מתלבטים אם לרכוש דירה בארה"ב? חברות הנדל"ן כבר שם

חברות ישראליות מסתערות על מרכזי קניות בארה"ב: אל גזית גלוב שירתה את יריית הפתיחה שלה בענף לפני יותר מ-20 שנה, עם רכישת מרכז הקניות פלאזה דל ריי במיאמי, פלורידה (והשאר באמת היסטוריה), הצטרפה ב-2010 חברת ביג, זאת אחרי שאלביט הדמיה וחברת אביב ארלון החלו בפעילות בארה"ב ב-2009.

רק בסוף השבוע האחרון דיווחה גם נכסים ובנין של נוחי דנקנר על הסכם לרכישת בניין למסחר בשיקגו, בכ-121 מיליון דולר, נכס המניב שכר דירה שנתי של 8.8 מיליון דולר (7% תשואה).

מי שעוד זיהתה את תנופת ההשקעה במרכזים מסחריים קיימים בארה"ב היא החברה התעשייתית הישראלית אקרשטיין, שפעילה למעשה במדינה כבר יותר מ-20 שנה.

לדברי צביקה אקרשטיין, המשנה למנכ"ל, "במרכזים הקיימים הולכים בעיקר על שיפוצים שלא יפריעו לפעילות היומיומית של המרכז המסחרי וזה נעשה בהחלפת ריצופים, ששם אנחנו נכנסים. היום מטפלים בשיפוץ סגמנט אחר סגמנט, בניגוד לפעם, אז היה נהוג לסגור את המרכז המסחרי לתקופה ולשפץ. היום זה נמדד בהשקעה מול תשואה".

לקרוא עיתון מקומי

"נדל"ן הוא השקעה בעלת אופי מקומי". אומר מנכ"ל גזית גלוב, רוני סופר. "אנחנו תמיד אומרים שצריך לקרוא את העיתון המקומי ולהבין את סביבת הנכסים. בשנתיים-שלוש הנוכחיות בארה"ב יש לנו אפשרות לרכוש נכסים שבעבר, ב'תקופות הטובות', מחירם היה מאוד גבוה והתשואה עליהם מאוד נמוכה. יש לנו אפשרות להיכנס לאזורים עם חסמי כניסה גבוהים ששיעור התפוסה בהם נמוך בכמה אחוזים והם שרויים בסביבת שכר דירה מדופרסת, ולקבל נכסים שטמונות בהם אפשרויות פיתוח: שינוי הנכס, שיפור תמהיל הדיירים והגדלת תזרים המזומנים. אנחנו לא שחקן פיננסי, אנחנו נדל"ניסטים - לא מתעניינים בתשואה ההתחלתית, אלא שואפים להשביח את תזרים המזומנים באמצעות ניהול אקטיבי".

עבור השחקנית הישראלית הגדולה בתחום מרכזי הקניות הפתוחים, קבוצת ביג, הייתה השנה החולפת "שנת אמריקה". 25 מרכזים מסחריים היא רכשה השנה בארה"ב. "התחלנו את פעילותנו בארצות הברית בינואר 2009 ועברה יותר משנה עד שהשלמנו את העסקה הראשונה", מספר מנכ"ל ביג, איתן בר-זאב, "חיפשנו דרכנו בשוק האמריקני, בררנו מה אנחנו רוצים לעשות ובערך במאי 2009 התגבשה האסטרטגיה: עסקאות עם שותפים מפעילים - קניית חלק ממרכז מסחרי והותרת חלק בידי שותף מפעיל המשמש גם כחברת ניהול ומחזיק במרכזי קניות בארה"ב, במאסה הדומה לזו שמחזיקה ביג בישראל, כלומר כזו שיש לה משמעות במערכת יחסים עם שוכרים. התחלנו לחפש שותפים לתבנית עסקית כזו ומהזרעים שזרענו ב-2009 צמחו שתי מערכות יחסים: עם קרן הריט Kimco, שעמה עשינו עסקאות רבות, ועם קרן הריט DDR, שעמה טרם השלמנו עסקאות, אך אנו מצויים במערכת חוזית שבמסגרתה נותר רק למצוא נכס נכון".

- אינכם היחידים שגילו את שוק המרכזים המסחריים בארה"ב.

בר-זאב: "אנחנו מתמקדים במרכזי קניות שלהערכתנו מרכיב הסיכון בהם נמוך יחסית, כלומר, שגם אם יגיע משבר נוסף לארה"ב, הם חסינים. המרכזים שרכשנו הם מרכזים פתוחים, כמו המרכזים שלנו בישראל ומעוגני סופרמרקט או חנויות DIY - עשה זאת בעצמך. נכסים שנמכרו בסוף 2006 ותחילת 2007 לפי 5% עד 6% תשואה, אנו מסוגלים היום לרכוש לפי 7% עד 8%. רוכשים אותם כש-10% משטחם ריק - ועליו לא משלמים. התקווה שבעתיד, כשהמצב הכלכלי יחזור למה שהיה, נוכל להחזיר את המרכזים לתפוסה מלאה".

בר-זאב, מדבר על שלושה מרכיבי השבחה: "הראשון, הגדלת מספר השוכרים - כיום התפוסה במרכזים שלנו היא בסביבות 90% ואנחנו מניחים שנצליח להגדיל אותה ב-5 השנים הבאות ב-5% לפחות. אספקט ההשבחה השני הוא עלייה בדמי-השכירות. בשנות המשבר קיבלו חלק מהדיירים הנחות ומכאן שגם בתחום זה קיים פוטנציאל השבחה. האספקט השלישי הוא השוק. אם אנחנו קונים ב-7%-8% תשואה, אנחנו מעריכים שבתום המשבר מחירי הנכסים יחזרו יותר למחירים שהיו - באזור 6%. בחיבור שלושת מרכיבי השבחה אלה, אנחנו מאמינים שאנחנו עושים השקעה עם תשואה טובה, יחסית לרמת הסיכון. זו הסיבה שהחלטנו להיכנס לארה"ב בזמן ובמועד זה".

שחקן נוסף שנכנס השנה הוא מוטי זיסר. אלביט הדמיה שלו, יחד עם החברה בת שלה, פלאזה סנטרס, הקימה ב-2009 קרן להשקעות בנדל"ן מניב בארה"ב. "זיהינו את ההתעוררות בסוף 2008", נזכר דודי מחלוף, מנכ"ל משותף באלביט הדמיה, "זה אפשר לנו לגייס ב-2009 ולרכוש ב-2010. אנחנו רוכשים נכסים שמחירם נמוך מעלות בנייתם. נכסים כאלה, המניבים שיעורי תשואה גבוהים יחסית, הם עסקה שמניבה תזרים מזומנים שוטף בשיעור גבוה היסטורית ביחס להשקעות ברות השוואה".

הבנקים מתחילים לשחרר נכסים שנמצאים בהליכי מימוש

באוגוסט 2009, חודשיים לאחר שחשפנו ב"גלובס" כי חברת אביב, שבשליטת האחים דורון אביב ודפנה הרלב, מקימה מיזם להשקעה בנדל"ן מניב בארה"ב, רכשה החברה עם חברת ארלון שבשליטת אייל לב ארי ויפתח אלוני, את השליטה בשלד הבורסאי יולי שוקי הון ושינתה את שם החברה ל"אביב ארלון", שמטרתה להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב ובאנגליה (ראו מסגרת). "הנכסים נרכשו מבנקים שמימנו אותם בשנים 2005 ו-2006", מציין אייל לב-ארי, מנכ"ל משותף באביב ארלון, "ניתן להגדיל את התשואה עליהם על ידי השכרה נוספת והשבחה. יש בהם חוזי שכירות שהתחילו ב-1988 ולכן דמי השכירות נמוכים. אנחנו משכירים את השטחים הפנויים בהם וחלקם במחירים גבוהים משמעותית מאשר בעבר".

לב-ארי מסביר את ההתעוררות בכך שהבנקים מתחילים לשחרר נכסים שנמצאים בהליכי מימוש. "גורם נוסף הוא נסיונן של חברות אמריקניות לשפר ולהנזיל את מצבן התזרימי, בעיקר קרנות ריט, שמחויבות להחזיר השקעות תוך תקופה מסוימת ונאלצות למכור נכסים. יש היום יותר עסקאות במחירים אטרקטיביים, נכסים נמכרים ב-50% ממחירי השיא. לדוגמא, רכשנו חוב ב-45 מיליון דולר על נכס בסיאטל, שמומן בסך 75 מיליון דולר ע"י רויאל בנק אוף קנדה, כשהשווי השמאי שלו היה גבוה מ-100 מיליון דולר.

"החברות הישראליות שמתעסקות בתחומים האלה בדרך כלל מאוד מנוסות בתחום. ההחלטה לפנות לארה"ב ולא למקומות אחרים נובעת לדעתי ממחירים סבירים בשוק כה גדול, שהתחרות בו אמנם קיימת, אך יש מקום לכולם. ישנה בארה"ב שיטה כלכלית שמובנת לכולנו, שפה שמובנת לכולנו ומשפט שמובן לכולנו היטב".

בר-זאב מזכיר ש"סך כל מה שהישראלים עושים ביחד זו טיפה בים מבחינת הכסף שנכנס לשוק האמריקני. בשוק האמריקני יש התעוררות באופן כללי וכשמתעוררת הזדמנות עסקית מעניינת, השוק האמריקני מושך לתוכו כסף מכל העולם. היום, 85% מהמשקיעים בעולם מאמינים שארה"ב תצא ראשונה מהמשבר הכלכלי העולמי".

סופר מזכיר שמטרת גזית גלוב להשיג דומיננטיות אזורית בכול מדינה שבה היא פועלת. "לא מקרה שלפני חודש הודיעה אקוויטי 1 (באמצעותה פועלת גזית בארה"ב) על הסכם לרכישת שלושה מרכזים מסחריים בלונג ביץ' בקליפורניה. בלונג איילנד, שבמדינת ניו-יורק, רכשנו באחרונה קרקע שצמודה לאחד הנכסים שלנו שקנינו ב-2009, ואנחנו מתכוונים לבנות שם מרכז מסחרי חדש. כל פעם שיש הזדמנות לקנות קרקעות צמודות לנכסים שלנו אנחנו עושים זאת, זה מאפשר לנו להמשיך ולהשקיע באזור שאנחנו מאמינים בפוטנציאל שלו ולא לתת למתחרים להקים נכס צמוד אלינו. בארה"ב יש "רק" 45 אלף מרכזים מסחריים וסוג המרכזים שמעניינים אותנו - מעוגני הסופרמרקטים - יש "רק" 20 אלף.

כל מספר זכה

- באיזו תשואה ניתן לקנות היום מרכזים מסחריים בארה"ב?

סופר: "אפשר לרכוש נכסים ב-6.5% עד 9.5% תשואה, בנכסים שנעים בין סוג A ל-C בהתאמה".

מחלוף: "התשואה נעה היום בארה"ב בין 7% ל-9%. אנחנו את הרכישות שלנו ביצענו סביב 9%".

- מהם התנאים לקבלת אשראי?

מחלוף: "אפשר לקבל אשראי בהיקף טוב בהרבה מב-2009. שיעורי המימון נעים בין-60% ל-75%. ההזדמנות טמונה בשיעור הריבית הנמוך (ריבית הפד נעה היום בין 0 ל-0.25%) וההלוואות ניתנות בשיעור ריבית של 5% עד 5.5%. ב-2009, שיעור המימון נע בין 50% ל-60% וגם הנכונות לתת אותה הייתה קטנה. גם היום, בתחילת 2011, המצב אינו דומה למה שהיה ב-2006 והנכונות לתת מימון לעסקאות גדולות עדיין נמוכה. ב-2006 כל מספר זכה. אפשר היה לקבל מימון בשיעור 90% משווי הנכס ובהיקפים גדולים. המצב בסוף 2010-תחילת 2011 טוב בהרבה ממה שהיה ב-2009, אך לא חזרנו לימי טרום המשבר".

סופר: "הבנקים מבחינים בין סוגי נכסים ואיכותם, רמת המינוף וזהות הלווה. הם מעדיפים מרכזים מעוגני סופרמרקטים או רשתות פארם משום שהם נחשבים ל'צרכים בסיסיים' על פני אלה שבהם מוצרים ושירותים שלא נחשבים לכאלה. מיקום הנכס גם משחק תפקיד בהיענות לבקשת האשראי: נכסים באזורים אורבאניים צומחים עם חתך סוציו-אקונומי גבוה רצויים יותר מאלה שממוקמים באזורים חלשים עם צמיחה איטית או שלילית. אם בעבר 80% מינוף נחשבו לסולידיים, היום המינוף נע בין 55% ל-60%. זהות הלווה גם היא חשובה היום, ולא פחות מאיכות הנכס. יש חשיבות גדולה לניסיון הלווה בתחום העיסוק ובאזור שבו הנכס ממוקם".

בר-זאב חש בשיפור במדיניות האשראי . לדבריו, שיעור המימון כיום נע סביב 60%, וגובה הריבית, גמיש. למשל, הלוואות נון-ריקורס (שבהן הבטוחה היחידה היא הנכס עצמו) ל-10 שנים ניתנות בריבית שנעה בין 5.5% ל-6%. בתחילת 2010 שיעור ההלוואה המקסימלי היה 50% והריבית נעה בין 6% ל-6.5%. "ב-2009 לא היה מימון בכלל - זו היתה משימה בלתי אפשרית לקבל מימון", הוא נזכר.

ממלאים שטחים

- מה צפוי לדמי השכירות?

לב-ארי: "כל עוד השוק באמריקה נמצא בהאטה שנובעת מאבטלה גבוהה יחסית, איני צופה עליית מחירים, זה גם מה שמאפשר את עסקאות הרכישה. במקרה של נכסים שהושכרו לפני עשרות שנים והחוזים שלהם מתחדשים היום, דמי השכירות יעלו ולא יהיו זולים כמו לפני עשרים שנה".

מחלוף: "המשבר לא אמר את המילה האחרונה. עוד יהיו מי שלא ישרדו וכמה נכסים שייצאו מהמשחק וגופים שלא יעמדו בפירעונות ההלוואות שלהם. בכלל, הכלכלה האמריקנית עוד לא שמה את המשבר מאחוריה. אני צופה בטווח הקצר יציבות, ללא כל קפיצה משמעותית. עם זאת, בנכסים כמו אלה שרכשנו במסגרת עסקת EDT המחזיקה ב-48 נכסים פעילים, נראה גידול בהיקף ההשכרה בשל השטחים הפנויים וטיב הנכסים, אבל באופן כללי באמריקה אנחנו לא צופים גידול בדמי השכירות".

נקודה אופטימית אחרת שמחלוף מצביע עליה היא ששלוש שנים לא נבנו בארה"ב מרכזים חדשים, "מה שבהכרח יעלה ביקוש מצד השוכרים. כל עוד יש שטחים פנויים, הם יתמלאו ובהמשך, אם הביקוש ימשיך לעלות, הדבר יתבטא בדמי השכירות".

בר-זאב: "מבחינתי התקופה הקרובה היא חמש שנים, כלומר, האופק לעליית דמי השכירות הוא בחמש השנים הקרובות. אם נגיע ל-3%-4% עלייה ריאלית בשנה, זה הישג יפה".

לב-ארי: "זה תהליך מאוד ארוך, בייחוד בנדל"ן בארה"ב - שייצא מהמשבר אחרי שהתעסוקה תשתפר. אני מאמין שהנדל"ן המסחרי ומרכזי הקניות ייצאו מהמשבר לפני ענפי נדל"ן אחרים משום שבנכסי המגורים יש כל כך הרבה עיקולים ונכסים שנמצאים מתחת לשווי. תחום הקניות תלוי בצריכה הכוללת ובביקושים במשק וברגע שהצרכן האמריקני יחזור לתעסוקה הוא גם יחזור לצרוך, ואז גם המרכזים יתמלאו".

לב-ארי מסביר שתנועת הקניה והמכירה של המרכזים המסחריים לא נבעה מירידה בפעילות המרכזים עצמם, אלא ממימון נדיב עד הרפתקני שצריך היה להחזיר לממדים נורמליים. "מרכז בסיאטל, כמו שרכשנו, שמייצר כ-4 מיליון דולר N.O.I (רווח תפעולי מהשכרת נכסים) לא יכול לתמוך בהלוואה בגובה 75 מיליון דולר, זה מימון הרפתקני. העסקאות שנעשות היום מתקנות את המינופים האלה, זאת בעוד שמצבם של המרכזים עצמם לא הורע, הם לא מייצרים פחות הכנסה באופן משמעותי מב-2006-2007".

"אקרשטיין מצדיקה את העלאת השכירות"

לצד חברות הנדל"ן הישראליות הפעילות בארה"ב, פעילה כאמור גם אקרשטיין הישראלית, המייצרת ומשווקת מוצרים לבנייה ולתשתיות. בארה"ב היא פעילה מאז 1989 באמצעות החברה הבת Acker Stone ומחזיקה במפעל בדרום קליפורניה ובאריזונה.

צביקה אקרשטיין, המשנה למנכ"ל: "לפני שנתיים, פעילות הבנייה וההקמה של מרכזים מסחריים כמעט ונעצרה וכמוה גם שיפוץ מרכזים קיימים. הבעלים העדיפו לחכות ולראות מה ילד יום. מזה כחצי שנה נרשמת התאוששות בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב, בעיקר בחוף המערבי. זה בא לידי ביטוי בהיקף ההזמנות שאנחנו מקבלים ובמגוון - כרגע אנחנו עומדים בקצב מכירות של עשרות אלפי מ"ר לחודש ריצוף מיוחד המיועדים אך ורק למרכזי קניות בארה"ב. בעלי מרכזים מסחריים החלו להשקיע בשיפוץ ובהרחבות במטרה למשוך קהל ובעתיד להעלות את דמי השכירות".

לפי אקרשטיין עלות שיפוץ מרכז מסחרי יכול לנוע בין מאות אלפי דולרים למיליונים בודדים. "מרכזים שהיו דומיננטים וחזקים בתקופת המיתון מעלים דמי שכירות אחרי שנתיים שלא נגעו ואף הורידו אותם. ומכיוון שהם צריכים להצדיק את המהלך, הם משפצים".