לקנות דירה במנהטן? תופעה: בניו-יורק מעדיפים שכירות

אדם נוימן ואשתו החליטו ב-2008 לקנות דירה במנהטן התחתית, בתקווה לקבל מחיר מציאה על דירת יוקרה בשטח 232 מ"ר (2,500 רגל רבועה). הם לא העלו בחכתם עסקה כזו, ובחרו בחלופה מעשית לתושבים האמידים של העיר: שכירות. הם שילמו מראש 300 אלף דולר על שכירות לחמש שנים (60 חודשים) של דירת לופט ריקה בטרייבקה, ובעל הבית התחייב לעצב כמעט מחצית משטח הדירה לפי תכנון שלהם.

יותר ויותר אנשים שוכרים את הדירות היקרות ביותר במנהטן, מאחר שדמי השכירות יורדים ומחירי הקנייה עולים מהשפל של 2009. מספר חוזי השכירות החדשים לדירות עם דמי שכירות של 15 אלף דולר ומעלה - המאיון העליון של השוק - הוכפל ויותר ל-77 ברבעון השלישי של 2010 לעומת הרבעון המקביל ב-2009, לפי חברת השמאים מילר סמיואל.

"רצינו שזה ירגיש כמו בעלות על הדירה, רק בלי החובות וכאב הראש", אומר נוימן, בן 31, מייסד חברת השכרת משרדים, שמעריך שעלות השכירות החודשית שלו (300 אלף חלקי 60 חודשים) היא קצת יותר מהמשכנתה על קניית דירה בחצי הגודל של דירתו. "אני מעדיף לשמור את המזומנים ולשמור את האופציות שלי פתוחות מאשר להוציא הכול על נכס, כשאני לא בטוח לאן השוק הולך".

השכירות החציונית של יחידת דיור יוקרתית במנהטן, שמוגדרת כעשירית העליונה של השוק במונחי מחיר, ירדה ב-18% ל-6,950 דולר בחודש ברבעון השלישי אשתקד מהרבעון המקביל ב-2009, לפי חברת מילר סמיואל. לעומת זאת, מחיר המכירה של דירה כזו עלה ב-13% ל-4.39 מיליון דולר, אחרי שפל של 3.78 מיליון דולר בשלושת החודשים האחרונים של 2009.

ההתפלגות הזו הרחיבה את הפער בין עלות קניית דירה יקרה לעלות השנתית של שכירתה לשיא מאז הרבעון הראשון של 2009, שבו מחיר הקנייה החציוני היה בשיא של 6.6 מיליון דולר. ברבעון השלישי של 2010, היחס בין המחיר לשכירות השנתית היה פי 53 (תשואה של פחות מ-2%), לעומת פי 38 שנה לפני כן ו-58 במארס 2009.

צריך לציין שההשוואה הזו בין קנייה לשכירות לא לוקחת בחשבון את יתרון הקונים, שהוא היכולת לנכות ממס את ריבית המשכנתה.

עמדת המתנה

"היצע הדירות להשכרה מסופק על ידי בעלים שלא רוצים למכור במחירים הנוכחיים", אומר ג'ונתן מילר, נשיא מילר סמיואל. "במקום לחכות, הם משכירים את הדירות. זהו מצב שבו כולם זוכים - המוכר הלא מעוניין והקונה העצבני".

גם קבלנים של בניינים משותפים שנבנו בשנות הבום העליזות לפני המשבר, ומשקיעי דירות כאלה שממתינים שהמחירים יתאוששו יותר, מוסיפים להיצע הדירות להשכרה, אומר גורדון גולוב, סגן נשיא ומנהל יחידת ההשכרה בסוכנות סיטי הביטאט בניו יורק. לפי נתוני חברת מילר קיימות ברחבי מנהטן 6,000 דירות קונדו (בבתים משותפים) לא מכורות.

לאקוויטי רזידנשל, החברה הבורסאית הגדולה ביותר בתחום אחזקת דירות בארה"ב, יש רשימת המתנה של שוכרים שמעוניינים בפנטהאוזים בשלושת בנייני טראמפ פלייס שלה באפר ווסט סייד של מנהטן, אמר פרדריק טואומי, נשיא החברה, בנובמבר בכנס בניו יורק.

דמי השכירות של הפנטהאוזים הללו נעים בין 9,500 ל-22 אלף דולר, וישנם מעוניינים שמבקשים לשלב שתי יחידות או יותר לדירה ענקית אחת, אמר מרטי מק'קינה, דובר החברה משיקגו. "לא צריך להיות בעלים כדי ליהנות מהנכסים הללו", אמר טואומי בראיון באותו כנס. "במקום להכניס הרבה הון אישי לנכס יחיד, אנשים מעריכים היום את הגמישות והאופציות שיש להם".

"לפני שנתיים, מישהו אולי לא היה מרגיש בנוח להוציא 20 אלף דולר בחודש, ממש כמו שהוא לא היה חש בנוח לקנות פורשה חדשה", אומרת פמלה ליברמן, מנכ"לית סוכנות קורקורן גרופ בניו יורק. "ואילו היום, אנשים חזרו לרצות את מה שהם רוצים ולהיות מוכנים לשלם עליו".

מספר חוזי השכירות החדשים בכל קטגוריות המחירים עלה ברבעון השלישי ל-8,593 מ-2,594 ברבעון המקביל ב-2009 לפי מילר סמיואל וסוכנות הנדל"ן פרודנשל דגלאס אלימן. העלייה הזו התרכזה במקטע האמצעי של השוק, מה שעזר להוריד את דמי השכירות בעשירון העליון.

בשוק הכולל של מנהטן, עלות קניית דירה הייתה פי 25 מעלות השכירות, בהשוואה לפי 24 שנה לפני כן. השכירות בכל הקטגוריות עלתה ב-1.7% לחציון של 3,000 דולר, ואילו מחיר הקנייה החציונית עלה ב-7.5% ל-914 אלף דולר.

בשנתיים של חיפושים, ניומן ואשתו השחקנית רבקה פלטרו התמקדו בנכסים שהם חשבו שאיבדו לכל הפחות 35% מערכם מהשיא של השוק לפני המשבר. הם גילו שהבעלים לא היו מוכנים למכור.

לדברי נוימן, "הזמנים הטובים שראינו בעבר לא הולכים לחזור בקרוב. אנשים לא הולכים לקנות בית במיליון דולר ולראות אותו עולה ל-2 מיליון דולר תוך חמש שנים. אני רואה את השוק עולה, אבל רחוק ממה שהיה בעבר".

התשלום מראש, 300 אלף דולר, יכסה את השכירות לחמש שנים מהרגע שהם יעברו באפריל. בחוזה יש אופציה להארכה בחמש שנים.

עדיף על משכנתה

במנהטן מוצעים כיום בשכירות 45 נכסים בשווי של 3 מיליון דולר ויותר, לפי נתונים שנאספו על ידי סופיה לונג, סגנית נשיאה למחקר באתר מודעות הנדל"ן StreetEasy.com. "עושה רושם ששכירות היא עסקה הרבה יותר טובה", אומרת סונג.

באפר ווסט סייד מוצע כעת למכירה פנטהאוז "מושלם" עם שתי מרפסות ונוף לנהר ב-15 מיליון דולר. קנייה במחיר כזה תעלה 77 אלף דולר בחודש במשכנתה ומסים. לחילופין ניתן לשכור את הנכס ב-45 אלף דולר בחודש.