מה מנבא מדד אמון הצרכנים לשוק הנדל"ן עד יוני?

ומה קרה החודש - נתון שיגלה לאן פניו של שוק המגורים חצי שנה קדימה? לפי נתוני מדד אמון הצרכנים של גלובס מחקרים ושל PwC ישראל, 11.6% מהנשאלים בינואר הביעו נכונות לרכוש דירה בתוך חצי שנה, לעומת 7.8% מהנשאלים בדצמבר - גידול הגבוה ממחצית. זוהי העלייה החודשית החדה ביותר מאז 2009, ומצביעה על נכונות גבוהה יותר לרכוש דירה מזו שהייתה בתחילת 2010 (10.6%).

מדובר בנתון גבוה למדי, ושני רק לשיא שנקבע בספטמבר, אז עמד על 11.9%. גם אם ננטרל תנודתיות ונביט בנתונים המבוססים על ממוצע נע של שלושת החודשים האחרונים, נראה כי חלה עלייה מדצמבר לרמה של 9.5%, כך שהמגמה הזו מקבלת משנה תוקף גם כאן - אם כי רמה זו אינה מתקרבת לשיא.

לשם השוואה, בינואר 2010 עמדה הנכונות הזו על 8.6% בלבד. מקרב הישראלים שהצביעו על כוונה לרכוש דירה, חלקם של אלה המתכוונים לרכוש דירה חדשה ממשיך להיות הגדול ביותר - והוא גדל לשיא של 4.4% (קרוב למחצית מהנשאלים). זוהי עלייה חודשית גבוהה למדי, שמביאה לכך שמספרם של אלו שהביעו נכונות לקנות דירת יד ראשונה כמעט והכפיל עצמו תוך שנה.

ועדיין, העלייה החדה ביותר נרשמה בקרב אלה שהביעו נכונות לרכוש דירת יד שנייה, שמספרם קפץ בשני שלישים תוך חודש ל-3.5%. בראייה שנתית, העלייה באה על חשבון המתנדנדים, מה שמלמד שהנכונות הגבוהה לרכוש דירה נבעה בראש ובראשונה מצורך ממשי לקורת-גג.

יכולת החיזוי של המדד

אין ספור גורמים מבקשים לטעון לבעלות על שיקוף וחיזוי מגמת פני המחירים בשוק הדיור בישראל. הטוענים לכתר רבים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר ועוד. בתוך כל הבליל הזה, שבקלות יכול להביא לדיסאינפורמציה ולסחרחורת, מתפרסם אחת לחודש מדד אמון הצרכנים מטעם "גלובס מחקרים" ו-PwC ישראל. בין היתר, הוא מורכב משאלה הבודקת את מידת נכונותו של הישראלי הממוצע לרכוש דירה (חדשה או ישנה או לשקול בכלל את העניין) תוך חצי שנה.

אחרי שבע שנים וחצי של איסוף נתונים בדבר אותה נכונות, מתברר שיש מתאם ברור בין מדד אמון הצרכנים ומכירת הדירות בפועל, שהופך את מדד אמון הצרכנים שלנו לנבואה שמגשימה את עצמה. מתוך שקלול וניתוח הנתונים והמגמה עליה הם מצביעים, ניתן לראות כי פני המגמה זהים, בין אם מדובר בשיעורי הנכונות לרכוש דירה תוך חצי שנה, ובין אם מדובר במספר הדירות שנרכשו בפועל - כשהנכונות בקרב הנשאלים שלנו ירדה, גם מגמת הדירות שנמכרו ירדה, ולהפך.

כמה הנחות יסוד בכל זאת שימשו אותנו בזמן הבדיקה: ראשית, בדקנו את המגמה, כלומר את הכיוון, ולא את המספרים עצמם; שנית, כדי לנטרל תנודתיות מופרזת ועונתיות, הנתונים עליהם התבססנו מחושבים לפי ממוצעים נעים של שלושת החודשים האחרונים בכל פעם; שלישית, בעולם בו מתפרסמים נתוני מכירות דירות חדשות למכביר, בחרנו להיצמד לאלה המפורסמים על-ידי משרד השיכון.

כשמעבדים את כל הנתונים האלה, מצטיירת תמונה לפיה מדד אמון הצרכנים (הנכונות לרכוש דירה) מצליח במידה רבה לנבא את מגמת רכישת הדירות כעבור חמישה חודשים - נתון מדהים, אם לוקחים בחשבון שהשאלה בכל מקרה מייחסת לכוונה לרכוש דירה בתוך חצי שנה.

לשם המחשה (ובהנחה שהמתאם הזה יימשך), הרי שהירידה או העלייה בשיעור הנכונות של הישראלי לקנות דירה בסקר האחרון שבוצע בינואר, תצביע על עלייה או ירידה דומה בדירות שירכשו בפועל בסביבות יוני. ואם זה עדיין לא מורכב מידי, נזכיר שאת הנתונים לגבי מכירת הדירות יפרסם משרד הבינוי והשיכון לכשעצמו מספר חודשים לאחר מכן.

ככלל, מצב הרוח הצרכני הצביע על מאניה-דפרסיה בהלך הרוח של הישראלי הממוצע השנה: כך למשל, בשנת 2010 במחצית מהסקרים החודשיים נרשמה תנודה חדה יחסית (שינוי חודשי בשיעור דו-ספרתי) בקרב הכוונה לרכוש דירות מסוג זה או אחר בטווח הקרוב. התנודה הזו מוסברת על רקע העיסוק האינטנסיבי של התקשורת הכלכלית בסוגיית מחירי הדירות, שלא נאמר בזליגתו של הדיון אל שיחות הסלון וארוחות ליל שישי.

התנודתיות הזו הייתה מתונה הרבה יותר כאשר נבדקה מגמת השינוי במכירת הדירות. במקרה הזה, רק פעם אחת, בספטמבר (חודש החגים של תשרי), חל שינוי חודשי העולה על 10%, וביוני אפילו לא חל שינוי כלל.

לפי משרד הבינוי והשיכון (הלוקחים בחשבון עסקאות ששולם בהן מס רכישה ומס שבח), ב-11 החודשים הראשונים של 2011 נמכרו 8,443 דירות בחודש בממוצע. בממוצע, 9.1% מהנשאלים בסקר עליו מבוסס מדד אמון הצרכנים הביעו ב-2010 נכונות לרכוש דירה תוך תקופה קצרה, מעט מעל אמצע הטווח בו היא התפלגה: 7.3%-10.7% (ואף למעלה מכך, אם לא היינו דוגמים את נתוני הממוצע הנע), כששיא נרשם בספטמבר.

לעומת רמת השיא של שיעור הנכונות לרכוש דירה בקרב הציבור, השפל שלו נרשם הרחק מאחור, כשבדצמבר 2004, עת המשק הישראלי התאושש מהמיתון של בועת הדוט-קום ואירועי ה-11 בספטמבר, ירדה הנכונות ל-5.8% בלבד.

מאז, כאמור, חלפו הרבה מים בנהר ויעידו על כך השיאים אליו העפילה הנכונות לרכוש דירה בכל מחיר השנה האחרונה - גם כשהמחירים האמירו לפסגות חדשות, כמעט כל ישראלי בוגר עשירי לכל הפחות שקל לקנות דירה. היות ורמת השפל (5.8%) היא המכנה הכמותי המשותף הנמוך ביותר בו תמיד הייתה נכונות לרכוש דירה מאז החלה המדידה, ניתן להתייחס אליו כמעין "ציר אפס" ולהשוות אליו את הכוונה של הישראלי הממוצע לרכוש דירה מאז.

במצב כזה, ניתן לכמת בנקל יחסית בכמה גדלה הנכונות לרכוש דירה במשך שש השנים האחרונות. שיעור הגידול הנ"ל עמד בשיאו על 80%, והוא נרשם פעמיים בשנתיים האחרונות, סביב חגי תשרי (ספטמבר-אוקטובר 2009 וספטמבר-נובמבר 2010). ועדיין, ככלל, למרות עליית המחירים בשוק בשנים האחרונות, הגידול הזה בכוונת הציבור לרכוש דירה נרשם דווקא בתקופה האחרונה.

מתאם של 0.6

מה שנותר לבדוק כעת היא עד כמה הגידול הזה בנכונות לרכוש דירה בא לידי ביטוי כשמדובר בדירות חדשות. אם ניישם את אותה מתודולוגיה גם לגבי הסעיף הזה, שהוא אחת מהתשובות המרכיבות את שיעור הנכונות בכללותו, הרי שהכוונה לרכוש דירה חדשה עמדה בדצמבר 2004 על 1.4% מהמשיבים בסקר. עם זאת, חשוב לציין כי זו לא הייתה הרמה הנמוכה ביותר מאז ומעולם.

גם רמה זו גדלה מאז, אולם נראה כי הנכונות לרכוש דירה בכל זאת נבלמת כשמדובר ברכישת דירה חדשה: בחודשים האחרונים הנכונות הזאת אומנם הכפילה את עצמה ביחס לסוף 2004 לפחות, אבל היא עדיין נמוכה ביחס לקיץ 2009, כשבאוגוסט ובאוקטובר היא שילשה את עצמה ויותר.

לסיכום, בין אם מדובר בדירות חדשות, דירות יד שנייה או אפילו בנשאלים שסתם ממתינים ובינתיים "יושבים על הגדר", מדד אמון הצרכנים של "גלובס מחקרים" ו-PwC ישראל הצליח לנבא בצורה לא רעה גידול או קיטון בהיקף הדירות שימכרו תוך מספר חודשים.

סטטיסטית, חישוב המתאם בין השניים (בפער של חמישה חודשים, כאמור) הצביע על קורלציה של 0.56. במילים יבשות, יותר ממחצית ממגמת מספר הדירות המכורות ניתן להסבר על-ידי שינויי המגמה בנכונות הצרכנים לרכוש דירה, עליה הצביע מדד אמון הצרכנים של "גלובס" כמעט חצי שנה קודם - לתשומת ליבם של מי שמתכננים לקנות קרקע או למכור דירה באותם חודשים.

 נבואה

 הנכונות לרכוש

 מכירות דירות בפועל