נכס נדל"ני או מניית נדל"ן?

למרות שהכותרת מציגה את אחת השאלות השכיחות בשוק, אין עליה תשובה חד-משמעית. אבל אם מדובר בכסף להשקעה, מראש אומר כי לדעתי שוק ההון מהווה מענה טוב יותר לאורך זמן.

בספרות המקצועית ניתן למצוא סיבות פסיכולוגיות להשקעה בנדל"ן לעומת מניות. כך למשל, השקעה בנכס נדל"ני נתפסת כדבר מוחשי ובטוח; בניגוד להשקעה בשוק ההון שנתפסת כווירטואלית או על נייר שערכו משתנה בכל רגע נתון, ושתמיד קיים הסיכון לאבד את כולו.

אך שוק ההון אינו וירטואלי באמת, שכן מאחורי כל מניה עומדת חברה עסקית. יתרה מכך, אם משווים את הסיכונים השונים בין אפיקי ההשקעה, עולה כי השקעה ישירה בנדל"ן טומנת בחובה לא מעט סיכון.

ההבדל העיקרי הוא, שבהשקעה במניות מעלה השוק בכל יום מסחר מחיר שונה עבור העסק שלנו, בעוד שבנדל"ן אף אחד לא מציע לנו מחיר עד שנשים את הנכס למכירה.

המשבר יצר הזדמנויות רבות בתחום הנדל"ן, כמו למשל ההצעות השכיחות להשקיע בנכס נדל"ני בארה"ב. הדרך להשקעה מוצלחת בנדל"ן במדינה זרה דורשת מציאת מיקום נכסים איכותי, הבנת החוק המקומי, מציאת עו"ד ומתווך טובים, מישהו שיתחזק עבורכם את הנכס מרחוק, והבנת אפשרויות המימון.

סביר להניח שמעטים המשקיעים הפשוטים שיש להם כלים כאלו, וגם הגופים שיכולים לנהל עבורם את ההשקעה גוזרים קופון שלא תמיד מצדיק אותה. מה גם שלמצוא גופים אמינים זו משימה לא פשוטה בפני עצמה.

לצד יתרון של מחיר נכס נמוך קיים חיסרון בולט: לאור המצב אין שוכרים כרגע, כך שמי שמתכוון להשקיע באמצעות מימון עלול למצוא עצמו בבעיה. מאידך, קיימת האפשרות להשקעה בנדל"ן באמצעות קרנות RIET (ניהול נכסים מניבים), חברות בורסאיות ציבוריות.

דירה במחיר מניה

First Industrial Realty Trust (סימול: FR), היא מניית נדל"ן מניב. החברה היא למעשה מעין פורטפוליו נדל"ני, המחויב לחלק 90% מרווחיו כדיבידנד, בדומה להכנסות מנדל"ן מניב באופן ישיר (תשואה חודשית). בדרך זו אין צורך בכישורים והבנה מיוחדת בשוק הנדל"ן.

הפעם הראשונה שבה רכשתי את FR היה בשיא המשבר. בפעולה זו למעשה קניתי תיק נדל"ני, המכיל נכסי נדל"ן תעשייתי בשווי 2.8 מיליארד דולר, נכסים נוספים בשווי 400 מיליון דולר והתחייבויות בשווי 2.3 מיליארד דולר, או 900 מיליון דולר של אקוויטי לאחר קיזוז התחייבויות.

אחוזי התפוסה ההיסטוריים היו מאוד גבוהים - בערך כ-92%, מול ממוצע שוק של 88% באותה תקופה משברית. הצפי שלי היה לירידה עד לרמה של 82%. בפועל ניתן לומר היום, שהרמה הממוצעת בשוק ירדה פחות מהחזוי.

תזרים מזומנים מפעילות שוטפת - שמקורו בהשכרת הנדל"ן התעשייתי לפי שיעורי האכלוס שלעיל - היה באזור 250 מיליון הדולרים. מנגד, תזרים מזומנים נקי של החברה, לאחר תשלום הוצאות על ריביות ההלוואות שלה ודיבידנד למניות בכורה (כמו ריבית על הלוואה), היה כ-60 מיליון דולר.

באותה התקופה שווי השוק של FR נע סביב 250 מיליון דולר - מה ששיקף לה תשואה שנתית של 24% על ההון המושקע במחיר זה. אך כמובן שתוצאות העבר לא מובטחות לנו כמשקיעים גם בעתיד. במילים אחרות, השוק הציע את FR במחיר ששיקף תשואה של 24% על ההון המושקע בכל שנה, מבלי לבנות על ערך המניה בשוק, שעלה פי שלושה מאז.

FR מעוררת עניין לטווח הארוך גם כיום. מדיווחיה האחרונים עולה כי חל שיפור במצבה הפיננסי, היא הקטינה את חובה ב-350 מיליון דולר, ושיעורי התפוסה אצלה במגמת עלייה - עומדים על 82.6%. ההיסטוריה של החברה מראה, כי עלייה בנתון זה תומכת בצמיחתה.

בשורה התחתונה: גם במניות כמו ברכישת נדל"ן צריך כישורים. אבל שונים מאוד, ולדעתי נמוכים יותר ופחות מורכבים, מאלו של רוכש נכס פיזי.

כמו בכל ענף גם כאן יש לכם אפשרות של רכישת תעודת סל של חברות RIET, ובכך לקבל חשיפה לכלל החברות המובילות בתחום, בלי להיות בעל ידע רחב בהשקעות. אך ברגע שהחלטתם שאתם משקיעים דרך מניות, תפנימו שאתם חייבים להתייחס לכך כאל השקעה מוחשית לכל דבר.

מתי אלון הוא יועץ חיצוני לקרן הנאמנות אלומות ספרינט מניות ערך חו"ל, ואינו בעל רישיון לייעוץ השקעות או ניהול תיקים. אין לראות בכתוב המלצה להשקעה בשוק ההון. הקרן או מתי עשויים להחזיק בני"ע המוזכרים בטור.