אין מחילות במשבר הנדל"ן העולמי: הבית של ישו עוקל

בעלי נכסי מגורים ונכסים מסחריים אינם היחידים שסובלים מעיקולים. בשנים האחרונות נרשמה עלייה חדה גם במספר הכנסיות בארה"ב שמאבדות את הסטטוס שלהן מפני שהן אינן יכולות לעמוד בהחזרי המשכנתא. כפי שבעלי בתים לוו יותר מדי כדי לבנות בשנות השפע לכאורה, כנסיות רבות עשו אותו דבר, וכעת הן נאבקות על קיומן כאשר קהילות המתפללים מתמעטות והתרומות פוחתות על רקע האבטלה הגבוהה והכלכלה החלשה.

מאז שנת 2008, בנקים עיקלו קרוב ל-200 מבני דת, לעומת שמונה בלבד בשנתיים הקודמות, ואף אחד בעשור שקדם להן, לפי נתוני קבוצת שירותי הנדל"ן קוסטאר. אנליסטים ובנקאים אומרים שמאות כנסיות נוספות נמצאות במצוקה כספית כה חריפה, שהן עלולות להיקלע לעיקול או לפשיטת רגל בעתיד הקרוב.

"הכנסיות הן הגל הבא במשבר הכלכלי הזה", אומר הכומר ג'סי ג'קסון האב, נשיא ומייסד "קואליציית Rainbow PUSH", קבוצת זכויות אזרח שלא למטרות רווח שעובדת עם כמרים ברחבי ארה"ב כדי לסייע להם לקבל תנאים טובים יותר מהבנקים.

התופעה אינה ייחודית לדת מסוימת. כנסיות קתוליות רבות נסגרו, ובתי כנסת נאלצו להתאחד. אך בעיות המשכנתא מתרכזות בכנסיות העצמאיות, שאין להן ארגון מטריה שיכול לגבות אותן במצבים של מצוקה כספית.

במקרים רבים כנסיות נקלעות לצרות אחרי שהן לוו כסף כדי להרחיב את בתי התפילה בעקבות הגידול בקהילות כתוצאה מבניית שכונות חדשות בשוקי דיור שפרחו בעבר.

הכמרים ריץ' ולינדי אוליבייה החליטו ש"מרכז המשפחה הנוצרי" שלהם זקוק ליותר מרחב אחרי שהקהילה הזו גדלה מכמה מאות בני אדם בתחילת שנות ה-90 ל-650 איש ואישה בשנת 2002. הכנסייה לוותה 4.2 מיליון דולר והחלה לבנות מבנה שיאכלס 1,000 בני קהילה על 43 דונם באורנג'ווייל, קליפורניה, כולל חדרי לימוד לילדים ומרחב ללימודי מבוגרים.

אך כאשר מחירי הדיור בקליפורניה החלו לצנוח ב-2006, ואחר כך באה גאות באבטלה ובשיעורי העיקולים, קהילות רבות עברו למקומות אחרים, ואלה שנשארו צמצמו מאוד את שירותיהן. "מרכז המשפחה הנוצרי" ששוערך ב-8.5 מיליון דולר ב-2002 הפך לנכס של 2.5 מיליון דולר בלבד ב-2006.

הכמרים הפסיקו בלית ברירה את החזרי המשכנתא. "פשוט אמרתי לבנק לקחת את הנכס", אומר אוליבייה. "אם אתה כנסייה עם נכס שערכו צנח ואין מי שיכול להלוות לך עוד כספים, אין שום ברירה אחרת אלא לוותר על הנכס".

בימים אלו, הכנסייה החדשה שלהם, ששמה הוסב לכנסיית המשפחה, "עושה את כל מה ששאר אמריקה עושה - מקצצת ומפשטת דברים", אומרים האחים אוליבייה. בנובמבר הם גייסו 700 אלף דולר בתרומות ובהלוואות אישיות מחברי הקהילה כדי לחכור את הריהוט הקודם של הכנסייה.

תזרים מזומנים יציב

באופן מסורתי הכנסיות נחשבו להשקעה פחות מסוכנת בגלל תזרים המזומנים השבועי שנובע מחובת המעשר הנוצרית והחובה המוסרית שחשים הכמרים לפרוע את חובותיהם.

כמו בכנסיות רבות, הכמרים אוליבייה השתמשו במימון של שטרי חוב ולא במשכנתא ישירה, כדי לממן את הבנייה. בעבר, כנסיות שרצו להתרחב פנו לגופים הממונים עליהן או למלווים מיוחדים שארגנו עבורן משכנתאות ל-25-30 שנה.

אך בשנות הבום בנדל"ן, בנקים מקומיים ואזוריים משכו את הכנסיות בהצעות להלוואות לתקופות קצרות יותר בריביות נמוכות יותר, ומוסדות שמנהלים הנפקות שטרי חוב (אג"ח) החלו להציע לבנקים יותר תשלום מראש אם הם ינפיקו שטרי חוב ב"ריבית מצטברת". הכנסיות לא שילמו כלום שנים רבות עד ששטרי החוב הגיעו לתקופת הפירעון שלהם, ואז היה עליהן להחזיר הן את הקרן והן את הריבית הצבורה, מה שלעיתים קרובות הכפיל את ההלוואה המקורית.

שטרי חוב רבים כאלו יגיעו לפדיון בשנתיים-שלוש הבאות, מה שאומר שמספר הכנסיות שיעוקלו לא צפוי לרדת בהרבה, אם בכלל.