנשים שם ומדבר בשפה שלהם", מסביר כהן את מינויו של בנקאי לעמוד בראש חברת נדל"ן.

"בארצות הברית היה צריך לעשות הפחתות ערך נוראות. בא לי רעיון להציע לריץ' מרין, שבאותם ימים לא היה מועסק, לארגן מחדש את החוב. החובות היו קשים

- לבניין הטיימס היו 700 מיליון דולר הלוואה, ובשיא המשבר ירד שוויו ל-200 מיליון. אתה מוחק 500 מיליון וחייב עדיין 700. אתה יוצא מדעתך.

"ואז אתה מגיע לבנקאי שלו אתה חייב 700 מיליון דולר. הבנקאי אומר, סליחה, באת לכתובת לא נכונה. מכרתי כבר את ההלוואה שלך לחמישה בנקים אחרים. לקח לי ולריץ' שמונה חודשים לנהל את המשא ומתן מול חמשת הבנקים".

- זה מביא אותנו לנושא קצת אחר - בעלי תפקידים בחברה. כשמרין גמר את ההסדר בהצלחה פיטרתם אותו?

"זה לא נכון. דאגתי לו. נתתי לו 1.25 מיליון דולר בונוס. מובן שבתקופת ההסדר לא יכולתי לשלם, והוא חיכה עד שגמרנו את ההסדר. חשוב להבין: אחרי שנגמר ההסדר העבודה היא נדל"נית - למכור דירות, להשכיר משרדים. ישבנו יחד והסכמנו שזה לא התחום שריץ' בא ממנו". - הוא אמר את זה, או אתה אמרת את זה? "שנינו יחד. הוא בא לתקופה מוגבלת מראש, בגלל ההתמחות שלו".

- היו עוד בכירים שעזבו - פאינרו למשל או עופר לינצ'בסקי, שהיה מנכ"ל אפ"י אירופה.

"חלק אני יזמתי, במקרים אחרים לא; לא רציתי שפאינרו יעזוב, אבל יש לו מחשבות להיות מנכ"ל של חברה זו או אחרת". - אם כך, רצית שלינצ'בסקי יעזוב? "לא רוצה להגיד. היו בין העוזבים לא אחד ולא שניים שאני יזמתי את עזיבתם כי לא התאימו לתפקיד, לזמן, לצרכים".

- אם הגענו לבכירים בחברה, הרי שחילקתם בונוסים נאים לבעלי תפקידים כאשר עדיין מדברים על חובות. זה לא נראה כל-כך טוב.

"נתתי בונוסים לשני נושאי משרה עיקריים, ריצ'רד מרין ורון פאינרו, שניהם אנשים שעמלו קשה כדי להביא את החברה לעידן חדש. שאר מקבלי הבונוסים היו בחברות הבנות, ולא בסכומים גדולים. ואת עצמי הוצאתי מהמשחק הזה".

- אבל גם אתה נופל תחת ההגדרה של אדם שהגיע לתוך המשבר ועבד קשה כדי להגיע להסדר. מה לגבי הבונוס שלך?

"ביקשתי מהדירקטוריון לא לדון בו כעת".

- יש הערכות שיש כוונה לתת לך חוזה שישפר משמעותית את השכר השוטף שלך כפיצוי על הבונוס, או תוכנית אופציות טובה מאוד.

"השאלה צריכה להיות מופנית לדירקטוריון. אני לא קובע לעצמי לא תוכנית אופציות ולא שכר, ובוודאי לא בונוס".

- למעשה, מצבך מבחינת השתכרות פחות טוב היום מאשר בימי מגדל.

"נכון. הייתה לי תוכנית אופציות במחיר של 230 שקל למניה, ועכשיו המניה עומדת על 125 שקל. בשלוש השנים האחרונות לא קיבלתי בונוס. רק שכר".

- מבחינתך, מגיע לך בונוס?

"אני לא רוצה להגיד, אבל הכנסותיי בהחלט נפגעו".