עם שוך הסערה הפיננסית שעברה על העולם בסוף העשור שחלף (ולו באופן חלקי), מיטיבי לכת השכילו למצוא הזדמנויות נדל"ניות במחירי מציאה. בין אלו לא ניתן להתעלם מכוחן העולה של חברות הביטוח המקומיות שאספו נכסים כעוגן סולידי לתיקי החיסכון ארוך-הטווח.
למרות השקעה של מיליארדי שקלים עד כה, נציגי המוסדיים שהתכנסו תחת פורום הנדל"ן של "גלובס" וארנסט אנד יאנג - אמיר רמות, מנהל השקעות הנדל"ן של הפניקס, אמיר שוסטק, מנהל תחום הנדל"ן של כלל ביטוח, גדי בן חיים, מנהל תחום הנדל"ן בחטיבת ההשקעות בהראל וליאור מור, מנהל תחום הנדל"ן של מנורה מבטחים - מסבירים כי היד עדיין נטויה.
הראל מנהלת היום נכסי נדל"ן בהיקף של כ-3.5 מיליארד שקל, "עדיין רחוק מהיעד שלנו". בכלל ביטוח מחזיקים נדל"ן בהיקף של קצת פחות מ-3 מיליארד שקל, 2%-3% מנכסי כנף (זרוע ההשקעות של כלל ביטוח) "כשהיעד הארוך טווח הוא להיות פחות או יותר על 10%", בהפניקס מנהלים 600-700 מיליון שקל בנדל"ן (2% מהנכסים), תוך כוונה להגיע להיקף של 4-5 מיליארד שקל (10%), ובמנורה מחזיקים נדל"ן בשווי 650 מיליון שקל ("היעד לשנה שנתיים הקרובות הוא להיות 5% מהנכסים בנדל"ן).
"תביט על הכוס הזו", מציע בן חיים, אולי הנציגה הבולטת ביותר של טרנד רכישות הנדל"ן בקרב חברות הביטוח בשנה האחרונה, ובעיקר בחו"ל. "אם אתה מותח בתוכה קו דמיוני שמסמל את היעד שאליו אתה רוצה להגיע, אתה עדיין צריך לזכור שתיק הנכסים שלך ממשיך להניב כל הזמן, ומנגד החוסכים ממשיכים להפקיד כסף כל הזמן. במילים אחרות, היעד עצמו מתאים את עצמו כך שהכוס גדלה כל הזמן. זה לא שמישהו מאתנו מודאג שפתאום עסקה גדולה תגמור לו את העבודה".
סקוטלנד יותר סקסית
וכיוון ש"אתה לא קונה מכל הבא ליד" כדבריו, השוק הישראלי הופך קטן על המוסדיים המקומיים. "היינו מאוד שמחים להגדיל את התיק עם מרכיב בישראל, כי בסופו של דבר נדל"ן זה משחק מקומי, אבל אין היום הרבה עסקאות על השולחן", סבור רמות. "זה שוק קטן עם הרבה שחקנים איכותיים".
- אין עסקאות על השולחן או שהן מתומחרות גבוה מדי?
רמות: "לא רואים יותר מדי מפגש רצונות בין קונה למוכר. בעלי הנכסים באים עם מחירים שלא 'עושים שכל' - לא במחיר למ"ר ולא בתשואה שאמורה לפצות על הסיכון. השקעה בחו"ל גם מאפשרת לגוון התיק בפיזור גיאוגרפי".
"היתרון הגדול שלנו כמוסדיים הוא הפטור שלנו במס על נדל"ן בעסקאות בארץ", אומר מור. "בחו"ל, המיסוי מהווה חשיפה שבשבילה צריך לבנות מבנה מס מתאים. לא בכדי, חברות ביטוח רואות את היתרונות האלה ומוצאות את עצמן רבות על אותו נכס".
שוסטק: "לישראל יש גם יתרון של הצמדה למדד שאין בכל המקומות האחרים, אך המוכרים העלו מחירים בגלל התחרות מצד הקונים והתשואות בחלק מהמקרים נמוכות מבארה"ב ובבריטניה. בחו"ל הריביות מאוד נמוכות והיה משבר באירופה - צריך לנצל את זה".
כשמדברים עם גופים מוסדיים שחוסכים עבורנו את הכסף, השאלה המתבקשת היא מהו "מספר המזל" - מהי התשואה המבוקשת שהנכסים צריכים להניב בשנה.
בן חיים: "אני לא חי על מרווחים. מבחינתי, כשאני משקיע בנדל"ן בבריטניה המרווח נגזר מהריבית חסרת-הסיכון - אג"ח ממשלת בריטניה ל-10 שנים (UK GILT). ההבדל הוא, שאם אני רוכש מבנה שמושכר לממשלת בריטניה, זה כמו לרכוש אג"ח ממשלתית מגובה בנכס. יש לך למעשה ביטחון נוסף על קרן ההשקעה, עם פוטנציאל לעליית ערך - ולפי נתונים אמפיריים, לאורך שנים הנדל"ן בכל מקום עולה.
"יש פיתוי עצום היום עבורנו לבוא ולקנות בתשואות נמוכות, שעדיין 'עושות הרבה מאוד שכל' ביחס לחלופות. נכס יוצא דופן, עם שוכר יוצא-דופן ותשואה נמוכה מ-7%, כנראה יעבור בוועדות ההשקעה. השאלה היא כמה נכסים כאלה יש - כולנו במצב דומה: היעד שלנו הוא להשקיע 10% בנדל"ן ריאלי, והאחריות שלנו היא לרכוש נכסים במחיר שלהערכתנו יהיה כזה שיהיה יציב לאורך זמן, ואני חושב שאין מספיק עסקאות כאלה. כשבאים למוסדיים ואומרים: 'יש פה מרכז מסחרי נהדר בנתיבות בתשואה של 7%', אתה שואל את עצמך אם אתה רוצה לקנות את זה או לא. אם היו אומרים את זה על סקוטלנד, אולי הייתי הולך, כי זה נשמע יותר סקסי מנתיבות".
רמות: "עם הנכסים הקיימים, אני לא רואה איך משיגים תשואות גבוהות. בעסקאות העתידיות, ששם יש את הסיכון היזמי, מדובר ב-8%-8.5%, אבל עבור היזמים גם עלות המימון גבוהה יותר".
בן חיים: "נכון שבמשך שנים התרגלנו לקנות בסוף הדרך ולשלם מחיר יקר יותר. כשדיווחנו על עסקה במנהטן שכרוכה ביזמות עם קרן ריט מקומית כשותפה, בוודאי שיש בזה סיכון - מי תוקע לידי שאני אגמור בעלויות המוערכות או בלוח הזמנים הצפוי? השוכרת יכולה לפשוט את הרגל. ההבדל הוא באמת בין לקנות נכס מוכן בשיעור היוון של 5.5% או 6%, או לקבל לפחות 50% יותר ברגע שנכנסנו בצורה הזאת".
שוסטק: "בישראל יש כיום המון עסקאות עתידיות, שהנדל"ן בהן אומנם יניב תוך שנה וחצי, אבל בינתיים צריך ליטול סיכון יזמי. כולם מחפשים משרדים, אך כיוון שהתשואות ירדו, מחפשים משרדים שעדיין אפשר להשביח במחיר למ"ר.
"ההיצע הכי גדול כעת הוא בייזום של פאואר סנטרים. לא כולם חברות כמו ביג שיוזמת בעצמה. מי שיש לו קרקע לייזום של מרכז מסחרי פתוח מתאים לו להתחבר לשותף בעל גב פיננסי, שגם ייתן לו שקט בזמן הייזום".
- בעסקת ייזום איזו תשואה תחפשו?
"התשואה שאנחנו מחפשים היא 8% ויותר. הבעיה היא שלא ממהרים לבצע עסקאות כאלה, כי מחירי השכירות המבוקשים גבוהים ומגיעים ל-120-150 שקל למ"ר - כל מחיר זוכה. זה ייצור לחץ בקרב רשתות שמרוויחות פחות, והמחירים יחזרו ל-110-115 שקל למ"ר. בארץ, בחלק מהמקרים המחירים הגיעו למקומות לא ריאליים. גם ברכישת מבני משרדים מבקשים היום 4,500-5,000 דולר למ"ר. ב-5,000 דולר למ"ר אולי עדיף לקנות במנהטן, ומן הסתם יהיו לי כנראה שוכרים טובים יותר ופחות סיכונים".
"העניין הוא שאין עסקאות", אומר שוסטק. "אני מקבל טלפונים משמאים שאומרים 'אנחנו לא יודעים איך להעריך נכסים, לפי איזה שיעור להוון'. בארץ יש גם חוסר לקיחה בחשבון של סיכונים בישראל לעומת הנכסים האלה בחו"ל, הן במישור של סיכון מדינתי והן במישור של השוכרים, כי ברור שהשוכרים פה הם לא השוכרים האיכותיים בהרבה שיש שם. היעדר תמחור בולט גם בהצמדה - אחרי 15 שנה, נכס שמניב מיליון דולר בשנה בבריטניה או בארה"ב לא יהיה שווה כמו נכס דומה בארץ שמניב 3.6 מיליון שקל צמוד-למדד".
רמות: "יזמות זו התמחות אחרת לגמרי שדורשת תשומות אחרות לגמרי. בשם עצמי, ולדעתי גם בשם האחרים, אני יכול לומר שאין לנו מערכת שיכולה לדעת לאתר קרקע ולבנות בעצמנו. אנחנו יודעים להצטרף כשותף מלווה בכיר, להתחבר ליזמים בתחילת הדרך. כך התקשרנו בעסקה עתידית לבניית קניון בשכונת רמות בירושלים - אותו התחייבנו לקנות מוכן ומאוכלס".
שוסטק: "אנחנו באים כפאסיביים, ומצטיירים כגוף שלא עושה הרבה רעש - אנחנו לא רוצים את הקצפת. יותר חשובה לנו עליית ערך הנכס עם תשואה מובטחת. אנחנו נשענים על היזם והידע שלו, כשהיזם מקבל את התדמית".
סוג של טרייד אוף
מור: "בסופו של תהליך אין ארוחות חינם. תשואה של 6% מקבלים בעסקה סולידית, וככל שאתה הולך על הסקאלה לכיוון הסיכון, התשואות הולכות ועולות. השאלה היא כמה רחוק אתה רוצה ללכת, כמה מתוך 10% המושקעים בנדל"ן אתה רוצה ברכיב ספקולטיבי.
"כשצריך לתבל את התיק כדי להשיג תשואה עודפת, אז אתה קונה בניין שלא מושכר ב-100% לשוכר אחד אלא ב-80% למספר שוכרים, ואתה נכנס למרכיב יזמי כזה או אחר, או מקים משהו מאפס עם שותף. צריך לזכור שאנחנו חברות ביטוח - לא חברת נדל"ן ולא יזמים, וככה צריך לראות את זה".
בן חיים: "אף אחד מאתנו לא מתבלבל וטועה אפילו לרגע לדעת על איזה כיסא הוא יושב. הנכסים האלה צריכים לשרת מטרה מסוימת - וזה להיות קודם כל דפנסיביים באופיים ולייצר תזרים מזומנים בטווח-הארוך".
כאמור, בשנים אחרונות הפכו חברות הביטוח ליעד מרכזי לנדל"ן מניב, בעיקר נכסים וקרקעות שבידי בעלים קטנים.
רמות: "המוסדיים מהווים פעמים רבות כתובת ראשונה לכל מיני יזמים, אבל צריך לזכור שאל"ף, אין מפגש בין קונים ומוכרים גם בקניונים קטנים, ובי"ת, זה חלק מגיוון התיק. כולם מחפשים יותר משרדים מקמעונאות. גם יזמים שעולים על קרקע היום לדעתי לא רואים תשואה שמפצה על הסיכון שטמון ביזמות".
- למה לא לקנות מקבצי נכסים באמצעות השקעה ישירה בחברות?
רמות: "כשאתה קונה מניות, עלויות הניהול מאוד גבוהות. מצד שני, כשאתה קונה נדל"ן ישיר יש עלויות בתוך הבית - כך שיש פה סוג של טרייד אוף".
שוסטק: "מניות ואג"ח מאוד נזילות, ושווי-השוק שלהן משוערך מידית. הטרייד-אוף לשוכר ספציפי ל-20 שנה הוא לקנות את האג"ח שלו (וליהנות מהריבית במקום השכירות), אבל צריך לזכור שלא כל האחזקות הן סחירות - כמו שיכון ובינוי נדל"ן למשל".
בן חיים: "קנינו עכשיו 20% מחברת ויתניה - שהאג"ח שלה נסחרות אבל היא אינה חברה ציבורית - במחיר המגלם שיעורי היוון נוחים לנכסים שלה, וזה בפירוש היה תחליף להיעדר עסקאות".
רמות: "אנחנו מעדיפים השקעה בנכסים, לפני השקעה בקרנות. זה נובע משלושה טעמים: ככה אנחנו יכולים לבחור את הנכסים הספציפיים ולוודא שאנחנו לא משלמים מחיר מופרז, יש לנו יכולת לשלוט בתזמון ובהחלטה לממש את ההשקעה בנכס, ויש את סוגיית עלויות הניהול - אני לא רוצה לשלם בשוטף לקרן דמי-ניהול, הוצאות הנהלה וכלליות על סל של נכסים. אם כבר, אני מעדיף לשלם במימוש, מתוך עליית הערך של הנכס.
"כולנו מסתכלים קודם כל על אפשרות של ירידת ערך, על התרחיש הגרוע ביותר - אנחנו שואלים איך זה ישרת את התיקים שלנו ואת ההתחייבויות לטווח ארוך גם במקרה הזה, עם מה נשארנו בסוף היום, גם אם תהיה ירידת ערך של 50%".
- גם עסקת השנה בתחום הקניונים - המיזוג המתוכנן בין מליסרון ובריטיש ישראל שייצור את חברת הקניונים הגדולה בישראל - פחות מדגדגת את קברניטי הנדל"ן בחברות הביטוח.
בן חיים: "אנחנו מאמינים בקמעונאות, אך לא עוסקים בה. קמעונאות היא תחום שונה, כיוון שהבעלים חייב להתחשב בשוכרים. הוא חייב לייצר כל הזמן תמהיל נכון, כי הוא צריך שהסוחרים שלו ירוויחו. בנין משרדים עדיין חי ב-60% תפוסה - קניון אי-אפשר לפתוח ב-60% וספק אם הוא חי ב-75% תפוסה. זה לא קורה, אין מה לעשות. תחשבו על קניון עזריאלי עם 40% חנויות ריקות. אף אחד לא יבוא. לכן אני חושב שיש פה שיווי-משקל שחייב להישמר בין הבעלים לשוכרים, ושני הצדדים מבינים את זה. לכן, לא רק ששינויי הכוחות במפת הקניונים לא יגרור עלייה בשכירות אלא להיפך, בחלק מהמקומות היא תרד, כי היא כבר הגיעה לגבול יכולת בעלי העסקים".
רמות: "אנחנו מראש לא יודעים לנהל 30 סוחרים ולא 100. קמעונאות היא התמחות ספציפית וצריך להיות בה עם שותף מנהל".
שוסטק: "בכל מקרה, עסקת המיזוג בין מליסרון לבריטיש לא תשנה את כללי המסחר. זה לא ימנע מאתנו עסקאות עתידיות, ונוכל לתת לכל עסקה הצעה אטרקטיבית אם רק נרצה".
"נראה התאוששות בדוחות השנתיים"
חן שיין, ראש תחום נדל"ן ושותף בפירמת רואי-החשבון ארנסט אנד יאנג ישראל, רואה בארה"ב את יעד ההשקעה העיקרי בימים אלו לחברות ביטוח המחפשות נכסים מניבים להשקעה לעמיתיהם. "אין ספק שמבחינת הזדמנויות וגודל השוק, בארה"ב נמצאות העסקאות הגדולות. זה המקום המתאים מבחינתם, אם הם ישקיעו את תשומת הלב הניהולית - ובמיוחד אם הם ימצאו את השותפים המתאימים".
בכל מקרה, שיין סבור כי המציאות בשוק הנדל"ן העולמי כבר השתנתה. "אנחנו כן יכולים לראות ברבעון או שניים האחרונים התייצבות של מחירים, ואפילו רואים ניצנים של שערוכים כלפי מעלה וירידת שיעורי ההיוון. להערכתי, נראה את זה באופן מובהק יותר בדו"חות השנתיים. כבר ניתן לראות נגיעה בקרקעית והתחלה של טיפוס למעלה במקומות רבים בעולם. בארצות רבות יש התייצבות, ואף למעלה מזה".
"לא ייתכן שדירה בתל אביב תעלה כמו שלושה דופלקסים בוושינגטון"
שיח בכירי נדל"ן, גם אם הם עוסקים במשרדים ובמסחר, לא יהיה שלם בימים אלה מבלי להתייחס לסוגיה הבוערת של מחירי הדירות.
"עם מספרים אי-אפשר להתווכח", אומר מור, "המחירים עלו, איך שאתה לא מסתכל על זה. אם זה נראה כמו ברווז, הולך כמו ברווז ומריח כמו ברווז, אז כנראה זה ברווז. ועם זאת, אומרים שזה גם תיקון, כי המחירים לא עלו מזה תקופה".
רמות: "מה שמקשר בין עליית מחירי הדירות ובין הנכסים שלנו זו הריבית הנמוכה, שמסיטה חברות ביטוח לנכסים חלופיים כמו נדל"ן, ומשקיעים פרטיים דוחפת להתמנף במשכנתאות זולות. אם היו יכולים לקבל פיקדון בבנק ב-5%-6% שנתי, היית רואה הרבה פחות נהירה".
בן חיים: "אני לא יודע כמה אנשים שלוקחים משכנתא בריבית משתנה מבינים מה המשמעות של עלייה של חצי אחוז בריבית השנתית על גובה ההחזר. יש פה גם עזרה של ההורים ברכישת דירות. הרוב המוחלט של הציבור כבר לא מסוגל להביא 500 אלף שקל מהבית בשביל דירה ביבנה. אם אצל 70% מהאוכלוסייה שני בני הזוג מגרדים יחד 20 אלף שקל מקסימום, מאיפה הם יכולים מחרתיים לקנות דירה בחדרה-גדרה?".
- אז נראה ירידת מחירים בטווח הנראה לעין?
"בטח לא באזורי הביקוש. כדי שהפריפריה תהווה חלופה, צריך לפתח תחבורה ותשתיות ולספק איכות חיים. קשה להניח ששני בני זוג ייסעו כל היום את הדרך מבאר שבע למרכז".
שוסטק: "היסטורית, תמיד היה יחס הפוך בין מגמת מחירי הדירות בארה"ב ובישראל. לא יכול להיות שדירה בצפון ת"א עלתה לפני שלוש שנים 600 אלף דולר וכיום 2 מיליון דולר, כשבארה"ב המחירים ירדו עד כדי כך. במחיר הזה אפשר לקנות שלושה דופלקסים בוושינגטון. אם הדולר כזה חלש, כנראה שקיימת רגישות לריביות וזה מגיע ממשקיעים זרים. עובדה שקיימת תגובת-יתר חזקה גם בבורסה".
בן חיים: "אלה משקיעים שהפסידו המון כספים בבורסות ומתפתים לתשואה של 3%-4% בשנה, לא יותר. זה עד שהם נתקעים בלי שוכר, הריבית עולה, או שמגיעה בקשה להיטל סלילה מהעירייה - ואת זה הם לא לוקחים בחשבון".
"עבור הוודאות שהעסקה איתנו תיסגר אפשר לקבל עוד חצי אחוז"
בכל הנוגע להשקעות מומלצות בחו"ל, מנהלי תחום הנדל"ן המוסדיים השמיעו תמימות-דעים שנעה על הציר לונדון - ניו-יורק - גרמניה. "יש מגבלות שמטיל האוצר באלו מדינות מותר לנו להשקיע", מתנצל אמיר רמות (הפניקס). "במזרח אירופה אנחנו לא יכולים להשקיע גם אם אנחנו רוצים".
"בשוויץ אסור לזרים בכלל להחזיק בנכסים ישירות, אז קיימות כל מיני ישויות משפטיות שאולי תרצה או לא להיכנס אליהן, ואנחנו לא רוצים", אומר גדי בן חיים (הראל). לפי בן חיים, היתרון המרכזי של חברות הביטוח הוא שהן משלמות במזומן: "כמה פעמים עסקאות 'נפלו מהמיטה' וחזרו לשוק בפעם השנייה או השלישית כי הקונים לא מצאו מימון? המוכר במקרה כזה כבר לא יקבל את מה שביקש בהתחלה, ואם אתה בעל ניסיון, בחלק מהמקרים אתה יכול לקבל עבור הוודאות שהעסקה תיסגר ושלא תהיה בעיית מימון פער שמתבטא בעוד 0.5% בתשואה השנתית".
אמיר שוסטק (כלל): "אנחנו צפויים לראות יותר לחץ של מוכרים לקראת סוף השנה. מחזור החובות בענף ישלש עצמו ב-2012 ל-12 טריליון דולר, ויהיה לחץ מצד בנקים. כולם יבואו לשוק. כרגע עדיף לחפש את ההזדמנויות ואם הן לא קיימות - לחכות".
ליאור מור (מנורה): "הניהול מאוד חשוב - אם יש לך שותף מנהל טוב, והנכס ממוקם באזור שבו יש תעסוקה, אז גם אם זה ייקח 5-6 שנים עד שנראה רווחי הון, נשב על התקופה הזו ונעשה את ה-15%-16%. אנחנו לא צריכים את הכסף מחר בבוקר".
- מה לגבי הישראלי שרץ עכשיו לקנות בברלין דירה להשכרה?
רמות: "אין לו שמץ של מושג לאן הוא נכנס. גרמניה זו מדינה סוציאליסטית - לא תוכל להוציא דייר שלא משלם גם אם תרצה. כבר יצא לי לשמוע מספר פעמים חברים שסיפרו על מתווכים שהציעו לאימא שלהם לקנות דירה בברלין וליהנות מתשואה שנתית של 6.5%. לכולם אני עונה אותו הדבר: 'שתחשוב מה קורה כשיתפוצץ לה הבוילר'".
כתבות
ני"ע
